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1、XXX广场项目可行性研究报告目录调查人员声明4第一部分 项目总论5一、项目背景5二、项目概况6（一）项目名称6（二）项目地址6（三）总用地面积6（四）总建筑面积6（五）建设内容6（六）投资与收益概况6三、开发商概况6四、编制依据与研究范围8（一）编制依据8（二）研究范围8第二部分 项目市场分析9一、宏观市场分析9（一）整体经济运行状况9（二）房地产业发展状况9（三）房地产产业调整状况及趋势分析10二、区域市场分析10（一）区域整体经济运行状况10（二）区域商业发展状况12（三）区域远景规划15（四）区域房地产市场运行状况17（五）区域市场消费群体客层研究28三、项目开发方案29（一）项目地块特
2、性分析29（二）气候条件29（三）外部配套条件29（四）项目建设内容和规模29（五）市场可类比项目市场调查分析32（六）项目定位方案市场竞争分析33（七）项目SWOT分析34第三部分 项目工程技术方案36一、概述36二、工程设计36（一）建筑设计36（二）结构设计37（三）无障碍设计38三、公用工程38（一）给排水系统38（二）空调通风工程41（三）强电工程42（四）弱电和智能化设计工程43（五）防雷44（六）燃气工程45四、环境保护45（一）项目环境影响分析45（二）环境保护对策46五、节能与节水47（一）节能47（二）节水48六、劳动安全卫生和消防49（一）安全与劳动保护49（二）劳动卫生
3、49（三）安全保卫及消防设施50七、项目招标组织50（一）项目招标目的50（二）招标原则及招投标方案50八、项目管理与建设进度计划54第四部分 投资估算与融资方案55一、投资估算55（一）投资估算相关说明55（二）分项成本估算57二、融资方案57（一）项目融资主体57（二）项目资金来源57（三）融资方案分析58第五部分 财务评价58一、财务评价基础数据与参数选取58二、财务基本数据计算58（一）销售收入估算58（二）租金收入估算59（三）酒店收入估算60（四）开发成本估算60（五）运营费用60（六）财务费用60（七）修理费用60（八）税金的估算61（九）利润及利润分配估算61三、财务评价61（
4、一）静态获利分析61（二）动态获利分析62（三）偿债能力分析63三、财务评价结论64第六部分 不确定性分析64第七部分 项目风险分析66一、风险因素的识别和评估66二、政策风险分析66三、市场风险分析67四、财务风险分析67五、自然环境风险分析67六、风险防范对策68（一）政策影响防范68（二）市场风险防范68（三）财务风险防范69（四）自然环境风险防范69第八部分 结论70附表71调查人员声明 本次调研本着“严谨求实”的工作作风， 对大连万达集团旗下XXX广场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根
5、据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。 兰州群英策划作为本土房地产策划顾问领军机构，在此声明本次可行性研究报告所涉内容均真实有效，并所涉测算内容均依据国家相关建设标准规定和财务管理制度规定内容进行，可行性评估结果可作为开发企业及相关合作单位参考评估依据。第一部分 项目总论一、项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路
6、口岸，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。兰州市近年来经济发展速度很快，2010年上半年兰州市生产总值达498.70亿元，同比增长13.04%。全社会固定资产投资完成额达203.18亿元，同比增长18.18%。社会消费品零售总额达256.37亿元，同比增长16.88%
7、。人均可支配收入达7008.4元，同比增长9.99%。兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。 万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目XXX广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积100.5亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。二、项目概况 （一）项目名称：称
8、XXX广场项目（二）项目地址：位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。（三）总用地面积：6.70万平方米。（四）总建筑面积：43.37万平方米，其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积万8.60平方米。（五） 建设内容：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。（六）投资与收益概况：该项目投资总额为310,558.86万元；该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1-2-1
9、。指 标 值指 标 值销 售部 分指 标投资利润率62.85%全部投资（税前）财务净现值213790.40万元投资利税率83.31%财务内部收益率28.85%资本金净利润率135.35%投资回收期 2年11个月全部投资（税后）财务净现值132485.82 万元自有资金（税后）财务净现值145909.53万元 财务内部收益率20.01%财务内部收益率29.28%投资回收期4年3个月偿 债指 标年 份123利息备付率4.80 12.37 14.67 偿债备付率1.66 1.66 表1-2-1 主要技术经济指标表三、开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是
10、东北首批股份制试点企业之一。经过20多年的发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业，也是万达
11、集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到2010年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。计划到2012年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额120亿元，成为中国一流的连锁百货企业。大连万达集团在创造经济
12、效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。XXX广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品
13、是以“万达广场”命名的万达城市综合体。截至2009年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店，公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。四、编制依据与研究范围 （一）编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1国家发改委与建设部联合颁
14、布的建设项目经济评价方法与参数；2国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法；3工程建设相关法律法规及设计规范；4开发商提供的其他有关材料。（二） 研究范围本可行性研究报告的研究范围包括：总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分 项目市场分析一、宏观市场分析（一）整体经济运行状况2010年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的2010年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近26.8万亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近19.2万亿元，同比增长24.0%。其中，房地产开发投资3.3万亿元，增长36.4%。城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入1.4万元，同比增长10.5%，扣除价格因素
