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1、双学位 毕 业论文(申请学士学位）论文题目 房地产行业财务报告 的分析与评价以万科为例 作者姓名 叶祥 所学专业名称 财务管理 指引教师 龚洁松 11月14日学 生： （签字)学 号:21098论文答辩日期:11月22日指 导 教 师 ： （签字)目 录摘要1Abstrat1前言、财务分析与评价概述2（)财务分析的基本概念和目的2.财务分析的概念2.财务分析的目的（二)财务分析的内容与体系21.财务分析的内容2.财务分析的体系3(三)财务分析的原则二、万科公司的会计报表分析4（一）万科公司简介4（二）资产负债表分析(三)损益表分析5三、万科公司的财务分析（）短期偿债能力分析6（二)长期偿债能力
2、分析7（三）营运能力分析8(四)赚钱能力分析（五）成长能力分析10四、万科公司的财务评价及将来发展建议11(一)对万科公司的财务评价111.财务构造方面12.营运能力方面11.赚钱能力方面14.成长能力方面（二)对万科的财务管理建议121.偿债能力方面12资产营运能力方面123.赚钱能力方面4.成长能力方面13结论13注释1参照文献13附录 附表数据15附表一资产负债表分析表5附表二 损益分析表5道谢房地产行业财务报告的分析与评价以万科为例摘要：财务分析是指以财务报表和其她资料为根据和起点，采用专门措施，系统分析和评价公司的过去和目前的经营成果、财务状况及其变动，目的是理解过去、评价目前、预测
3、将来，协助利益关系集团改善决策。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告,选用在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象。以万科公司到财务报告和经营状况为分析材料,分别运用比较分析法、比率分析法、因素分析法、图表分析法和综合分析法对其进行会计报表分析和财务指标分析,结合行业分析与战略分析,发现了该公司在偿债、营运、赚钱及发展方面存在的某些问题，并提出解决问题的建议。核心词：房地产行业;万科;财务报告；分析与评价Analsisd Evaltion f te FinancalRport of h ReaEstaendtryVanke asAn ExampleAbtract： Fiancia
4、l analysis fers toth financia statements nd otr minasthe asad trting pot,uing aspecal mthod， syte nalyi andealuai of copnis in te pastadprsnt oprain esuls， inancalcnditi ad is chngs, teurpe is o nderta he ps， rset aluation, predh future, help itest gops o mprve decisionming n thispape, te l state in
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6、yis and fanci inicator, comd ndtry analsis ad sraegicnalysis, found some polms i h ebt of te company，prations,profitaily ad dvlopment exits, and prpose reomndio toolvethe proble.Keyrs：ea estate dst;ake；financi eotng;nalyisand evlin前言近几年，随着国民经济的健康稳定发展,在各方面因素的推动下,房地产价格呈现迅速上涨、逐年攀升的态势，然而房价的迅速上涨在一定限度上制约了
7、一般居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展,也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点。并且房地产受银行信贷政策和税收政策调控的影响很大,将来发展趋势很不明朗。因此，研究房地产上市公司的财务报表，有助于我们分析房地产行业的抗风险能力，实现行业的可持续发展。然而不光房地产行业千变万化需要我们研究房地产上市公司的财务状况,财务报表分析也存在着这样那样的问题,老式的分析措施在新的形势下面临很大的挑战，已经不能完全满足会计报表使用者的规定,能否找出目前会计报告分析中存在的问题,并且找到解决这些问题的措施,为报表使用者提供精确而有用的会计报告成为本文的重中之重。、财务分析与评价概述（）财务分析的基
8、本概念和目的1财务分析的概念什么是财务分析?具体而言,对上市公司的财务状况进行分析可以更加细致的发现并解决公司问题，并可以通过度析来进一步找出解决问题的措施。这种分析过程是针对一家上市公司整体运营的状况而言的,通过将整体分为不同的方面和层次，并分门别类地进行剖析。2.财务分析的目的财务分析的目的是进行财务分析的最后目的，财务分析的最后目的是为财务报表使用者做出有关决策提供可靠的根据。财务分析的目的受财务分析主体的制约,不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。经营者想要判断如何实行财务控制与决策,一般需要通过理解公司的偿债能力、资产周转状况和赚钱能力,并对其形成因素做进一步分析,以便于让公
9、司的财务状况和经营成果达到满意的效果。通过这个过程经营者可以掌握公司整体的财务状况和经营成果。投资者大多关注公司的投资回报率，由于她们既是公司的财产的所有者也是最大风险的承当者。另一方面,投资者作为终极风险的承当者也相称留意公司财务的状况。正是应为对公司赚钱能力和财务状况的分析，使得投资者可以做出决策的信息。作为债权人要想评价公司负债的归还能力和赚钱水平可通过财务分析来实现。再者与公司经营有关的公司,为了弄清公司的信用水平,特别是财务信用状况，也可以运用财务分析，以便为进一步的决策提供根据。通过财务分析,政府部门可以监督检查国家行政监察部门监察的经济政策、法律、法规、制度在公司中的实行状况；而
10、公司的财务信息和财务报告也可以保证真实,精确,同步为宏观决策提供信息。（二)财务分析的内容与体系1.财务分析的内容不同的使用者进行的财务分析是不尽相似的，她们有各自侧重的分析重点,同步也有共同的规定。财务分析的基本内容,重要涉及如下几种方面:第一,评价公司的偿债能力，分析公司资产的构造，评估计量所有者权益对债务资金的运用限度，制定公司集资方略。第二，评价公司资产的营运能力，分析公司资产的分布状况以及周转使用状况，测算公司将来的资金需用量。第三,评价公司的赚钱能力,分析公司利润目的的完毕状况，以及不同年份赚钱水平的变动状况,并对公司的赚钱前景进行预测。第四,评价公司的总体资金实力,分析各项财务活
11、动的互相联系和协调状况，揭示公司财务活动方面的优势和单薄环节,找出改善财务管理工作的重要矛盾。尽管不同公司的经营状况、经营规模、经营特点不同，作为运用价值形式迸行的财务分析，归纳起来其分析的内容不外乎偿债能力分析、营运能力分析、获利能力分析、发展能力分析和综合能力分析等五个方面。.财务分析的体系本文通过会计报表分析、财务指标分析、财务综合性分析三个层面进行财务分析体系的构建。(1）会计报表分析会计报表分析是以会计报表为根据,对公司偿债能力、营运能力和获利能力所作出的分析。是财务指标分析和综合分析的基本。()财务指标分析财务指标是指公司总结和评价财务状况和经营成果的相对指标，是对公司经营状况某一
12、方面的反映。财务指标分析实质上是总结和评价公司财务状况与经营成果，涉及偿债能力、运营能力、赚钱能力和发展能力等指标的分析,得出公司经营状况和成果评价。（3）财务综合分析财务综合分析就是将公司营运能力、偿债能力和赚钱能力等方面的分析纳入到一种有机的分析系统之中，全面的对公司财务状况，经营状况进行解剖和分析，从而对公司经济效益做出较为精确的评价与判断。本文财务分析体系如图.所示1。财务综合分析财务分析会计报表分析财务指标分析图1.财务分析体系表(三)财务分析的原则拟定财务报告分析的评价原则是财务报告分析的一项基本环节和重要内容。由于不同的分析原则会对同一分析对象得出不同的分析结论,因此对的选择或拟
13、定评价原则,对于发现问题、找出差距、对的评价有着十分重要的意义。目前,评判的原则重要有如下几类：（)经验原则经验原则是指通过大量实践经验中总结得出的具有普遍意义的原则。经验原则在财务比率分析中应用较多。但必须指出的是,经验原则毕竟只是对一般而言的粗略判断，既不能从理论上加以严格证明，也绝不是合用于一切领域和一切状况的绝对原则。（2)历史原则历史原则是指以公司过去某一段时间的实际状况或业绩作为原则,它可以选择公司的历史最佳水平，也可以选择公司正常经营条件下一般或平均的水平。将公司当期状况和历史数据进行比较，是一种纵向比较。历史原则用于判断公司自身经营状况和财务状况改善是比较实际可靠且具有较强的可比性,但其合用范畴较窄,只能阐明公司自身发展变化的状况,不能全面评价公司在同行业中的地位与水平。(3）行业原则行业原则是指以公司所在行业的数据作为原则，可以是反映行业财务状况和经营状况的基本水平或平均水平,也可以是同行业某一先进公司的业绩水平。在财务分析中运用行业原则，可以阐明公司在行业中所处的相对地位与水平，从而对的判断公司的变动趋势。但是在采
