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1、华贸中心其名：最初定名华贸中心的时候,几乎所有的人都反对,觉得太平淡无奇了,都想起一种崭新的、标新立异的名字。但是后来我想了好久,还是决定用华贸中心，我觉得华贸中心很中性,很有实力，也很大气。华,隐喻着中华，又跟公司名称“国华置业”有关联；贸,是购物中心Mal的谐音。项目的英文名字是外国人起的,可以直接翻成音译就叫华贸中心，但是也可以叫一种崭新的名字。为了起名,我的同事特意参与欧洲商会,全是欧洲的公司在中国的代表,涉及大使馆的都在，我的同事请她们帮忙，就写了一段气势磅礴的简介,约会的时候走到她们面前,说有这样一种东西，请她们起个名字，下次开会的时候带过来。外国人很实在，就取了目前的名字Chin
2、a Central Ple。起完了后来,我也很满意,赶紧注册。我觉得这是一种较好的案例,到目前某些外国朋友过来还问：“当时你们怎么起这样一种名字中国中央广场？”华贸中心的成功靠的是执行力 对的的判断占王永:在中国商业地产研究报告的课题研究过程中,我们记录了一下,全国有12家大型购物中心。从这些泛泛的数据我们可以看到某些基本的东西,我们更但愿通过某些典型的案例，让看到这本书的人学到某些东西,我们挑了0家比较有代表性的购物中心作为典型案例,华贸中心是其中之一，不管是规模、位置，还是影响力,华贸中心都是当之无愧的。我对华贸中心新光天地这边不是太熟。其实这里体量是很大的,第一种问题,我想请问房总，为什
3、么当时想到这个地方，几年前这个地方还不是很成熟。那个时候怎么想的,会有这样大的一种体量出来？ 房超:说起来就话长了，开始定位华贸中心，当时由于老电厂搬迁,有15公顷可以开发的土地。15公顷的话,在都市的这个位置是比较大的体量的一种项目。当时周边的环境和她当时所处的小环境都不好，城乡接合部，周边又是老工业区陆续在都市化,交通也不是较好。并且基本上她是处在都市发展的边沿,这是不好的地方。好的地方也特别明显,由于她还是在北京的发展端，北京是往机场、往东部发展,它又紧邻CBD的区域,因此处在发展端。从历史看的话，这个潜力就显而易见了，但是房地产的挑战性和魅力就在于她的确是一种点石成金的过程。如果要实现
4、一种梦想的话,房地产是最快最直接的。其她的也许还没法量化,没法形象化。但是只有房地产的确可以把一种完全不同的形象变化。 定位的时候，形势并不好。我们常常和员工分析问题，目前人们都觉得目前的形势不好。金融危机波及全球，加上我们宏观调控几年积累的矛盾,市场不太好。但是我感觉，的形势不比目前好，那个时候没有那么多经济的积累，市场也没有那么活跃。目前虽然不好,无论是哪个产品，性价比好的话,市场还是响应的，那个时候真的没有市场,没有这个容量。因此在那个形势下，做一种什么样的产品,这是一种很大的挑战。我们分析的结论,也找了某些顾问公司,最后我个人做出一种结论:要么做一种适合当时的市场的,类似于对面现代城这
5、样一种中低端产品，适合大众市场:要么就做一种最佳的产品,超过国贸,国贸就是一种标尺,当时国贸是北京最佳的商务区。这两者中间没有中间道路可走，目前我们五六年过去了，回忆一下很后怕的,如果我们做成万达,做成金地肯定是死掉了，由于万达和金地这种形式是从国贸往周边辐射,不也许再辐射到我们这里来。因此我们当时的定位是对的，前者风险小,但是后者面临巨大的风险，投入也大，周期也长。要超过国贸的话，第一种不能卖了，需要大量的资金,如果市场发生问题的话是有风险的。但是我们分析了国内外都市发展的过程，分析了北京的都市化进程,我们觉得这个历史的机遇不能错过。 事实上华贸这个项目对北京这个都市的发展，特别是商务区的发
6、展还是起着重要意义，发挥重要作用的。如果这个地方当年做一种中低端产品的话，基本上东移是很困难了,就是有隔断了，不也许跳过去了。或者就彻底东移了,到通州再搞一种副中心。因此目前看的话，当时的决策是对的的，做一种最高品位的，达到国际水准的商务区。这个国内外没有异议的，无论是哪个行的，商界的,还是酒店业的，还是投资界的,她们都觉得华贸是最代表中国大陆这几年都市发展进程的典型项目。商业上目前有一千多种国际品牌，大部分全世界领头的品牌都来了。我们的写字楼，大概有80家跨国公司，金融公司50多家，涉及德意志银行、渣打银行、蒙特利尔银行，目前都把总部（有的是全国总部,有的是亚太总部）放在华贸，因此走到哪里,
7、这里都是高品位客户,因此定位是不用争议的，华贸中心已经奠定了高品位商务的定位。固然这是对中国经济发展的一种预估，应当说是吻合了,如果没有中国经济的发展，都市的发展，一种项目是不也许孤立地产生一种特别好的项目。应当说华贸是应运而生，我们顺应了历史潮流，提前地把握了发展规律。在这个形势下必然产生的这样一种类型,顺势而为,不是一种独立的现象。没有华贸也会有其她的项目浮现，总之这个时代规定必须有这种产品出来。 固然，做华贸自身的确是有挑战性的。当时的融资环境也没有目前这样好,、的融资环境,特别我们启动的时候刚好非典，各方面都很困难，影响还是很大的。但是，我们觉得华贸能成功的重要因素，不只是由于有了一种
8、好的规划或者是想法（定位、各方面判断精确了,这个我估计占30%）,重要的是执行力。你有这个想法，还要能做成。我常常和我们的团队说，我们的核心竞争力是什么,不是敢想敢干,比我们敢想敢干的人多得是,重要的是执行力。我常常跟她们举例子，麦当劳是什么，别人一听，五百强，我们一看，垃圾食品。十几种食品,多少年都不变。我们中餐，哪个餐馆的菜的丰富限度、营养限度都超过她,但是人家是五百强，饮料也都是别人的,她只是卖。并且她需要的条件最低,有五十平米就可以了,在国内就一百平米就可以了。开中餐馆的话,开个中高品位的至少一千平米。她的产品也不很复杂，但是为什么这样小的一种汉堡包、薯条就成为世界五百强？她甚至到过前
9、二十位，为什么？不是她产品好,是她的执行力,她可以保证发展最快的时候，全世界内几分钟开一种店,口味同样,装修同样，她把高工业化的成果用到餐饮业了，服务原则化、装修原则化、食物原则化,因此她就成为世界五百强。因此好多东西不一定要惊天动地，只要把一件事情做到极致就够了。这就是事物的规律,不是谁有想法谁能成为五百强，是谁有执行力，谁才干成为五百强。我们多少餐饮的老板,稍微一膨胀就喊出来我要做中国的五百强，目前已经找不到她到哪里了。十年此前的民营公司，二十年此前的民营公司，三十年此前的民营公司,你目前再去，凤毛麟角了,二十年此前的公司目前都很少了，为什么呢?缺少执行力，缺少恒心。 我们决定做华贸中心,
10、绝对是站在我们扎夯实实做事情,一步一步地、坚韧不拔地实现我们的筹划,就这样点事。春节之前我们见了李宁公司的领导层,我说李宁公司不错,目前全世界第五，中国第三。她说，其实李宁公司也没有什么,我们就是完全地扎夯实实做事，所有搞运动服装需要做的事,我们就不折不扣地去做,我们没有什么特殊的白领，或者是思维方式,或者是创新,没有。需要研发，我们有研发队伍;面料，我们有不断地去发现某些新的面料；每天均有搞设计的，每天均有搞营销的，营销的网络我们一种一种建，今年能建十个就建十个，建二十个就建二十个,一步一步走来，目前几十亿了。回忆起来李宁公司就是夯实,踏踏实实做事。其她的服装品牌,她们每天引进这个，引进那个
11、,高档设计师什么的,李宁没有什么,就是扎夯实实。这个规律告诉我们,不在于引进什么措施,而是实实在在的执行力。所有人都觉得华贸的成功是由于判断对了，我觉得判断占30%。我觉得目前华贸中心旁边如果再划出一块地来,让她做成跟华贸中心同样的,我估计不行。我们建设的四年中遇到的问题数以万计，每一种问题都可以让人退却,但是我们面临的诱惑也是数以千计,每一种诱惑都足以让你打破目前的规划。我们都坚持住了,因此才有了今天的华贸。固然，华贸是不是完美?不是。毕竟四年时间太短,总是有某些遗憾。但是总体上是成功的，商业上来说也是成功的。 金融危机这样厉害,影响涉外的是最多的，我们基本影响不大。由于我们是最佳的，金融危
12、机来了，你要做的就是减少一下租金，适应目前的形势就可以了。因此，我们的出租率，销售啊，市场对我们的影响是有限的。有些不行,有些不高不低的项目,就是租不出去，写字楼闲置一年了,位置非常好，一年租了不到15。营销方面做了诸多的工作，但是效果没有达到。历史的规律是在进步，永远是选择最佳的。人们的想法和追求是无止境的，因此她一定是现阶段最佳的,在她脑子里面,这是标杆。其实华贸的商业概念不单是新光天地,她是一种整体的商业环境。我目前所说的商业，所有指的是零售。我本人对商业研究了十几年，始终在不断地摸索。我发现商业的发展事实上是变化很大的。我在1994年195年的时候，在西单赛特做董事长，我第一种引进赛特
13、做事务管理,赛特在全国征求一句话诉求,这一点在全国商业是走在前面的。例如雀巢的“味道好极了”，雪碧的“冰冰冷,透心凉！”这个迎合了年轻人痛痛快快的规定。赛特要征求一句话,那个时候王新民做总经理，每天皱眉头。最后终于找到了一句话：“赛特，一种买好东西的好地方。”最后就开庆祝会，好得不得了。那个年代，一种买好东西的好地方,就代表了一种商场的基本诉求。固然目前不是了，目前商场是逛的,是体验的，不是买东西的。我们考察国外好的商业趋势的发展，这是一种特别明显的变化。过去我们的老式的百货公司，逐渐向购物中心演变,不管郊区业态还是都市业态，都越来越多元。这个越来越多元的核心就是体验式的，进了一种购物中心,吃
14、喝玩乐，所有的文化融合在一起，来了就是体验。虽然到一种品牌店，也是尽量让你体验。例如NA专卖店，里面都放着篮球框,你可以体验一下她的文化。但是商业地产没有做到,也没有培训出这种素质的人员。由于中国还是一种刚刚富裕起来的,服务的水平还没有达到。但是商业的趋势是明显的,就是体验式的商业。因此，新光天地的成功,涉及华贸整个商区将来两三年里形成商业初期的定位后来,这个定位代表着消费理念的转变,或者是商业理念的转变，不是简朴的招商成功或规划成功,代表着零售商业理念转变的成功部分。商业理念:消费无界线顾客不分级初期的时候,诸多专家跟我有过争论,由于我们初期的定位不是新光天地的时候，当时我们引进美国第五大道
15、,基本上谈成了,做高品位的定位。她这个部分大概占三分之一，三分之二的由我们招租。从那个时候开始就有争论，所有人都觉得,你这个商场这样大体量，在这个位置，消化不了。第二个，你的定位是谁?是高品位人群，还是中端人群，还是低端人群？我回答不出来,我的脑子里定位就是做一种非常好的商场,非常好的体验式的,代表国外的新的消费理念或者是商业理念产生的业态，我就想做这个，我很难说是给谁定位的，但是无论谁进来,这是一种好商场，这是肯定的。哪怕她进来吃一种拉面,0块钱的消费，但是她的环境、服务和空气都是好的。我回答不了她们这个问题。上次林依伦还跟我说:“房总,你搞商场,高中低通吃啊。”事实上也不是通吃。像我们这儿
16、，王菲一种星期来一次,你王菲能来,我就不能来吗？我就想做一种完全的新的理念,高品位的、体验式的、多元的商业。为什么选择新光三越呢?是由于她可以达到我的规定。 当时我们做了规划后来，底下一层所有变成世界品牌杂货店,她们都说这个不行，底下太乱了。我曾经看到一种报道,比尔盖茨谈成一次生意，就奖励自己吃饼干,她也常常吃汉堡包,也有基本消费。那些最没钱的白领，过生日的时候,朋友或者父母总有也许给她买一种名牌的包，因此说消费已经没有界线了。这个白领挣三千块，她有也许就是某些奢侈品的消费者。反过来说,收入再高的人,她也有一般消费。我们的定位是一种好的,体验式的，没有把顾客进行分级。顾客永远是各取所需，她用腿来投票，如果你好她会常常来,不好她就不来了。并且这个东西很残酷,只有0和，不来就不来了，没有说我来一半,要来就来，不来就不来了,成功就是成功，不成功就是不成功，没有中间道路可以走。涉及坚持,固然新光天地还在磨合期,我估计还需要两年的时间，第一轮商户
