居住区规划设计调研报告

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1、居住区规划设计调研报告20_ 报 告 汇 编 Compilation of reports 报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档居住小区规划设计调研报告一、调研提纲1、户型的相关知识 2、居住小区的相关经济技术指标的具体意义 3、规划小区实例简介 4、基地调研（另附）二、正文部分（一）户型的相关知识 1 、户型设计原则 1）北面房间都尽量开小窗，增加整个住宅的保温性能； 2）坡屋面,鉴于冬季积雪覆盖时间较长； 3）大飘窗，有利于采光又丰富了立面元素； 4）主卧室设阳台； 5）玄关，在条件允许的范围内考虑玄关的处理； 6）入户花园，丰富了空间的功能性； 7）老人卧室，便于两代人共同居住；

2、8）储藏间，发挥了多功能用途； 9）复式和跃层,使住宅的空间多样化 2 2 、户型设计的特点1）餐起合一2）厨冷结合3）适老居室 4）扩展飘窗 5）五明设计 6）多样选择 7）卧阳结合 3 3 、户型的评价1）户型与小区布局的关系 相同户型，位置不同，价值亦不同。拥有资源的不尽相同（景观资源）。报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档2)户型与容积率的关系 容积率越高意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于 3则环境恶化）；反之亦然。容积率低，每平米占有资源多，价格自然会高。3）户型与单元平面的关系 户型平面的优劣取决于建筑平面4）户型与楼层的关系 二、三层可享受内院景观；小区

3、住宅，楼层越高，楼层间的压抑感就越少； 5）户型与景观朝向的关系4 4 、户型应注意的问题报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档 1）户型适用适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面，舒适度较高，离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。厅内要有良好的光照、通风和视野。厅内不要有太多的洞口和门，以方面家具的摆设和隐私的保护。厨房最好靠近门口，以利购买菜蔬与处理垃圾，避免污染。厨房和餐厅最好相邻，以便用餐和撤除餐具。卫生间与卧室要相近，夜间使用时，不然老人儿童使用均不便。集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用

4、区和私密区）分区应是使用功能合理的基本原则。2）平面形式平面形式上的变化主要表现在两个方面：一是每一层的户数在减少，尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯8 户甚至 10 户，现在减少平均一梯 4-6 户，最少一梯 1-2 户。密集的户型在后期将不收欢迎。二是平面形式增多，以前那种简单的十字形也在变化。“井”字、“米”字已经很少使用，“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多采用的是“品”字型（或“工”字形）结构和蝶式设计。这种形式的是最大优点在于采光通风良好，户与户之间无遮挡，住户观景效果良好。3）内部间隔以往户型间隔布局杂乱，功能分区不明。主要表现在：餐厅和客厅不分，开门即

5、厅，厅当走道；卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔音效果不好，卫生间的水龙头一打开，相邻的房间深受噪音之苦等等。为此，户型间隔上应注意：开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。卧室置于一侧，卫生间、浴室等置于一侧，中间形成一道走廊。走廊尽端是主卧室。一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计，景观互不遮挡。4）户型大小和构成户型大小到底多大才合适吗？ 户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下：厅（起居室）：20-45 主卧室：15-25 次卧室：15 次卧室：8-12 保姆间：4-6 卫生间：4-10 报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档 厨房：8-12 洗衣机间：4 （附污

6、水盆）储藏室：6 阳台：4-12 生活阳台：4-6 走入式储藏室：6 上述面积中，保姆间、家庭团聚室、走入室储藏室根据商品房的目标客户而选择配置。除此之外，常见户型设计的细部处理还需改进的地方：起居室窗户：目前窗台高 80-90 厘米，外有封闭式阳台，两层窗户遮光，阳台栏杆一般在 1.2 米，人们站在阳台上不舒服，现在改进为落地窗户加透空栏杆，阳台有阳光室的作用。建议阳台的实栏板部分不要太高，影响使用效果。窗台：现在已从 900、850 厘米的窗台变矮、变大，下面可以走暖气、视野好，但需要有铁栏杆的保护。楼梯：2.7 米层高的楼盘，一般为 1 层 16 步，每步 17 厘米，现在改为 1层 1

7、8 步，15 厘米高。这样增加了面积，但舒适度上升，特别是六层楼，会令老人、小孩舒服。75 厘米是室内楼梯的最小宽度，如果厅比较小，楼梯可以独立做，厅大时楼梯可以用来美化客厅，成为一景。复式层顶：一般最低是 1.5 米，平均高度 2.1 米，有的采用威卢克斯窗直接开在坡屋顶上，采光好，但视野不好，不能看到天空。提倡窗向下落到普通高台的位置。室外防护护栏：一层防护栏杆开始缩回墙面，以至整栋楼都不得不做栏杆。5）功能分区住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的，简而言之一般有如下几个分区：公共活动分区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。私密休息厅：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室

8、、书房、保姆房等。辅助区：供以上两个部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。这些分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的要求。绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系，使之使用合理又不互干扰。6）户型布局户型内部应如何布局和配比面积。根据调查，一般客户认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上，客户认为个功能区的重要程度依次为：起居室、主卧、次卧。有专家认为目前在130-140 平方米总面积的户型里设计 30 平方米比较合适，从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从 15-18 平方米调至 25 平方米。其中

9、的原因是：报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档 客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视，看书的位置，厅内一部分功能转移到卧室中。社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念。整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。在设计中通常安排餐厅和起居厅结合，但高标准的住宅内，可以考虑分开设置。但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更象扩大的通道，则不如不分开。特别是中小型住宅，一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围，便优于两个厅的分离设计。5 5 、传统户型设计常见的问题（二）居住小区的相关经济技术指标（容积率和建筑密度的具体的意

10、义）综合技术经济指标系列一览表项目 计量 单位 数值 所占比重(%) 人均面积(/人) 居住区规划总用地 h - - 1居住区用地(R) h 100 住宅用地(R01) h 报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档 公建用地(R02) h 道路用地(R03) h 公共绿地(R04) h 2其它用地(E) h - - 居住户(套)数 户(套) - - 居住人数 人 - - 户均人口 人/户 - - 总建筑面积 万 - - 1居住区用地内建筑总面积 万 100 住宅建筑面积 万 公建面积 万 2其它建筑面积 万 - - 住宅平均层数 层 - - 高层住宅比例 % - - 中高层住宅比例 % -

11、- 人口毛密度 人/h - - 人口净密度 人/h - - 住宅建筑套密度（毛）套/h - - 住宅建筑套密度（净）套/h - - 住宅建筑面积毛密度 万/h - - 住宅建筑面积净密度 万/h - - 居住区建筑面积毛密度(容积率) 万/h 停车率 % - - 停车位 辆 地面停车率 % 报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档 地面停车位 辆 住宅建筑净密度 % - - 总建筑密度 % - - 绿地率 % - - 拆建比 - - -1 1 、 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积当住宅建筑标准层层高大于 4.9 米 (2.7 米

12、2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当住宅建筑层高大于 7.6 米（2.7 米_2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超

13、过 5，多层住宅应不超过 3，绿化率应不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。1）容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2)容积率 0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3)容积率 0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 34 层，局部 5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4)容积率 0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别

14、墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5）容积率 1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6）容积率 1.52.0，正常的多层+小高层项目。7）容积率 2.02.5，正常的小高层项目。8）容积率 2.53.0，小高层+二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9)容积率 3.06.0，高层项目（楼高 100 米以内）。报告文档借鉴学习 word 可编辑实用文档 10)容积率 6.0 以上，摩天大楼项目容积率-对生活的影响1）人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业

15、主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。2）内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。3）安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安