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1、房屋拍卖的流程是怎样的导读：1、拍卖行接受客户委托。2、拍卖的鉴定与估价。3、确 定拍卖房产底价。4、确定拍卖日期。5、发布拍卖公告。6、审 查竞买人资格。7、竞买人缴付保证金。8、组织拍卖会实施。9、 拍卖品的权属移交。什么时候会进行房屋的拍卖呢？我们所了解到的，主要就是 在进行房屋抵押贷款的时候，贷款人到期无法归还银行的贷款， 那么此时作为抵押权人，银行就可以将抵押的房屋进行拍卖，然 后优先受偿拍卖价款。那么此时房屋拍卖的流程是怎样的？请跟 随一起在下文中进行了解。一、房屋拍卖的流程是怎样的（一）拍卖前，查封房屋（二）拍卖前，评估房屋（三）第一次拍卖（拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告）1
2、、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行 人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确 定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物 权人、优先购买权人于拍卖日到场。3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到 场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖 所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。（四）第二次拍卖拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在 六十日内再行拍卖。（五）第三次拍卖对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六 十日内进行第三次拍卖。（六）变卖第三次拍卖流拍
3、且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接 受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍 卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有 买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、 其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻 结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施 的除外。（七）所有权转移不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债 裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书 等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达 不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护
4、自己利益的保证 手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基 数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估 价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的 意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价 或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情 降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二 十。二、购买拍卖房存在什么风险（一）房屋原所有权人的身份背景。大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期 债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍 卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑 路所
5、引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好， 但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通 过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家 找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明 确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且 法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓 分子，真的是鸡犬不宁了。（二）户口问题。房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。（三）长期租赁的法律风险。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖 成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁 合同签的很长，甚至10年、2
6、0年。那么你如果拍卖了这种附带 租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法 搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突 然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你 就麻烦了。（四）补缴相关税费的风险。营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就 是水电费物业费及其他费用如果拖欠了很久也是需要拍卖后 买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。三、购买拍卖房需要注意什么问题？（一）解产权办理等方面是否存在瑕疵。要确认所竟买的房屋 是否具有完全产权和房地产转让的各项条件；同时，需了解房屋 产权的使用年限、面积和税费情况。（二）实地考察计划购买的房地产，除了了解房屋的建筑面 积、户型、房屋的布局、朝向是否合适，配套的水、电、气是否 齐全，房屋的结构、外观质量有无问题，物业管理水平及周围 环境、交通条件是否理想外，更重要的是查询该物业是否有拖欠 的水费、电费、管理费、维修基金等情况。（三）房屋里的附属设施，比如一些家具、家电之类的，要明 确这些附属物与拍卖物业的关系。若有意购买拍卖的房屋，那么此时可以事先了解一下房屋拍 卖的流程，这样才能开准时间，以比较优惠的价格拍下心意的房 屋。相比之下，进行拍卖的房屋价格一般都是比市价要低一些的， 这也让不少人打起了拍卖房屋的主意。
