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1、开发工程前期管理制度前期物业管理1）2）物业前期参与管理制度竣工前期介入管理规定（物业前期参与管理制度一、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构，建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的_结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。二、前期物业管理的工作设施方式：公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责_专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划书，并按双方认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常
2、驻房产公司，物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。三、1、物业公司提供前期物业管理的内容：通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局，不同结构楼层的分配比例、管理用房位置、设备安置位置设计建议和依据。3、对整栋大楼从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的_，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理有碍实际使用功能的，提出补充建议和改进建议。5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置提出优化
3、改进的建议。6、对商场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。7、综合物业管理的实际经验，对_商场订购的设施设备型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收，包括：检验其是否符合国家有关标准要求；有无质检合格证书；配件是否齐全；_是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和工具是否齐全。8、9、10、对工程后期设备的_调试及隐蔽工程提出建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充、修正建议。协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量，例如验收工作内容主要有：（1）、主体结构：地基沉降不得超过规定要求允
4、许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水；（2）、屋面和楼地面：各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，我积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起砂现象，卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流和渗漏；（3）、装修：对门窗、玻璃、开关进行检查；（4）、电器：线路要求平整、顺直、牢固，过墙和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪音振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全；（5）、水、为、消防、采暖管道应_牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象，卫生间、厨房排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；（6）、附属工程及其他
5、。如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求，另外，还包括场地清除，临时设施与过度房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容：（1）提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算；（2）设计管理公司的_机构、制定人员的编制、管理人员和部门设置；（3）提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖罚条例、安全管理制度、员工培训计划；（4）提交各岗位的职责范围和责任制度，及工作流程；例如：总经理、部门经理、办
6、公室、后勤、保安、消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维护等等；（5）建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和_处理规程；（6）设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位；（7）协助房产公司_开业庆典。12、协助房产公司制定租赁合同、管理公约、业主委员会章程等文书条例，为住户办理入住手续。13、代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。四、房产公司应尽的业务1、房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行，及时为物业公司提供有关材料并清晰的表述其要求，尽最大可能为物业公司工作提供方便。2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管
7、理有关的问题，理应及时通知物业公司。五、付款方式本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。竣工前期介入管理规定一、二、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、物业管理必须在开业前进行介入，越早越好。要站在今后管理的角度对工程提出建议，参与工程验收，编制遗漏工程，了解设备管线的按装等。了解、_各业主为配合大厦开业而作好心理上、思想上、资金上、物质上、人员上等的准备。提前介入管理要围绕下列具体工作事项进行。确定管理公司所派人选。就大厦的整体设计问题、工程问题和设备_等提出建设性意见，供发展商参考。管理公司人员定期参加有关工程会议。确定管理公司办公地点，为与发展商、各业主联系。协
8、助及处理大厦各部分的交收程序，保障发展商、业主和租户的利益。编制公司架构，确定管理人数。编制各项工作程序时间表，以便监督并保存各项筹备工作和交接工作的顺利完成。编制员工招聘时间表。拟订培训计划，_安排好员工培训，保证提供专业化培训。采购所需的各种办公用具和工具。作好各种资料收集和存档工作。发展商应提供各种竣工验收图纸以及各类中央设备资料存档，以保障大厦的各项设备、设施的维修保养顺利进行。12、根据实地情况，列出改善工程一览表，以便发展商能根据存在的问题的物业管理的要求，加以改进。13、为便于日后管理，发展商应协调建筑承包商逐步搞好大厦各部分设备等的验收，并移交给管理公司。14、征求发展商意见，
9、指定大厦的中央系统承包商和装修承包商。开发工程前期管理制度（二）一、目的为规范公司工程项目前期开发报建工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本管理制度。二、适用范围本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期开发报建工作的进行。三、前期开发报建工作要求1、工程部前期开发报建主管应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将
10、采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。5、工作进行中，涉及费用支出的，填写报批单及付款申请单，由报建主管、工程部经理、工程副总经理、财务部、总经理签字同意后领取，将相关票据交财务部。6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管领导审阅。7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报主管领导进行相关决策。8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。四、工程部前
11、期开发报建主管工作职责1、办理从项目立项开始到申请建设工程规划许可证的全部手续工作。2、办理申请建筑工程施工许可证的全部手续工作。3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。4、协助_工程竣工、档案验收工作，办理房屋产权证。5、完成领导交办的其它工作。五、工作内容1、项目可行性研究阶段：（1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。（2）测量队测绘获得现状地形图，填报建设用地申请书。（3）办理建设用地选址意见书。（4）办理建设项目环境_报告表，环保局出具环评证明书。2、项目前期阶段：（1）缴纳土地转让金、土地契
12、税，获得土地使用权出让合同、交纳土地出让金证明。（2）办理建设用地规划许可证。可得到经规划部门盖章的现状地形图及核发通知。（3）办理土地使用权证。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。（4）办理设计阶段能源可供证明或大、小能源配套证明。（5）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位找到能源配套接口。（6）委托设计单位出设计方案，填报规划设计方案申报表。（7）测量队定桩、放线，交纳相关费用。（8）办理房地产开发资质预审。（9）办理内资企业投资项目备案申请。（10）办理建委报建工作。（11）协助_设计单位招标，办理招标备案。（12）各专业（水、电、燃
13、气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。（13）办理建设工程消防设计审核意见书，交纳相关费用。（15）办理供热证明书，交纳相关费用。（16）办理绿化证明书，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。（18）办理大、小配套手续费。（19）办理扩初设计批复，项目投资计划，设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计（根据专业公司要求或由专业公司设计），办理施工图_意见书。（20）办理设计合同、勘察合同备案。（21）办理建设工程规划许可证。3、工程招标阶段：（1）在取得施工图_意见书后，办理监理、施工单位工程招标监督管理。（2）监理、施工单位招标及招标备案。（3）办理工程质量监督申报登记书。（4）
14、交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。（5）办理工程施工许可证。（6）办理售房许可证。4、工程施工准备阶段：（1）试桩前，进行临时水、电的开户，协调关系，争取充_受相关优惠政策。（2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。5、工程施工阶段：（1）协调与质量监督站的关系，协助_申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作，做好现场资料的整理、归档工作。（2）能源（水、电、燃气、热力、市政等）单位验收_，签订使用正式使用协议、合同。6、工程竣工备案验收阶段：（1）负责_勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作，获得勘察单位工作质量合格证明书、设计单位工程质量合格证明书、监理单位竣工验收评估报告施工单位质量保修书、工程质量验收证明书、建筑工程质量监督报告、工程竣工备案通知书。（2）_各单位办理工程档案验收，获得建设工程档案移交清册、工程档案验收合格证。（3）委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。（4）_人防监督站进行人防竣工验收工作，获得人防合格证明书（5）_消防单位进行消防验收，获得消防验收意见书（6）_环保单位进行验收，获得消防影响报告。（7）办理规划验线合格证（8）办理建设工程规划验收合格证（9）办理建筑面积核定书，办理房屋产权证。（10）经营管理单位竣工验收及资料交接工作。开发工程前期管理制度（三）
