《万豪城市广场建设项目可行性分析研究报告1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万豪城市广场建设项目可行性分析研究报告1（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、万豪城市广场项目可行性分析研究报告目 录第一节：总论- 04一、 项目概况- 04二、 项目实施背景- 05三、 业主单位简介- 06四、 可行性报告编制依据- 07五、 可行性报告编制范围- 07第二节：项目建设的可行性- 08一、 政策分析- 08二、 区位价值分析- 08三、 项目条件分析 - 09四、 产品形态分析 - 09第三节：房地产市场分析- 11一、 全市当产开发投资- 11二、 娄底市市本级商品房供销情况- 12第四节：商业市场分析-16一、 春园商圈- 17二、 五江商圈- 24三、 火车站商圈- 26第五节：建设项目条件- -30一、 地形条件- 30二、 气候条件- 3
2、0三、 经济条件- 30四、 交通条件- 31五、 制约因素- 31第六节：项目实施方案-33 一、 项目开发计划-33二、 组织管理-34三、 实施措施-38第七节：投资估算与资金筹措-39一、 投资估算-39二、 项目总投资-49三、 资金筹措-50第八节：销售收入测算-52一、 销售单价测算-52二、 销售总价测算-53第九节：财务分析-57一、 总成本费用估算-57二、 利润估算-57三、 项目可运用资金估算表-58四、 项目总体现金流量表-59五、 财务评估指标-59六、 评价结论-61第一节：总 论工程建设的规模和设计范围一、 项目概况1、 项目名称万豪城市广场2、 项目投资商大连
3、三江企业集团 湖南五江集团 湖南清泉集团3、 项目开发商娄底三江万豪房地产开发有限公司4、 项目地点位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。5、 用地性质综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地）6、 建设规模项目规划建设用地面积为48541.77（不包括城市道路用地面积），总建筑面积为368658.45，其中商业建筑面积为87003.9，酒店建筑面积为61225.80，住宅建筑面积为105081.09，写字楼建筑面积20901.57，其中计入容积率面积：270097.76，容积率：5.564。7、 投资总额10168
4、4.2万元。8、 资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。9、 建设计划项目建设周期为36个月，即2009年5月至2012年8月。10、主要建设内容本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式Shopping Mall和城市中央高端居住区的城市综合体。（1）商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，商业部分总面积87003.9平方米，采用国际领先业态组合、六大步行街区规划、多个情景中庭设计，融购物、美食、娱乐、文化、休闲于为一体，将成为中南地区首屈一指的超大型购物中心。（2）酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定
5、为为五星级酒店标准，总建筑面积为61225.8。拟为一类高层设计，体现建筑地标性。（3）写字楼位于项目东北角，定位娄底首座甲级专业写字楼，总建筑面积约20901.57141237.00。以百米地标、高速电梯、大尺度弹性商务空间、智能配套、商务专属服务，为娄底鼎级企业构筑全新的总部商务经济基地。（4）住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积约105081.09141237.00。其中小户型国际公寓位于项目西北角，建筑面积约25000平米。（5）11、经济效益测算该项目开发建设总投资为101684.2万元；项目可实现销售收入为128581.8万元；可获取利润总额26
6、897万元，税前利润率为33.6%；预期支付所得税4841.6万元；税后利润22056万元，税后利润率为21.7%；项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为33.5%财务净现值(FNPY)为16208.87万元投资利税率为18%.二、 项目实施背景1、 万豪城市广场建设是提升娄底城市形象、完善中心城区功能的必然要求。作为湖南连通东西、纵贯南北的战略要衢，经过多年发展，娄底城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表娄底城市形象的标志性建筑极为稀缺。万豪城市广场是中心城区仅存的一块大型综合性用地，投资商诚邀香港华城建筑设计院按世界一流水准精
7、心设计，挺拔、壮观、现代的建筑群落将成为娄底当之无愧的城市名片，酒店、住宅、商业等多元一体的城市综合体开发模式也将大大丰富中心城区功能，成为娄底城市发展的重要里程碑。2、娄底经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的大型商业中心。娄底处于省会长沙1小时经济圈内，是3+5城市群的能源原材料基地和核心发展区，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“建材之乡、十里钢城、百里煤海、世界锑都”的美誉，更有一大批大型支柱企业，城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费潜力。中心城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达50余万，周边可辐射
8、人口达600万，预计2011年将市区人口将达60万。如此庞大的人群聚积，对大型商业中心的渴望是不言而喻的。万豪城市广场的建设，以运营城市为使命，将彻底改变娄底现有商业小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。3、项目建设将大大丰富娄底商品结构，增强核心商圈辐射力。春园商圈是娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈，春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石。万豪城市广场的建设，将带来 “shopping mall”全新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动，将进一步夯实春园商圈的核心地位，增强春园商圈的辐射力，开创娄底商业发展的新纪元。中心城区虽已有康星百货、
9、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等商家进驻，但同质化恶性竞争的局面没有根本改变，步行街、百货概念泛滥，商品档次、品牌、结构仍在低水平徘徊，万豪城市广场将带来一站式全业态开发模式、众多强势品牌携手金珠、带来与潮流同步品质生活的消费理念，大大丰富娄底商品档次，提升娄底商业的发展水平。三、 业主单位简介娄底三江万豪房地产开发有限公司是由大连三江集团、湖南五江集团、湖南清泉集团联合成立的项目公司，负责万豪城市广场开发建设。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉的城市运营商,以房地产开发、建筑施工、激光科技为产业主导,拥有一大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目80余万平米的开发规模。聚集了一大批房地产专业人才，积累了丰富的房地产开发经验，所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉。湖南五江集团
