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1、物业管理具体工作计划范本商业物业的概念商业物业是为生产和消费提供交易平台的商业场所。商业物业是生产与消费的桥梁和纽带。商业物业的属性经营性-为业主直接或间接参与经营，以赢利为目的公众性-为公众服务，完全或有限向公众开放服务性-第三产业商业物业的类型办公物业-写字楼、商务楼酒店物业-客栈、旅馆、酒店、度假村商贸物业-商场、购物中心、批发市场、街区商铺、会展娱乐休闲物业-社区会所、俱乐部、主题公园、舞厅、歌厅、保龄球馆、健身房商业物业的物业服务模式：自建自管、自营与专业物业服务相结合、委托经营。按写字楼建筑面积分小型写字楼：_万平方米以下中型写字楼：_万-_万平方米大型写字楼：_万平方米以上超大型
2、写字楼：_万平方米以上按功能分单纯型写字楼商住型写字楼综合型写字楼按智能化程度分智能型写字楼（办公智能化5A：OA/BA/CA/FA/SA）（3A：OA/BA/CA）非智能型写字楼按惯例分甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼营销租售管理1、规划定位调研-定位-规划2、租售方案租金测算（净租金+物业费）、客户选择3、促销活动促销组合：人员推销、非人员推销、销售促进（价格折扣）、营业推广（招商管理、公关活动）4、合同管理商场物业从建筑规模上划分：市级购物中心（3-_万）、地区购物中心（1-_万）、居住区商场（0.3-_万）写字楼的营销推广活动分类1、写字楼的客户公关活动2、写字楼的社会公关活动商场物业的
3、特点1、建筑空间大，装饰设计新颖、别致，有特色2、设施齐全、先进3、客流量大商业物业招商的特点：1、目标客户主次分明2、租金高低悬殊，租期长短不一3、招商时间长4、招商难度大5、招商技术要求高招商部门的组织结构1、双务合同2、有偿合同3、诺成合同4、要式合同5、继续性合同1、业态型组织模式2、片区型组织模式3、复合型组织模式购物中心业态比例，零售：餐饮：娱乐=5：2：3零售业的发展趋势：超大、超全、超值。零售商业物业的物业服务与经营可分为策略与运行管理、现场管理者两个层次。租户选择的因素1、声誉2、财务能力3、租户组合与位置分配4、租户需要的服务租金确定于调整的因素1、基础租金（最低租金，每月
4、没平方米）2、百分比租金（营业额的提成，常作为基础租金的附加部分）3、代收代缴费用和净租约4、租金调整（一般五年调整一次）零售物业的费用测算1、日常费用测算：公共耗能费（约_%）、设备维修费、工资及福利、绿化及保洁费、安全服务费、办公费、保险费、不可预见费、物业服务酬金、税金2、开办费：筹备期人员的工资及奖金、招聘费用、小型工具购置费、成品保护费、安全服务费用、工服制作费、必要的交通办公费用等。购物中心的分类一、按开发商背景及购物中心物业服务与经营的模式1、物业型购物中心：物业型购物广场（5-_万平方米、业态业种复合度不够）、物业型摩尔购物中心Mall（15-_万、业态业种复合度高度齐全）2、
5、百货公司型购物中心（10-_万平方米、业种齐备，但业态复合度通常不高）3、连锁摩尔购物中心Mall（自营比例高【_%-_%】、业态业种的复合度极度齐备）二、按购物中心的商场面积规模分类1、巨型、超级购物中心（_万平方米以上）2、大型购物中心（12-_万平方米）3、中型购物中心（6-_万平方米）3、小型购物中心（2-_万平方米）三、按购物中心的定位档次分类（中、高、低档的比例为3：5：2）1、以高档商品为主（面积不超过_万平米）2、以中高档商品为主（3：5：2）3、以中低档商品为主（低档品不超过_%）购物中心的基本功能1、售卖功能2、生活（社区）功能商业街的分类1、中心商业街（商业特别发达、有较
6、高的社会知名度、辐射整个城市）2、地区商业街（总体规模小，以零售为主、社区消费消费场所，不能辐射整个城市）3、特色商业街（以专业店铺经营为特色、具有特定的经营定位）评估选择招商渠道：经济性标准评估、可控性标准评估、适应性标准评估物业管理具体工作计划范本（二）保安部1.配套设施上,落实沿河栅栏,感应灯购买安装事宜,督促智能人员彻底检修红外报警系统,用更好的安全保护措施减轻人防的压力,用更多的人力来提升服务质量;3.安保工作的重点主要体现在门岗、巡逻岗等方面。门岗执勤人员要把礼节礼貌、岗上执勤能力各方面认真、具体落实。主要体现在对人员车辆进入的询问、盘查、登记、纪录的落实。做到热情服务、礼貌待人，
7、严格把好门岗关，决不轻易让外来人员车辆进入小区，大件物品放行要做到确认无误。强化门岗对外形象，争取做到“内强素质，外树形象”，以体现国信物业风范。4.巡岗方面：严格按路线巡逻。在巡逻过程中发现问题及时处理。不能解决的及时汇报。相关负责人现场及时处理。诸如违建问题，能制止的及时制止，不能制止的应及时通知工程人员现场处理，安保人员现场配合。5.门岗与巡逻岗的配合方面：在某些人员车辆进入小区之前，特别是需要跟进的，门岗须通知巡岗跟进确认。互相积极配合，以确保不出现失误。客服部：1.客服部工作时间安排为7：00-14：0014：00-21：00，在小区住户增加到一定程度，工程部开始_小时值班后，客服部
8、门将同时实行_小时工作制;2.结合实际，制定出有偿及无偿服务项目和收费标准，并将通知到每户业主;4.寻找一切提供专业服务,可以和我处合作的专业公司,为小区住户提供更全面、更专业的服务,例如：清洁、家政/保姆、宠物看护等;6.客服人员规范服务,丰富、充实专业知识,为小区业主提供更优质的服务.工程部：逐步完善健全工程维修服务工作程序、流程、制度,规范服务工作行为,提高工作效率,增强服务意识。完善各种设施设备维修保养工作制度、操作规程,及各种表格记录,并完成如下工作：_小区智能化系统的掌握及维护工作;2.电梯的保养及故障排除的培训工作，争取能自己解决常规问题;3.红外报警系统、中央空调的维修保养计划
9、安排工作;5.按照计划对所有的设施设备进行日常维护和对外委托的维保;6.提高专业技能,建立专业队伍，对业主开展特约服务.物业管理具体工作计划范本（三）整个公司都在挑战困难，为抢占市场而战，我们也有信心守好自己的岗位，做公司发展最坚实的后防和保障。以下是我们_年的工作需求和规划：1、_年集团拍照维系工作需求（1）规范维系体系和考核机制，增加集团拍照维系人员配置：_年的维系工作中，有超过一半的用户没有得到应有的专职维系，各责任部门对集团拍照维系的重视程度不一，现有的督促手段效果很有限，_年必须有对应的考核制度，才能督促责任部门重视起来。另外需要让维系岗位的人员归岗，巩义今年的低保有率正是因为移网维
10、系人员外流造成的，其它部门的情况也不容乐观。如果不能让维系人员司其职，增加维系岗位也是徒劳，这一点请领导能给予支持。（2）完善通报和奖励机制：因为后台岗位不同于前端发展人员，工作的执行效果监管不太好把控，直接的后果就是很多人会随大流，工作态度的浮动较大。单单靠一个组监督通报，会让组员有逆反和不满情绪，不利于工作开展，如果能建立长期有效的制度，落后的通报帮扶，对于优秀的在如绩效等方面有奖励，这样会让所有人都动起来。在任务重要求高的_年，不能再有太多的低潮，必须保持高效的执行力，否则一个月的落后，需要我们几个月的努力才能挽回。妥否，还请领导考虑。2、_年集团拍照维系工作规划（1）直面困难，勇挑重任
11、：预计_年集团拍照手机用户数在_万以上，较_年的4。_万增长了将近_万用户。在增加维系人员的同时，每位客户经理也必须要勇于挑起重任，保证让每一位拍照用户都要有客户经理。集团拍照组所有人员在现有的维系数量上平均增加_户，坚持能者多劳能者多得，对于维系效果好的优秀员工可适当增加任务量。（2）提高工作执行效率，增加工作强度：由于每个人名下的维系任务增加量都超过_%，如按以前的强度和效率，势必会影响保有效果。下一步还需组织讨论整理效果最好的执行方案，规范回访的时间段，在对应的时间做该做的事，合理安排工作时间;对于疑难问题的处理，要及时上报，避免在一个问题上浪费过多时间，争取在有限的时间内解决更多问题。
12、另外日均成功回访量要调整至_户以上，尽量缩短用户的回访周期。（3）规范现有的关怀手段，打造新的服务口碑：现有的生日、节假日及周末短信祝福已成为拉近与用户距离，增强用户对客户经理感知和信任度的有效手段。下一步我们将使所有的关怀更规范化，让内容更丰富效果更好，将我们的关怀服务打造成为新的服务口碑。（4）组织针对老用户特别是高端用户的维系活动：针对高端用户我们现有的差异化服务手段还很单一，力度也很有限，还需要组织针对性的维系活动才能增强感知、增加忠实度。_年我们将学习别省市的好做法，并根据现有的条件开展高端用户的俱乐部活动。另外加强对会员用户的关注，及时审定提前服务，将我们的会员服务真正的做到位。（
13、5）学习新的管控手段，将现有的管控措施落实到位：由于今年拍照用户增加的比较多，而且许多是新发展用户，用户的忠实度和黏性较低，防止集中性的流失离网是我们工作主要内容。在未来的工作中，我会根据具体的用户群的入网时间、参与活动做综合分析，及时发现问题并找出解决问题的办法。在实际的管控过程中，我们要做的更细更深，及时的回访，定期的跟踪，最大限度的争取用户留网。为规避用户第二联系方式不全或更改而无法联系，我们在日常工作总要将核实用户第二联系方式作为一项主要工作来做。“我门是大发展的后防，我们是十个亿的保障，客户会因为我们的付出而爱上电信，电信会因为我们的努力而更加辉煌，让我们一起行动，行动，立即行动”，
14、这句行动宣言是我们努力的方向，是我们奋斗的目标。它将激励我们更加严格的要求自己，更加努力的提升自己的服务，紧随公司的发展脚步大步向前。_年我们团队肩负的责任会更重，但是我们有信心也有能力去承担起来。一位哲人说过：“人存在的价值就是被别人利用”。作为一名服务人员我对此的理解是“生命不息，服务不止”。只要我还在VIP客户经理的位置上，我就不会忘记自己的责任和使命，不会忘记我所代表的是_的服务质量。我会紧跟公司的发展步伐，在成就公司辉煌的同时，实现自己的价值。物业管理具体工作计划范本（四）一、修改和制定有关的管理文件2、用户手册-方便各业主及租户进一步了解北京街商业广场的物业情况和管理运作规定，旨在
15、保障北北京街商业广场全体业户和租户的利益而制定的手册。二、制定各项管理程序及规定1、商铺物业交收程序；2、商铺装修的报批和验收程序；3、商铺装修的监控程序；4、公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定；5、公共设备设施的监管维护和报修程序；6、投诉处理的程序；7、意外和紧急情况处理的程序；8、非办公时间出入商场的管理规定；9、货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定；10、日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定。三、物业管理服务质量的控制和制度1、各部门工作手册的制定（包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则）；2、各岗位的（部门）纪律制度；3、各岗位服务标准；四、商场竣工前对商场设施管理的前期介入前期介入有利于商场的日后管理，避免发生重复投资或资源浪费，对发展商有利无弊，其范围包括但不限于以下方面：1、参照商场的图纸设计，为商场日后管理的方便与完善，提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局，以避免重复投资或浪费资源。3
