《XXXX年西安二手房市场发展报告及11年预警预测》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年西安二手房市场发展报告及11年预警预测（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2010年西安二手房市场发展报告及11年预警预测-西安房地产信息网数据研究中心一、2010年二手房市场宏观政策影响分析契税政策从2010年1月1日-2010年12月31日止； 日期认定： 商品房以合同备案日期为准； 二手房以登记受理日期为准。1、90平方以下普通住房：契税2 ；2、90平方144平方普通住房：契税3；3、144平方以上高档住房：契税：5.5 。出售普通住房的营业税、个税交纳方式： （日期认定：与之前执行的依据时间一样）： 商品房以契税完税日期或证载时间为准； 二手房以房改房契约或证载时间为准。 1、 未满五年的：营业税：差额的5.55%；或全额的5.55% 个 税：差额的30%
2、 或全额的2%； 2.满五年的： 营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的3%或差额的40%个税；3、 满五年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税：总额的2%或差额的30%。2010年1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。2010年3月22日财政部、国家税务总局近日下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知中称，对两个或两个以上个人共同购买
3、90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 新国十条国务院在2010年4月17日发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措，宣示中央政府遏制部分城市房价过快上涨动真格，决心切实解决住房这个既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。2010年6月12日住建部等七部门联合发布 关于加快发展公共租赁住房的指导意见，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在6
4、0平方米以下。国家有关部委“新五条”出台；国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存
5、款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次上调存款准备金率国土资源部2010年12月19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。二、2010年西安市二手房市场概况2010年西安二手房市场成交套数为17638套，交易面积为257.72万平方米，较去年同比上涨30.27%；其中二手住宅成交套数为14182套，成交面积为123.68万平米，较去年同比下降了3.35%；可以看出2010年二手房市场总成交面积增量明显。另外二手住宅的成
6、交均价为3567.85元/平方米，同比下降是2.59%。从下面面的20010年年二手房房市场112个月月的成交交面积走走势图可可以看出出，一季季度二手手市场成成交量呈呈现逐渐渐增加的的趋势，但但是自从从四月份份国家出出台史上上最严厉厉的调控控政策“国十条条”之后，二二手房的的成交面面积迅速速下滑，之之后逐渐渐保持稳稳定。在在传统的的银十期期间，虽虽然国家家再次调调控但对对于二手手房市场场影响甚甚微，反反而二手手市场在在年底出出现翘尾尾现象，112月的的成交面面积达118.885万平平米，创创下了今今年4月月调控以以来新高高。20110年二二手房市市场保持持了比较较活跃的的发展态态势，全全市置业
7、业群体购购买二手手房的热热情仍然然比较旺旺盛；此此外，楼楼市调控控对将购购置新房房的门槛槛抬高，在在一定程程度上间间接激发发了人们们购买二二手房的的积极性性；再者者，与新新房相比比较，较较低的价价格也成成为众多多置业者者选择二二手房的的重要原原因。三三、20010年年西安市市二手房房市场成成交分析析3.1120010年年西安市市成交二二手房面面积分析析20110年西西安的二二手房交交易中，我我们从成成交的分分布图中中可以把把面积区区间大致致分为四四个：其其中成交交量最大大的属于于60平平米以下下和600到800平米的的两个区区间段，占占到了成成交总量量的466.622%；然然后是1100到到1
8、444平米的的两个区区间段，占占到成交交总量的的22.42%；而880到1100平平米的成成交的比比例为118.886%，从从全年来来看这两两个区间间的成交交面积所所占比重重呈波动动较大；最后是是1444到1880平米米和1880平米米以上的的两个区区间段，占占到全年年成交量量的122.122%，所所占的比比重一直直相对较较小。33.220110年西西安市成成交二手手房建筑筑年代分分析从20010年年二手房房的成交交的建筑筑年代来来看，115年以以内的房房源所占占的比重重是最大大的，通通过分析析我们可可以发现现这个年年龄段的的房源有有以下一一些优势势：房龄龄不是太太大，同同时价格格相对便便宜，
9、吸吸引了很很多二手手房的置置业者购购买。而而10年年以内和和20年年以内的的房源，两两者占总总成交量量的比重重分别是是20.36%和244.699%，前前者房源源较新，后后者价格格优势明明显。220年以以上的房房源占成成交比例例的144.099%，55年以内内的房源源占总成成交比例例的9.94%，这部部分房源源所占的的比重一一直较轻轻。3.3220100年西安安市成交交二手住住房建筑筑类型分分析从20010年年二手房房成交的的建筑类类型来看看多层住住宅的成成交比重重占到成成交总量量的655.111%。虽虽然比重重最大，但但受到高高层和小小高层建建筑不断断增多的的影响，多多层住宅宅在全年年成交中
10、中所占比比例已经经呈现逐逐渐下降降的趋势势。另外外小高层层和高层层所占的的比例相相当，分分别为118.008%和和16.81%；预计计今后几几年所占占比例将将逐渐增增大。33.420110年西西安市成成交二手手房物业业类型分分析从20010年年成交的的二手房房的用途途我们可可以看出出，普通通住宅依依然是成成交主体体，占总总成交量量的911.988%；其其次是商商业用房房占总成成交量的的2.883%；办公用用房占总总成交量量的1.29%，工业业用房占占总成交交量的11.444%，其其它类型型所占比比例仅为为2.445%。四、2010年西安二手房市场特征4.1、政策密集 成交量继续攀升二手房的契税
11、政策在一定程度上影响了买房人的情绪，同时出售普通住房要缴纳的营业税和个税的比例在今年全年进行为期一年的调整，降低了一些房主出售出租二手房的积极性；国务院在2010年4月17日发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等十一条相关措施，明确指出要坚决遏制房价过快上涨，二手市场受此影响也开始出现观望态势；但是2010年9月29日国五条横空出世，严打非法囤地土地，实施问责机制，严控商业房贷，暂停三套房贷以及要加快房产税改革试点等措施，对于二手房市场作用不明显。2010年二手房市场在密集调控之下仍然保持了较快的发展态势，供应增量加大，成交量同比上涨30.27%。4.2、刚性需求旺盛，支撑二手住宅市场据
12、西安房地产信息网统计分析发现：2010年二手房市场的成交量呈现井喷势的增长，总体的成交趋势两起一落，全四个季度成交量表现出不同的节奏，这与国家政策出台的时间不谋而合。从二手房的成交人群分析可得知买房的80后人群明显增加；从购置二手房的面积可以看出，90平米以下的小户型仍然受宠；从置业者买房的用途来看婚房比例大大增加。同时不断上涨的房价也让部分置业者转战二手市场购房。虽然2010年的二手市场跌宕起伏，置业热情曾经转冷，但是大量的中低收入人群最终稳住了二手房市场。4.3、租赁市场空前火热据西安房地产信息网通过近一年的长时间的观察和统计分析发现：2010年二手市场表现出了明显的售转租的形势；前三个月
13、主要是受到春节过后返城工作及务工的人员的集中爆发而致；二、四季度受到相应政策出台的影响，二手房买卖市场趋于冷淡，人们的置业热情持续低迷，在一片观望形势中二手市场的方向逐渐向租赁市场转移；以及9月底有消息称拟于明年开始征收私房出租税，以及大量的城中村被拆迁改造，引发了集中性租房的现象，而卖方售转租的行为愈发明显，二手房租赁市场空前火热。4.4、小龄房源不断放量入市，高层小高层比重增大从2010年二手房的成交的建筑类型来看，呈现出多层建筑逐渐减少，小高层和高层建筑慢慢增多的趋势。据西安房地产信息网统计分析发现，2010年一季度多层建筑所占比例为73.06%、二季度所占比例为69%、三季度所占比例为
14、62%、四季度超过65%。一方面，经过逐年的消化，多层住宅已渐渐“淡出”市场；另一方面，随着城市化建设步伐的加大，楼市供给主体渐渐过度到小高层、高层建筑类型上。预计未来二手房成交也将渐渐走出以多层为主体的成交建筑类型。五、2011年西安二手房市场预警预测5.1、中小户型仍是二手房市场主导 目前在西安二手市场中，无论是买卖还是租赁，中小户型一直是成交的主体。虽然随着人们对自身生活及居住质量的要求相应有所提升，但是二手房市场的大部分需求仍然是要用来解决最基本的生活居住问题，二手房市场主力购买群体以中低收入人群为主的前提就决定了面积在6090平米的房源依然是二手房买卖市场的交易主体；中小户型的二手房
15、主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。5.2、二手房挂牌价格或将有所攀升2010年可谓政策调控年，接连不断的政策对商品房的价格并没有太大的抑制，反而将置业的门槛抬高，这无疑将部分刚需置业者拒之新房门外。虽然西安也在加紧保障房建设的步伐，但是西安市场刚需旺盛，整个工程也需时间来完成，预计未来一年西安二手房市场需求量依然较大，房价走高的可能性较大。5.3、租赁市场或将持续火热景象西安城中村不断改造拆迁、大中院校的寒假暑假、商品房房价持续上涨等种种因素让2010年二手房市场表现的比较活跃，在频繁的政策调控下仍然取得了不错的销售量，租赁市场空前火热，预计2011年二手房租赁市场仍将火热。首先，西安有着全国第二的教育资源，众多高校潜藏大量的学生租赁群体；其次，西安周边以及全国各地来此工作上班的人群庞大；再者，随着西安城市不断扩容，旧城陆续被拆迁，需要租房啊的人群大量存在；此外，政策预期更严厉的背景下二手市场越来越受到人们的青睐。5.4、预计2011年二手市场总体将保持平稳运行错综复杂的调控政策对于二手市场产生了相应的影响。相关部门表示要加大宏观调控的力度和频度，明年房地产市场调控不会松绑，而且还会有更多的调控政策储备。12月29日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，2011年住房城乡建设系统要重点抓好第一项工作就是“继续
