《2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷41（附答案带详解）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷41（附答案带详解）（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 问答题：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?答案： 本题解析：(1) 根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。 (2) 确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估
2、，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。 (3) 估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题2. 单选题：甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。关于该两次估价的技术处理的
3、说法，正确的是（ ）。A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值答案：D 本题解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。3. 问答题：李某计划用自有闲置资金2000万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益，现就此计划向某房地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析形成报告。请问这类房地产市场调查分析的内容有哪些？答案： 本题解析：
4、本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析的主要内容包括：（1）宏观环境分析，包括经济环境分析、城市规划、城市商业网点规划、政策环境；（2）商业房地产发展现状及趋势，包括城市商业用地的供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比；（3）商圈（区域）分析，包括商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目；（4）消费者消费习惯分析，包括消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点及消费者特征；（5）客户分析，包括对所处行业的认识、现在的经营情况、选择物业的标准、投资的偏好、投资的标准及投资能力。4. 单选题：某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致
5、屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。本估价项目的估价结果不包括（）。A.屋面及室内装修修缮费用B.损坏家具家电维修费用C.房屋使用人周转安置费用D.房屋市场价值的减损额答案：D 本题解析：由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损
6、失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿；其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。5. 单选题：甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发
7、生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是（ ）。A.以1 500万元作为评估值B.以（1 400+1580)2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值答案：D 本题解析：暂无解析6. 单选题：某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的
8、价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。该宗房地产2007年10月1日的价格为( )。A.2300.22元/m2B.2401.22元/m2C.2502.22元/m2D.2302.22元m2答案：D 本题解析：暂无解析7. 单选题：某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金
9、收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的现金回报率为（ ）。A.6.92%B.8.5%C.11.53%D.17.3%答案：D 本题解析：暂无解析8. 单选题：由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。对于甲自建的房屋，乙估价机构应按照（）进行评估。A.合法建筑B.非法建筑C.市、县级人民政府的认定、处理结果D.征收部门与估价机构的协商
10、结果答案：C 本题解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。9. 单选题：张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及
11、的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率答案：D 本题解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费；选项B错误，抵押净值未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费；选项C错误，再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。10. 问
12、答题：指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=262
13、86.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确
14、定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）答案： 本题解析：1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。
