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1、某水上乐园二一一年十二月目 录一、项目概要1二、项目背景及建设的必要性2三、水上乐园项目市场状况浅析5四、项目目标定位5五、项目规划6六、主要建设内容及规模7七、项目业务发展策略8八、环境影响评价11九、项目实施进度11十、管理体制及人员编制计划12十一、项目费用估算及资金筹措13十二、项目效益分析及可开发潜力16十三、结论及建议17一、项目概况1. 项目名称：某省某水上乐园项目2. 建设性质：开发建设3. 建设地点：某省省某县某镇清江村青狮坡某城市主干道旁4. 项目估算总投资：5657万元5. 主要建设内容及规模:见第78页6. 建设单位：某省某投资有限责任公司某省某投资有限责任公司是经由贵
2、阳市工商行政管理局核准成立的非金融性投资公司，是专门从事体育、休闲、旅游产业开发及多产业复合开发的经济实体。公司于2011年3月与某省某州某县人民政府签订了某省某某体育休闲生态城整体开发项目开发协议。该项目采用“体育、文化、休闲、旅游复合地产”与“城市功能整合运营”相结合的模式，采取政府企业深度合作开发，企业当地居民合作共利的多赢模式进行运营。拟开发建设某旅游文化产业园（主要包括古镇文化与生态保护、某省某水上乐园、游客接待中心等项目）、民族文化产业园、某省高校产、学、研基地、企业培训总部基地、企业管理总部基地、会议会展中心、老龄化论坛及养老公寓示范基地、某省某体育文化产业园、生态农业观光园等项
3、目。整体项目占地333平方公里，核心区387平方公里，总投资109亿，建设期五年。某省某投资有限责任公司自成立之日起就以力争把某打造成“某省旅游名片”为己任，公司拟开发建设项目均综合经济效益、社会效益生态保护及城市规划等进行反复论证。目前，在当地政府的大力支持下，整体项目正在有条不紊地推进中。二、项目背景及建设的必要性1. 项目拟建地基本情况某镇位于某省中部的某县东部，行政隶属某县，是某苗族侗族自治州的西大门。地理位置为东经107421221075330，北纬262653263504，地质稳定，地貌复杂，山峦奇雄，河流纵横，地处清水江畔，自然风光清幽秀丽。海拔600米左右，属黔中亚热带湿润气候
4、区，年平均温度，降雨量左右，冬无严寒，夏无酷暑，四季均可旅游。某东、北部与某市毗邻，西、南部分别与某县的杏山镇、龙山乡、宣威镇相接，总面积149.6平方公里。境内有320国道、凯麻高速公路贯穿东西，湘黔铁路、株六复线从镇域西北及东北边缘穿过，由某开发区往西延伸的凯司大道已修至某镇清水江边，交通十分便利。某距离某县城25公里，与州府某市相距24公里，离贵阳市170公里，都匀市61公里。辖区内有国家电缆通讯干线、光缆通讯干线通过，通讯十分发达。某城区原由清江、桃花两村组成，不久前桃花村已并入清江村，共有1100余户，3200余人，由苗族、汉族等民族杂居组成。某古镇具有悠久的历史文化，城区房屋或依山
5、或临江而建，建筑物地方特色突出，街巷临江，风景宜人，地势优越，是某历史重镇之一。自古商业繁荣，远在嘉庆13年（公司1808年）某就被辟为商埠，到民国时期发展为闹市，有水陆码头，是某重要物资集散地。镇上商贾云集，马帮成群结队，商号、货栈、会馆、餐馆遍布街头巷尾，彻夜营业，时人誉为“小上海”。1999年某省省人民政府批准成立“某风景名胜区”，某古镇被列为重点保护区之一。某作为某省省唯一的“少数民族文化体育村”，也是某省省的“龙舟训练基地”，曾举办过多届某省省龙舟赛。被誉为“某省唯一、亚洲最好、世界一流”的某国家皮划艇激流回旋训练基地，也曾多次举办过国家乃至世界级赛事。这些赛事的成功举办，促进了某旅
6、游大州的建设，大大地提升了某的知名度，前来某观光旅游的中外游客正逐年大幅增多。2. 项目建设的必要性随着生活水平的不断提高，人们越来越追求健康的休闲生活方式，到优美的自然环境中去，赏山玩水，吸天然氧吧，舒缓因工作、生活给现代人带来的压力，放松心情，充分的享受大自然给人们带来的清爽美好感受，休闲旅游业也因此而迅速发展起来。某省省某州自然风神奇秀丽，人文景观绚丽多彩，民族风情浓郁迷人。以某、台江、雷山为代表的苗族风情，文化底蕴浓郁，某因与某咫尺之遥，亦属其列。联合国确定的十大“返朴归真、重返大自然”的世界级民族风情文化旅游胜地，十大民族文化保护圈、人类疲备休息最后的家园胜地，在亚洲仅有两个，一个是
7、中国的西藏，一个是中国某省的某。近年来，某州委、州政府，某县委、县政府根据区域内优越的旅游资源，已会同有关部门对某及周边进行统筹规划，明确将某打造成“大某的后花园”，并通过举办一系列丰富多彩的旅游文化活动，旨在深度开发生态旅游产品，广泛宣传环境友好型旅游理念，让旅游业在拉动地方经济发展、调整产业结构中发挥重要作用。为了加快旅游产品的开发和建设，更充分发挥生态资源优势，满足不断升级的旅游消费需求，各级政府相关部门在资金筹措及基础设施建设方面也做了大量的工作。目前，某的路、水、电、通讯等基础设施已接通和完善，退耕还林还草、河道治理、环境卫生等公益事业均得到加强，清水江上游又重现了往日“云飘山际，鱼
8、游浅底”的景象。某这块处于“在深闺人未识”的“处女地”，为什么至今仍未开发？主要原因是：一方面是政府已意识到某的开发建设要定位于“品味高、独特”，要将其“一步到位”建设成为“体育、休闲、旅游文化生态城”。因此，在规划及项目的选定上耗费了大量的时间，同时也意味着需要大规模投入。另一方面是地方财力有限。而对于一般的投资商，虽然都看到了某正处于“暴风雨”般的大开发、大建设的前夜，但在具体开发思路上要么偏离了政府的定位，要么无法选定能迅速聚集人气的项目，担心承担更大的投资风险。为此，某省锦绣黔投资有限责任公司提出了某整体建设运营方案，并选定水上乐园等项目作为首期实施项目，以期通过对其开发建设和运营，使
9、某名胜景区在短时间内能迅速聚集人气，带动其它后续项目的实施，最终实现整体项目的开发建设和运营。某整体项目及水上乐园项目亟待开发建设主要基于以下理由：（1） 开发建设促发展不仅是政府的责任，更是当地广大民众的强烈愿望。为了避免重复建设，造成不必要的资源浪费，当地政府早已对某城区的建筑物进行了限制，但这种限制不能长时间下去，否则，将造成更大的浪费。项目的开发建设无疑也顺应了广大民意，也必将得到广大民众的支持。（2） 水上乐园项目是某省某投资有限责任公司经过对当代世界范围内旅游业的特点及发展趋势进行分析、论证后提出来的，项目建成后，必将成为某省旅游的一大亮点，吸引大量的游客。（3） 水上乐园项目的建
10、设和运营，将更好地带动其它项目的实施。（4） 某水资源丰富，水上乐园项目充分利用水资源，项目建成后运营成本较低。（5） 项目拟建地址无建筑物，征地拆迁条件良好。（6） 拟建地址部分为丘陵洼地，部分为山体，开挖部分可就地回填，施工较容易。综上所述，某已具备实施水上乐园项目的各种条件，希望有实力的企业或其它组织能看到旨在倡导健康休闲方式的水上乐园项目所带来的经济效益，并参加到项目的建设队伍中来，关注和投资建设该项目。三、水上乐园项目市场状况浅析南方的夏季，炎热天气总是特别长，普通的室内游泳场所已难以满足人们的亲水需求。在水上乐园消署也渐成南方人的一大消费需求。很多地方的水上游乐场所就是在这种需求中
11、发展起来的。同时，现在的家庭都更加关注孩子生活的丰富性，特别是到了夏季，一家人带着孩子去嬉水，不但增进了家庭的和睦，也充实了孩子的娱乐生活。相比只能游泳的游泳馆，家长们还是更乐意与孩子一起体验丰富多彩的水上乐园项目的乐趣。而对于不太喜欢游泳又不乐于亲水的人来说，水上乐园也是比较适合的选择，因为那里的氛围更为放松。从全国范围来看，前些年，许多城市都大兴土木，兴建了不少大小不一的水上乐园，但像声势浩大的广州长隆水上乐园的，到目前还没有几家。就某省全省而言，除了几个微型的项目外，由于气候及地理环境等原因，稍上规模的项目仍为空白。目前，某地区唯一位于某开发区的的欢乐谷，受地理环境的限制及经营定位，也只
12、能算作农家乐。水上乐园之所以发展缓慢，其主要原因：一是需要投入较大，二是受选址条件的限制（而某在兴建水上乐园方面却具备得天独厚的自然条件）。四、项目目标定位通过打造集绿色生态回归、游园嬉水、文化旅游、休闲度假等于一体，将本项目建设成为亚洲规模最大的水上乐园，并在不断丰富项目本身内容的同时（比如适时增加更多游乐项目，提高亲水文化内涵等），还要根据游客的需求，结合周边的餐饮、酒店等各种配套，进一步丰富和完善游乐场所的消费内容，逐步形成“可览、可游、可参与”的环境景观，构筑“城市郊区乡间田野”空间休闲系统，从而带动某城市的整体规划建设和文化发展。五、项目规划1. 项目规划原则（1） 生态保护原则：注
13、重生态保护，顺天时、地利而建，展现人的活力与自然和谐交融，重视景观效果设计。（2） 市场导向原则：以市场需求确定项目产品及服务，始终保持恢宏大气、震憾人心和绿色生态、先进安全的城市形象，把娱乐与精神陶冶结合起来。（3） 挖掘特色原则：不仅内部各子项目之间有机形成一体，整个项目也与周边环境、景点形成有机结合的关系。2. 项目策划思路（1） 将本项目作为重要的景点纳入某整体开发规划之中，打造集观光、体验于一体的园区。（2） 在项目内容运行过程中，强调势、力、速、美、多变和持久的极限感受和音响配合。（3） 利用本项目的开发建设，带动当地旅游、房地产、酒店、餐饮等行业的发展。六、主要建设内容及规模根据
14、前面的分析，结合城市规划、本项目建设场地选择情况及市场需求预测，初步拟定某水上乐园建设内容及相应规模如下：序号项目名称单位工程占地面积（）1入口广场10002游客接待中心游客休息室和更衣室1000公共厕所400管理办公室(含会议室等)5003停车场80004儿童项目戏水池3500大喇叭滑道3000海浪池7800冲天回旋滑道4000组合滑道群52005成人项目漂流河12000海啸池8000大型互动水屋6200组合皮筏滑梯6000巨兽碗48006公共厕所2个6007场地绿化500008其它附属设施含水生物观赏池等100009步道及空地含生活服务设施等68000七、项目业务发展策略广州长隆水上乐园之所以能够长盛不衰，除了广州市人口众多、中等收入家庭的消费层级较高、城市辐射能力强外，项目的经营策略也至关重要。长隆看似一个水上乐园，但它背后却是各种旅游资源和设施的支撑。当一个旅游点不是单一的，而是呈集群式的，也即围绕着水上乐园还其它旅游点的时候，游客才能有长距离出行的动力，才能吸引周边甚至全国的游客。目前，某省某水上乐园在建成后要实现长隆这种综合性发展的要求，需要运营商对发展有长远的规划，需要相关部门的大力支持。总之，某的地理位置和水上项目的发展空间，尚不具备做大做强的条件，省内外及周边民众对某的环境的认可度还存在一定的差距。
