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1、精选文档龙湾别墅价格体系一、总体定价策略（一）考量近期市场背景变化1现房供应量及期房供应量都在上升。2本区域市场如名都园、裕京花园、香江花园等二手房交易有所释放，分流市场客户构成竞争已经是必然趋势。3老项目改造对租务市场的争夺会间接造成对投资客户的分流和影响。如香江花园部分别墅已被荷兰一财团购买将对其进行彻底改造翻新，以期保持与新项目的竞争力，在租务市场上保持一定的份额。4银行贷款利率的上调和严格限制别墅贷款，也会影响到部分客户对别墅的购买。5区域内明年将出现3、4 个新项目，除了优山美地二期、C 区以外，停滞很长时间的新世界地产的别墅项目也已经开始动工，还有一些TOWNHOUSE项目 ,供少
2、于求的情形将得到扭转，未来市场竞争将会更加激烈。精选文档（二）总体定价策略根据以上近期市场的变化和项目本身情况，建议采用低价入市、低开高走、小步快跑的价格策略，以便迅速吸引市场视线、聚拢人气、回笼资金、降低风险，为后继销售提升价格打下坚实的市场基础。（三）项目均价制定根据近期市场变化，考察其它竞争项目价格与具体指标情况。见下表:项目名称位置交通建筑建筑结构 容积率 绿化率 物业状态配套设施私家花园庭院温泉车位会所类型装修层高 园林景观 安防系统 水系 物业管理M2纳帕溪谷温哥华森林优山美地亚北，立汤一期入住，汇佳私立学校，景 100-1000M2,否，下双、单车路，顺沙独栋轻钢结构0.3364
3、沉式庭有3.3二期在建山分校，社区外近三面石墙库，车位路，京昌距离无大型超市。院亚北，立汤一期入住， 社区 内 有 双 语幼 200-600M2，是，下矿质单、双车独栋砖混结构0.3865沉式庭 水，入3.2路二期在建儿园，社区外环境高木栅栏院户可选库，车位同于纳帕CVD，京承，独栋现浇钢筋0.4541一期入住， ISB ，力迈国际学200-350M, 高是有双、单车3.2京顺，机场混凝土结二期在建校，日翔广场，国绿篱库，车位高速构外风情商业街无门磁、窗4000m2原磁内外生树门磁窗磁、5000M2原 红 外 线 对 内外生树射，地下室漏水报警门磁、窗6000M2磁、红外线 内外对射国宏联13
4、000合 ,3.96金网2000络,4.3优山 ,1012000精选文档CVD，京顺，独栋，现浇钢筋长岛澜桥机场高速， 双拼，混凝土结京承联排构CVD，京顺，双拼，现浇钢筋混凝土结美林香槟机场高速， 联排，构京承叠拼独栋为现亚北，立汤独栋， 浇钢筋混依水庄园双拼，凝土结构，路联排其它为砖混结构CVD，京顺，现浇钢筋丽高王府机场高速，独栋，混凝土结公寓京承构CVD，京顺，现浇钢筋莱蒙湖机场高速，独栋，混凝土结联排京承构京承，京现浇钢筋万万树顺，机场高独栋混凝土结速，六环构双拼，双拼为现京承，京浇钢筋混联排，莫奈顺，机场高凝土结构，叠拼，速其它为砖双跃混结构观唐朝阳区香独栋现浇结构江北路通州京哈钢
5、筋混凝运河岸上的高速 2号运独栋土框架结院子潮减河北构。岸易郡顺义区李平层钢筋混凝遂镇顺平四合土框架结一期入住，70-80M2,40-单、双车水岸原生门磁、窗30000世邦魏理0.4355社区内无配套，社是无3.0磁、红外线3000二期在建区外同优山150M2库，车位景观对射M2仕 ,7.95ISB ，力迈国际学70000M2公 智能安防，0.4651已入住校， GOLF 学校，60-100M2是无单车库，3.3内外嘉浩 ,3.94200SHOPPINGMALL车位园远程传送，（待建）80-300M2,是，下车库，车0.3866在建社区内有双语幼沉式庭无3.0小门磁、窗内外华泰 ,3.8250
6、0儿园，社区外环境木栅栏院位磁、红外线同于纳帕对射200-400M2,双、单车门磁、窗侨0.440已入住社区外同美林是无3.0无磁、红外线内外4500栅栏, 砖垛库，车位乐 ,1.1USD对射0.4851ISB ，力迈国际学100-400M2,双、单车3.0门磁、窗莱蒙4000成熟社区校，日翔广场，国是无有磁、红外线外栅栏, 砖墙库，车位湖,6.3外风情商业街对射双、单车门磁、窗戴得梁0.3862在建配套较差400-1000M2是无3.0花园景观磁、红外线外6800库，车位行,5.0对射0.832.35在建配套较差双拼否无单车库，3.15000M2门磁、窗外2.55000160-230M2车位
7、磁、黑白可视社区内有步行商单车库，75000M2休红外探测、第一太平0.2470在建业街，周边配套一205-502M2否无3.8可视电话、内外戴维斯车位闲公园般电子巡更10门磁、窗0.33868.52在建配套较差300-800M2种树无双、单车3-3.381000M2磁、可视电内外泰禾中维11000铺草库河堤公园话、紧急呼8.3叫系统0.340在建配套较差100-1000种树无车库、车3对面有可视电话、内物业公司6000铺草位7000 亩成红外对摄未定精选文档东路院、双构。木森林5拼、独栋京承，京现浇钢筋ISB ，力迈国际学英才顺，机场高独栋混凝土结0.4847在建校，日翔广场，国四面设墙是有
8、车位3.1 100000m2内外65500速构外风情商业街影响价格的因素较多，我们客观地列出被关注的15 项因素，并确定各项因素的权重，进行综合评分，考量其它竞争项目价格与具体指标的关系，重新评估龙湾别墅项目价格，建议龙湾别墅项目均价为13500 元/平米。见下表：采用因素成对比较法确定各因素权重地理位置 建筑类型 容积率 绿化绿物业状 配套设 私家花温车层园林景 安防系水物业管会下沉式得分权重态施园泉位高观数系理所庭院地理位置111111111111111150.124建筑类型00000001001001030.025容积率0111111110100.51111.50.095绿化绿010111111010011100.083物业状态01000001101000040.033配套设施01001111101000.518.50.070私家花园0100100.511010000.560.050温泉01
