建设工程项目价值管理

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1、建设工程项目价值管理价值管理于1982年首次应用于建设工程项目，二十多年来，我 国建设项目开展价值工程活动取得了一定的成效，然而建设工程项目 的特点决定了价值工程在建设工程项目中运用起来较为复杂，难度比 较大，不容易系统地和持久的使用。与我国投资规模的加大和投资额度的增加相比，更需要完善建设 工程价值管理理论，并通过价值管理在建设项目当中的应用，来增强 企业的竞争力，获得更大的经济效益和社会效益。从现有的文献来看，对于价值管理的定义是多种多样的，并且对 价值管理的认识也不尽相同。如美国价值工程师协会认为价值管理是一种以功能分析为导向、 群体参与的系统方法，它的目的是增加产品（项目）、系统或服务

2、的价 值。通常这种价值的增加通过降低产品（项目）的成本来实现，也可以 通过提供顾客需要的功能来实现。该定义明确指出提高产品（项目）的 价值是价值管理的根本目标。诺顿（Brian R. Norton,1995）将价值管理定义为，价值管理是一种 系统化、多专业的研究活动，通过项目的功能分析，用最低的全寿命 成本最好地实现项目的价值。价值管理是将整个项目作为研究对象， 目的是提高整个项目的价值和效益。该定义有五个核心词，即系统性（Systematic）、多学科知识 （Multi-disciplinary）、 功能（Function）、全寿命周期成本（LifeProjectCost)和价值(Value

3、)。价值管理的系统性就是工作计划，价值管理工作计划详细规定了 每一项工作的内容，而且要按照一定的程序和步骤进行，并且在项目 的可行性研究阶段提供系统、科学、客观、公正的报告。特别是在工程初期的可行性研究阶段，投入使用的人力、物力虽 然在整个项目实施和成本中所占比例非常小，但对工程造价的影响力 确占到了 95%以上。我们往往看到这样的事实，有的项目工期一拖再 拖，投资一增再增，仍然难以建成，有的项目，建成投产了，但是没有 达到预期的经济效益和社会效益，造成这些原因很多，但是很重要的 一点就是可行性研究阶段工作粗糙，没有系统、科学、客观、公正的向 客户提供依据充足、内容完整、实事求是的可行性研究报

4、告。项目发展总体进度计划是项目发展的纲，编制总体计划一定要 结合项目特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际 情况的变化及时调整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购， 材料认样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。通过编制详 细的工作计划和预案，并且要求各个建设单位严格按计划进行，能够 保证项目按照预定时间计划完成。以笔者所在公司目前开发的一个社区重建项目来说，该项目是一 个城中村改造项目，需要在3-5年内将原先脏乱差的城中村全部按现 有商品房标准改造成新的居民社区，并且所有城中村的居民都要回迁 到新的社区。这个项目涉及到上万村民，需要资金达17.6亿，如果没 有一个详细的

5、可行性研究报告和详细计划，将未来项目所需要的政策 支持、融资等通盘考虑，很难想象该项目在今后的实施过程中会碰到 多少的困难。而一旦项目启动后没有办法按时完成，导致开发进度拖 沓，延迟交付，不仅对公司的财务、信誉造成极大的损失和压力（每延 迟交付一个月，公司所支付的动迁过渡费用就达到上百万，而且还没 有计算因此而产生的融资成本），而且作为城市的实事工程，所造成 的社会影响也是不容忽视的。多学科知识是指价值管理研究需要收集大量的信息作为决策的 依据，需要具有多学科知识和专业深度的人员参与，对不同的研究对 象价值管理小组的组成也是不同的。在当前的建设工程中，关于建筑的功能需求是多样的，包括人文、 环

6、境、文化、技术、时间、经济、美学、安全等多方面，需要各种不同学 科知识和专业的人员进行参与合作，有时候还需要外部团队参与配合。苏州工业园区某开发商当成在开发建设某一高档住宅的时候，聘 请了一个境外项目管理公司进行工程开发建设的全过程项目管理，当 时在公司内部有很多不同意见，他们认为自己公司本身已经是苏州地 区的房地产开发领头企业，具有丰富的住宅开发的经验，完全有能力 去开发建设一个高档住宅小区，花几百万元去聘请一个项目管理公司 有点浪费的意思。项目管理公司入驻后，从概念设计阶段就介入，不断安排各专业 的专家从设计阶段就积极论证，不断优化完善设计利用自己多年的专 业知识积累和大型项目的管理经验，

7、提出了许多切实可行的建议和优 化方案，包括优化调整高压电缆的走向；将空调机位布置在消防楼梯 中进行暗处理，新风通过楼梯墙上的百叶窗吸入空调外机形成循环， 不但不破坏外立面的美观又能使空调外机不易损坏;通过新加坡住宅 的经验，减少地下室板厚度100mm而不影响建筑的结构，仅仅通过 这些优化方案就为业主节约了建设资金约1500万元。实现了项目管 理价值增值的目的。至U该项目结束的时候，公司所有人员都一致认为该项目是公司到 目前为止开发建设最成功的案例，也成为了今后该公司开发高档楼盘 的标杆。功能分析是指价值管理研究的重要特征是对研究对象的功能进 行分析，通过功能分析，找出并剔除不必要和过剩的功能，

8、从而降低 成本，提高效益。首先将功能进行分类，根据功能的性质来分，可以将功能分为使 用功能和美学功能;根据功能的重要程度来分，可分为基本功能和辅 助功能，基本功能是产品的主要功能，对实现产品的使用目的起着最 主要和必不可少的作用；根据功能的标准来分，分为过剩功能与不足 功能。通过对功能的分析，明确了哪些功能是必要的，哪些是不必要 的，而在这些必要的功能当中又存在哪些不足的功能和过剩的功能， 须通过设计，进行改进和完善。功能整理是第二个重要步骤，它用系统的观点将已经定义了的功 能加以系统化，找出各局部功能相互之间的逻辑关系，以明确产品的功能系统，从而为功能评价和方案构思提供依据。功能计量是第三个

9、步骤，以功能系统图为基础，依据各个功能之 间的逻辑关系，定出各级功能程度的数量指标，揭示各级功能中有无 功能不足或功能过剩。最后在功能价值计算出来以后，需要进行分析，确定评价对象是 否为功能改进的重点以及功能改进的方向及幅度。价值指数(VI)=功能指数(FD/成本指数(CI)据VI=FI/CI的计算结果又分三种情况：VI=1，此时评价对象的功能比重与成本比重大致平衡，合理匹 配，可以主为功能的目前成本是比较合理的。VI1，此时评价对象的成本比重小于其功能比重。出现这种结 果的原因可能有两个，第一是由于目前成本偏低，不能满足评价对象 实现功能的要求致使其功能偏低，应列为改进对象，改善方向是增加

10、成本。第二个原因是目前具有的功能存在过剩，也应列为改进对象， 改进方向是降低功能水平。以苏州工业园区一个高档住宅小区的建设为例，当初业主的营销 策略是向小业主赠送地热和中央空调，但是依据当时苏州的实际情况， 地热并非受到大部分小业主的喜爱，且地热今后的维护成本高，给今 后小区的物业管理也会带来不小的难度。后来经过反复论证，而且赠 送的中央空调也完全可以达到地热的效果，因此决定取消按照地热管道，但是预留安装高度，安装户门时要求门槛与地面保持6cm高度差， 方便今后小业主需要安装时有空间实施。通过此一项，业主节约了资 金约1100万元，缩短了建设工期，降低了今后物业管理的维护成本。最终的从销售情况

11、来看并没有因为减少了地热，降低该小区的品位， 影响该小区在客户中的口碑，而且事实证明，入住该小区的业主也基 本没有自行安装地热系统。全寿命周期成本是投资者在项目的整个寿命周期内，在考虑资金 时间价值的情况下，用于经济评估是考虑的所有相关费用，包括投资 费用、能源费用、非能源的其他运营费用、维护费用和处理或拆除费 用。建设项目全寿命周期包括项目决策阶段、项目建造阶段、项目使 用和维护阶段、项目拆除阶段及拆除更新阶段。价值管理的研究是从 降低全寿命周期成本的角度来提高建设工程项目的价值。价值管理的 时间范围也进一步拓宽，包括价值规划、价值分析和价值工程，三者 的思想和方法是一致的，但其时间范围不同

12、。长期以来，人们总是把项目的建设成本和未来成本分别加以管理， 但是根据国外的最新资料表明，项目前期成本占全寿命周期成本的 7-12%，生产建造成本占27-28%，运营及维护、回收及报废占全寿命 周期成本的60-66%。由此可见，要使投入的资金达到最佳效果，就必 须综合考虑项目的全寿命周期成本，以及项目的社会成本和所产生的 效益。通过建设项目全寿命周期成本各个阶段和各种因素的分析，系 统地做出成本控制措施。从全寿命周期的角度审视建设项目成本控制工作，可以综合考虑建设项目初始成本，从而实现建设项目寿命周期内资源消耗最低。以苏州新区正在开发的一个重建社区为例，业主打算安装一套中 水使用设备，将消防用

13、水、绿化用水、物业用水等全部使用中水。从表 面看，使用中水需要从污水处理厂重新安排管道，而且今后对于中水 设备的维护还会相应增加物业的工作和维护成本。但是从该社区的特殊性来看，该社区是一个城中村改造项目，里 面的居民都是从农民过渡而来的，从其他地区的相同社区来看，偷盗 消防用水是非常严重的现象，给自来水公司造成了非常大的损失，而 且浪费严重，大量宝贵的自来水白白浪费。同时污水处理厂产生的中 水，由于管网等方面的问题，一直没有得到有效的利用，最后都白白 排放到了河道中。若是该社区使用了中水系统，对于社区来说不但断绝了使用消防 用水的陋习，保证的消防系统的安全完整，而且由于中水的价格比自 来水低，

14、降低了物业成本和物业的管理难度;对于自来水公司来说， 可以有效降低渗透率，减少由于居民私自使用消防栓而造成损失，也 减少了出勤维修的费用;对于污水处理厂来说，是增加了一项收入， 同时也减少了自身由于排放中水而缴纳的排放费。因此，虽然由于增加了中水系统增加了整个社区的建造成本，但 是综合社区、街道物业管理、自来水厂、污水处理厂来看，则有效降低 了成本，有效改善了某些居民的生活陋习，而且也符合向绿色建筑、 环保发展的方向，有助于实现建筑业的“绿色战略气当前，单纯依据经济绩效和财务来评价一个项目、一个公司的日 子已经远去，今天，一个项目、一个公司对环境、对当地社区、对社会 都负有更多的责任，这些责任

15、是不可舍弃的附属物。价值管理是价值规划、价值工程、价值分析的联合体，是一个丰 富的多方面研究。它集中在应用价值规划、价值工程、价值分析等多 种技术来保证项目物有所值。在项目决策阶段和方案设计阶段价值管 理的主要工作就是价值规划，即应建造什么;项目实施阶段主要工作 是价值工程，即应怎么建造;在项目投产运营阶段价值管理的主要工 作则是价值分析，即进行项目后评估。价值管理应该具有前瞻性和创造性，并且可以在建设过程中的各 个阶段都可以应用，包括项目建议书阶段、可行性研究阶段、初步设 计阶段、扩初设计阶段、详细设计阶段、施工准备阶段等。从项目的节 约型、可塑性、方案变更所引起的工程造价增加、工期的延误以

16、及为 了保证建设流程的顺利进行等方面考虑，前面三个阶段是重点切入点， 因为随着项目的进行，其可塑性越来越差，进行价值管理研究所带来 的效益越来越小，有时候若采取了不适当的方法，甚至会带来负面效 应。公司股东、客户、员工及其家庭、供应商、当地社区、政府部门、 过去和将来的合作者，都是一个公司、一个项目的利益相关者。关注 利益相关者的利益和价值实现，是价值管理的一个发展方向。综合各种定义和研究结果，价值管理是一种管理方法，是系统化、 专业化的研究过程，是对价值分析、价值工程的拓展与延伸。在这个 过程当中，通过对项目利益相关者价值系统的研究，综合运用价值规 划、价值工程、价值分析等方法，平衡项目利益相关者之间的利益冲 突，就能在满足功能的情况下降低全寿命周期成