黄山商业市场考察总结

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1、黄山市商业市场考察总结提纲：一、黄山市宏观分析（一）、黄山市概况 1、城市功能和定位 2、经济运营环境（二）、黄山市商业概况 1、黄山市商业宏观分析 2、黄山市商业形态分析 3、黄山市商业分布存在的主要问题 4、黄山市商业状况分析二、黄山市商业项目研究（一）、百大商场 (二）、屯溪老街（三）、徽州区黄山路财富广场（四）、歙县徽州府商业街三、丰乐巴扎项目情况（一）、项目介绍 (二）、项目主题定位（三）、业态规划及功能布局四、总结及建议一、黄山市宏观分析（一）、黄山市概况黄山市位于安徽省最南端，西南与江西省景德镇市、婺源县交界，东南与浙江省开化、淳安、临安县为邻，东北与本省宣城市的绩溪、旌德、泾县

2、接壤，西北与池州市的石台、青阳、东至县毗邻。全市总面积9807平方公里。黄山市历史文化源远流长，文明的源头可以追溯到距今5000多年前。1987年11月，经国务院批准成立地级黄山市，现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区，总人口148万，屯溪区为市府所在地。 作为古徽州的所在地，历代名人辈出，历史文化十分发达。朱熹、朱升、程敏政、汪机、戴震、黄宾虹、陶行知、苏雪林等在历史上具有重要影响。新安理学、徽州朴学、新安医学、徽商、徽剧、徽派建筑、徽派版画、徽派篆刻、新安画派、徽派盆景等经济文化流派构成的徽州文化博大精深，源远流长。1、城市功能和地位黄山，是中国旅

3、游名牌、世界旅游胜地，黄山市，是安徽省重要的区域中心城市和交通枢纽城市。（1）、得天独厚的旅游资源 黄山市不仅拥有以黄山为代表的名山（黄山）、名水（新安江）、名城（古徽州）等自然风光资源，而且具有以博大精深的徽文化为代表的人文旅游资源，国级级以上旅游资源的密度约为全国平均水平的40倍，其得天独厚的旅游资源及品牌效应享誉国内外。（2）、承东启西的区位优势 黄山市为南安徽门户，是皖浙赣三省接壤处200公里范围内的几何中心，是沿海与内陆腹地的过渡带，是安徽省规划的区域中心城市和交通枢纽城市之一。近年来，随着徽杭、合铜黄高速的开通，由高速公路、铁路和机场组成的立体化交通体系将黄山与经济发达的环杭州湾地

4、区连接，大大缩短了与发达地区的时空距离。同时高铁的开通将为黄山的后期经济发带来无线的遐想。（3）、经济发展后劲充足 黄山市紧紧围绕加快建设现代国际旅游城市目标，强力推进转型发展、开放发展、绿色发展、和谐发展，大力推进“十大工程”和“四区建设”，多项指标增幅创新高，部分指标增幅居安徽省第一位，经济发展后经充足，前景无限。（4）、博大精深的文化底蕴 黄山市史称“徽州”，是徽州文化的发源地。这块曾被伟大的人民教育家陶行知先生喻为“东方瑞士”的土地，不仅以绮丽的自然风光闻名于世，更以其悠久的历史沉淀、丰富的文化蕴藏，厚重的民风民俗享誉全国。（5）、享誉国内外的荣誉 中国优秀旅游城市 中国最具魅力城市

5、全国卫生先进城市 公众最向往的中国城市 浙商（省外）最佳投资城市 中国旅游竞争力百强城市 世界特色魅力城市 最佳国际休闲城市2、 经济运营环境 （1）、商业黄山市商贸服务市场商品货源充裕，零售市场购销活跃， 2010年，全市实现社会消费品零售总额126.0亿元，增长19.0%，沃尔玛、苏宁、大润发、麦当劳、肯德基、苏果、华联、家得利等大型商家均已落户黄山。（2）、旅游黄山市是中国优秀旅游城市，享誉海内外的风景名胜地，2010年，黄山市接待海内外旅游者2544.7万人次，同比增长19.9%。全年旅游总收入202.1亿元，增长20.2%。（3）、工业 工业生产快速向好，工业经济效益大幅提升，201

6、0年，全市全部工业增加值增长23.8%，拉动经济增长7.5个百分点，对经济增长贡献率为57.1%。全市规模以上工业增加值突破100亿元，达101.6亿元，增长29.2%。全市规模以上工业企业达590家，同比增加125家，共有176家企业产值达5000万元以上，70家企业产值超亿元，其中超10亿元有3家。（5）、对外贸易和招商引资对外贸易增势迅猛，2010年，全市外贸进出口总值32766万美元，同比增长40.6%，比上年提高10.1个百分点。招商引资形势良好。2010年，全年新签内资项目583个；协议投资额496亿元，同比增长27.2%；实际到位内资（含续建）300.8亿元，同比增长36.5%。

7、小结：上述分析中，黄山市整体对内对外经济运行环境良好，商业、工业、旅游以及对外贸易等发展迅猛，城市综合实力发展迅速。 从区域属性上，黄山处于上海杭州黄山旅游经济圈内，安徽重要的区域中心城市，其城市在以第二产业为龙头，着力发展第三产业的整体拉动下，城市经济呈现快速发展的势头。 经济的快速发展，带动了城市面貌的换然一新，在整个城市的建设上，黄山紧紧围绕加快建设现代国际旅游城市的契机，拉开了城市大发展的框架。 人民生活水平的提高，带动了消费的支出，拉动了消费品市场的繁荣，促进了城市经济的合理有效运转。 近来黄山宏观经济数据表明，黄山是一个经济互补性较强的城市，经济后续发展潜力较足，经济发展形势整体看

8、好。（二）、黄山市商业概况1、黄山市商业宏观分析（1）、人口少、收入低、本地消费能力有限 黄山地区总面积9807平方公里，辖区人口147万，其中市区面积2341平方公里，人口16万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。（2）、缺乏产业支撑，经济基础落后 黄山市产业主要依赖旅游业，在整个产业发展中，第一、第二产业均不发达，缺乏有力的经济增长点，经济基础落后，制约了商业的发展。（3）、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 黄山市商业格局缺乏亮点，雷同性较强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场未能形成自己的优势，缺乏长远发

9、展潜力。2、黄山市商业形态分析（1）、传统商业为主，现代商业形态仅占极小比例；（2）、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限；（3）、商品销售以租赁为主，产权销售方兴未艾。黄山市过去商品主要以租赁为主，包括百大、家得利超市及各类市场，在新近的商业开发中，逐渐行测了以产权销售为主的销售形式，且多为产权式销售或租售并举，包括展望广场、国际礼品城等，也有一些使用权销售的商铺等，一些小区在底商的开发中，也纷纷推出产权销售，从而形成一股产权销售的热潮；（4）、伴随中心城区经济的发展，社会的进步，人们的生活习惯、消费观念、消费行为发生了深刻的变化，随之商业经营方式日益丰富

10、。过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，一些新型的商业业态迅速发展，如2003年上海家得利超市入驻，2004年肯德基进驻、2005年黄山百大开业、2007年合家福开业，其购物消费火爆场面对中心城区零售市场起到强有力的促进作用。目前，中心城区零售业态构成比较完整，超市、专业店、家具建材城、购物中心等已经存在，但缺少折扣店、仓储商店等零售业态。（5）黄山市经济发展和大面积的商业开发，以商场和大型专业市场为代表的商业物业大量供应市场，黄山市商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。3、黄山市商业分布存在的主要问

11、题（1）、现状商业网点的布局多由市场自主选择，缺乏有效的引导和调控，空间布局不尽合理，中心城区三级商业体系（城区商业中心、区域商业中心、社区商业）还需进一步建立和完善。（2）、现状商业网点与交通流向同向布局，使车流、人流、商品流混网、造成商业与交通、市容管理相肘，不利于商业的进一步繁荣和城市发展。（3）、现状商业网点设施配套不全，大中型网点普遍缺乏停车场和地下车位被挤占现象任然存在。4、黄山市商业状况分析（1）、黄山市商业市场特点 大型商场和小商户之间的竞争。市中心商圈中的大型商场已经日益崛起，发展势头迅猛，黄山市商业继续以百货、超市为龙头顽强竞争，努力维持原有的市场。（2）、 潜在的消费市场

12、。 作为以旅游业为龙头的城市，黄山市在吸引旅游者的步伐上加快进行，但却与实际的消费情况未协调一致，尚未形成时尚潮流，因此也具有极大的消费市场，表现为： 第一、黄山市政府起初将黄山市建成一个以旅游为龙头的现代旅游城市，大力建设旅游附属设施，但其商业状况远没有达到相应规模，无法吸引游客进行商业活动，阻碍了城市商业和经济发展。 第二、各大型商场管理能力不足，招商不力，很多知名品牌未被介绍和引进，尤其是实力雄厚的品牌商入驻不多，再加上某些商品类市场调研不足，存在价位断档的现象，从而无法给黄山市消费者提供一个向往的购物环境，供休闲与消费场所。 第三、由于黄山市商界大都采用以租赁为主的管理方式，故商场无法

13、在商品、宣传的质量、档次、服务、促销上有效的约束供应商，而供应商很大一部分就是个体经营户，他们在人员服务、商场管理、货品促销上存在较大不足，从而对商场在整体经营商带来较多负面影响，导致商场在运作过程中没有统一形象，难以形成统一的科学管理。 第四、由于黄山市现代商业起步晚，目前还没有形象意识，各大商场在宣传与消费导向上落后，难以形成自己的特色和风格，降低了企业的美誉度，间接使顾客的回头率下降，也导致了目前消费者还属于目的性消费阶段。（3）、黄山市商业业态层次较低，购买力有外移现象 黄山市城区的商业中心，所谓的大型商场内部布局也比较杂乱，经营的品牌质量及知名度较低，商业购买力以本地人为主，由于上述

14、业态层次的负作用，城市商业一般只提供区内购买力的基本消费，大件商品和品牌商品的消费倾向于外区域，如杭州和上海，存在严重的购买力外移现象。（4）、黄山市期待大型商业项目的出现 黄山市的商家和消费者都期待黄山市有一个综合性的大型商场，更希望商业广场出现在有改进的地方，如交通方便，购物环境好，有停车位以及门前够大的广场等。 小结：总体上看，黄山市区整个商业分布比较集中，商业氛围较浓，但层次偏低，产品单一，配套不齐，没有专业的商业物管，营销方式滞后。主要街区的人流量和车流量较大，在经营内容上也有不同的偏重。随着黄山市居民生活水平的提供，多功能、综合性的购物中心已呈呼之欲出之势。二、黄山市商业项目研究

15、本次考察主要针对黄山市的购物中心项目，包括商业步行街，范围涵盖屯溪、徽州、歙县，重点考察了黄山百大、老街、徽州财富广场、歙县徽州府商业街。（一）、屯溪区屯溪区为黄山市中心城区，目前没有明显的全市性商业中心，但商业零售中心主要集中在两处，老城中心和前园路中心。重点考察项目为黄山百大和黄山路商业步行街。商业中心中心位置及范围涵盖商业基本情况老城中心1、 从家得利超市宇隆商贸城的黄山西路段2、老街为主的繁华商业中西区，包括老街，黄山西路、康乐路、延安路、新安北路、滨江西路等家得利超市、百盛广场、新安广场、中行大楼、电性大楼、黄山百大、移动大楼、商贸城、老街等商业、金融、文化、娱乐、通讯等设施整个老城中心24公顷（其中老街商业用地7公顷，周边范围各类商业网点1200多个，商业建筑面积7万平方米老城中心商业发展特点及存在问题：1、老城中心是城市的主要商业中心之一，2、商业规模有较大优势，3、老城中心靠近国家历史文化名街屯溪老街，老城中心的文化地位不可逾越4、休闲购物环境，交通可