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1、物业集团地区分公司人员定编定岗指引物业集团地区分公司人员定编定岗指引1.0目的为完善人员的配置比例，使各单位科学、合理地制定各部门及管理中心的架构、编制及岗位，特制订本指引。2.0适用范围本指引适用于zz物业集团地区公司部门及管理中心架构、编制及岗位的制定或调整。3.0定义定编指各单位按照公司及各单位年度的经营方案和目的编制出所需的人员数量。定岗是指按照公司的人事管理制度，科学、合理地对公司各部门、管理中心的架构及岗位进展制订、评估和调整，以维持公司各部门及管理中心的有效运作。4.0职责4.1各部门/管理中心每年10月15日前根据第二年业务开展的需要草拟定编定岗方案报地区公司行政人事部。4.2
2、行政人事部于每年10月30日前对各部门/管理中心的定编定岗方案进展核对、分析、汇总并报公司指导班子。4.3地区公司指导班子于11月15日前对整个公司的编制及岗位的设置进展审核后报zz物业集团批准执行。5.0内容1、根据公司辖下各物业的情况，可大体分为三类物业：1住宅小区；2写字楼、学校、工业园；3别墅。因此定编的原那么为：先定根本定编原那么，再根据上述三类物业制定特别的标准。2、由于我司辖下的物业有三种状况：1已完成开发部分或全部过保修期；2分期开发，部分过保修期，部分不断有新交楼；3正在开发，刚开场接收8个月内。因此，最后定编应在第一点定编后的根底上按一定标准进展增减人员。3、每一个单位的定
3、编数为根据上述1、2点核算出来的人数。5.1.2物业类型：根据公司如今在管和准备接收的物业情况，大致可分为三类：住宅小区、写字楼、别墅。5.1.3构成人员定编标准的因素:1、管理物业权数：指小区的管理面积及规模。A、每45000平方米住宅面积为1权，10000平方米的商铺或地下室限北京地区为1权。B、锅炉供暖系数为0.8权，假设外判按0.2权只限于北京工程人员C、中水、污水系统为0.8权只限于工程人员D、热水系统为0.5权只限于北京工程人员E、公建立施为0.8权(只限于天津工程人员)2、技术定编系数：指效劳质量保障系数，工程为1.4；物业为1.2。3、本钱定编系数：以管理费的标准单价为本钱定编
4、系数，住宅小区的本钱定编系数应小于或等于1.8。实行管理费全包制的小区，本钱定编系数为：管理费标准*80%，最后得出的本钱定编系数应小于或等于1.8。4、新交楼临时增加系数：1.3。主要由于物业新交付使用半年至8个月内，由于业主收楼比较集中，维修、装修及投诉问题较多，因此所需要的物业效劳人员也会相应增多，故设置该系数，该系数增加的人员原那么上在该物业接收8个月后调减。4、容积率系数：主要用于别墅物业，容积率0.5的，其系数定为1，容积率5、已由集团定性的高档小区且管理费高于2.5元(北京以管理费标准乘以80%后的数为标准)，如广州的帝景苑，北京的珠江帝景，在人员定编后，物业、工程人员的配置允许
5、有10%的调升。1、物业、工程人员编制=技术定编系数*管理面积定编系数*本钱定编系数*容积率系数*新交楼临时增加系数注：上述公式括号的内容限用于新交楼的小区或别墅物业人员包括高级物业主任、物业主任、物业助理、前台文员、资料员；工程人员包括高级工程主任、工程主任、值班工程师、技工。2、保安类编制核算：保安编制总数=固定定岗数*3指三班运作，如二班运作为2*1.14顶班系数+非固定岗位人数(接收建筑面积/6000平方米)注：1、接收建筑面积含车库、地下室的面积。2、固定岗只限于门岗、监控室或特殊的治安死角位的设岗(此类定岗须现场核查后才能批准定)，如公寓大堂需每个大堂设人，可定为固定岗。3、核算出
6、来的保安人员编制人数已含高级保安主任含高级物业/工程主任以下所有人员，编制同时已含门岗礼宾司和仪仗司的配置。主要用于按在管物业的状态调整相应的人员编编制。1、住宅小区A、已完成开发、部分或全部过保修期a)已完成开发、部分过保修期，按5.4的定编公式计算出配置人员。b)已完成开发、全部过保修期在一年以上一年以内仍按A标准执行，当年度物业人员按物业总人数调减25%，调整期为4个月，以后年度不再调减。B、分期开发，部分过保修期，部分不断有新交楼a)对已完成开发、部分过保修期的物业按根本编制原那么计算出人数。b)对完成开发、全部过保修期在8个月以上8个月以内仍按A标准执行的物业按5.4的定编公式计算出
7、配置的人数，然后当年度物业人员按物业总人数调减25%，调整期为4个月，以后年度不再调减。c)对本年度需新接收面积按5.4的定编公式计算出配置人数，把人数中的物业人员数再乘以新收楼系数1.3后，得该项人数。d)该类型小区的人员编制配置总数为A+B+C项的总人数。e)8个月后，上述C点中因新收楼而增加的人员调减到其他小区。C、新开发，刚开场接收8个月内a)小区新收楼半年至8个月内，由于维修及投诉问题较多，因此小区对本年度新接收面积按5.4的定编公式计算出配置人数，把人数中的物业人员数再乘以新收楼系数1.3后，得该单位的物业配置人数。b)接收后8个月调减因新收楼系数而增加的人数，以后年度不再调减。c
8、)新盘刚开场时接收面积不多，但技工仍需三班运作，因此如按定编原那么计算出的技工不能满足三班的需要三人加顶班一人共四人，可配按三班需要配足。2、写字楼、学校、工业园、宿舍楼以上几类物业不按上述公式计算，人员配置按现场的实际情况及效劳的需要设置，原那么上物业人员配置较少，配置以工程、保安人员为主。3、别墅物业A、管理面积权数：每80000平方米建筑面积为1权D、本钱定编系数:以管理费单价为本钱定编系数，1.9系数2.3。实行管理费全包制的，本钱定编系数为：管理费标准*80%。1、管理中心副经理配置标准A、在管建筑面积在25万平方米含25万平方米以内的管理中心，原那么上不专门设置副经理，惟高档盘(住
9、宅物业管理费标准大于2.8元/平方米，如帝景苑)可设置1名副经理B、在管建筑面积在40万平方米含40万平方米以内，25万平方米以上的管理中心，可设置1名副经理。C、在管建筑面积在40万平方米以上的管理中心，可设置2名副经理。2、管理中心物业部岗位配置标准A、物业主任配置标准a)在管建筑面积在25万平方米含25万平方米以内、管理中心(含写字楼)有3-5名物业助理的，可配一名物业主任。b)在管建筑面积在40万平方米含40万平方米以内，25万平方米以上、管理中心物业助理有8名的，可设置2名物业主任。c)在管建筑面积在40万平方米以上,管理中心物业助理有9名以上的，最多只能配三名物业主任。B、高级物业
10、主任配置标准a)在管建筑面积在40万平方米含40万平方米以内，25万平方米以上、管理中心物业部管理人员达8-12名物业助理，其中有2名物业主任以上的，可设置高级物业主任1名。b)在管建筑面积在40万平方米以上,可根据分区管理的需要，配置2-3名的高级物业主任。3、管理中心工程部岗位配置标准A、在管建筑面积在25万平方米含25万平方米以内,工程部人员在7人以内的，只设置工程副主任1名。B、在管建筑面积在40万平方米含40万平方米以内，25万平方米以上工程部人员在814人的，可设置工程主任1名，工程领班或值班工程师1名。C、在管建筑面积在40万平方米以上，工程部人员编制在1420人的，可设置高级工
11、程主任1名，工程领班或值班工程师2名。D、在管建筑面积在40万平方米以上，工程部人员在21人以上的，可设置高级工程主任1名，副主任1名，工程领班或值班工程师3名。4、管理中心保安部岗位配置标准A、1015人的保安队伍装备保安队长1名，不设副主任以上职位。B、1630人的保安队伍,保安队长2名，装备保安副主任1名。C、3150人的保安队伍,保安队长3名，装备保安主任1名，不设副主任。D、5180人的保安队伍,保安队长5名，保安副主任1名，装备高级保安主任1名,不设保安主任。E、81人以上的保安队伍装备高级保安主任1名,设保安主任1名,保安副主任2名，保安队长以5名为上限，不再累加。F、代管保安岗
12、位按其代管保安数独立设置，但必须执行上述定岗原那么。G、缺乏10人的保安队伍按A点执行定岗配置。5、以上如在管建筑面积和物业助理人员数目两项条件不能同时具备的，最终以在管建筑面积为标准。6、副经理、经理可按岗位配置人员，其他岗位人员的配置必须按定编原那么在部门/管理中心各相应编制总数内设置，例如：按定编原那么计算出某管理中心工程部编制为8人，此人数为包含高级工程主任及以下所有人员的定编。7、管理中心其他类别人员的定编定岗原那么原那么上每个管理中心只设文职人员含文员、资料员、信报员1名，辖下各部门如工程部、保安部等不设文职人员；管理面积在40万平方米含40万平方米以上的管理中心可增设1名文职人员
13、。1、公司本部原那么上由行政人事部、财务部、管理部三个职能部门组成，根据业务的开展需要可增设审核部、保安招聘培训中心，其中：A、行政人事部下设行政组、人事组；管理部下设物业组、工程组、保安组、前期介入组。B、当公司规模增大，管理总户数达6000户以上，保安需求量达500人以上，设立保安招聘培训中心，归属行政人事部管理，即行政人事部下设行政组、人事组、保安招聘培训中心。C、公司管理总户数达35000户以上，公司员工达2000人以上，设立培训中心，由行政人事部管理，保安招聘培训中心纳入培训中心的管理，由培训中心统筹负责全公司的员工所有类别员工的培训工作，保安的招聘工作由行政人事部统筹负责。2、本部
14、部门的设置标准：A、行政人事部a)当公司管理的面积在60万平方米以下，公司员工达600人，可设一名经理、人事组可一名人事主任、一名劳保员；行政组可设一名行政助理、一名采购员，缺乏条件的只设一名人事行政助理，不另行按人事、行政分设。b)员工每增加400人，增设一名人事组人员，在核算编制内人事组人员中一人可设为主任，公司员工达1000人，可另增加编制专设培训主任一名；有4-5名主任的可在主任总编制内设高级人事主任一名，保安培训工作的可另增加编制专设一名保安培训教官。c)当管理的楼盘每增加6个，可增加一名行政组人员，在核算出的三名行政普通员工含前台文员中可设一名行政主任，管理的楼盘达15个可另设一名采购主任。d)当公司面积达300万以上，管理员工达2000人以上，在按上述核算出的人员编制外，人事组可设一名副经理，行政组可设一名副经理。B、管理部a)当公司管理的面积在60万平方米以下，管理的楼盘达5个，可设一名经理、一名物业主任、二名工程师、一名高级保安主任。b)公司管理的面积在60万平方米以上，250万平方米以下，管理的楼盘达1015个，可设一名经理、二名物业主任、二名工程师、一名高级保安主任、一名保安主任。c)当公司管理的面积在250万平方米以上，管理的楼盘达15个以上，可设一名经理、一名高级物业主任、一名物业主任、三名工程师、一名高级保安主任、
