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1、红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告老楼地产 二八年四月二十九日目 录第一章 总 论（5）第二章 项目建设必要性与可行性（9）第三章 市场定位与价格定位（16）第四章 工程设计方案（37）第五章 节能与节水（39）第六章 环境影响评价（41）第七章 组织机构与人力资源配置（45）第八章 质量保证体系及工程招投标方案（49）第九章 项目实施进度（52）第十章 投资估算与资金筹措（53）第十一章 财务评价（56）第十二章社会评价（63）第十三章风险分析（65）第十四章 可行性研究结论与建议（69）附件及附图第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告二、建设
2、单位：南昌绿苑房地产开发有限公司三、法人代表：赵荣富四、建设地址：红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块五、建设性质：房地产综合开发六、项目三期建设规模项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。总建筑面积为73,804.86，其中住宅建筑面积为30,479.76（含地下室983.44）、商业公寓综合楼面积为43,325.1（含地下室11,244）。销售面积住宅为28,074.5、酒店式公寓为19,809、商业店面为1,421.82。具体详见下表：序号栋号建设规模销售面积1丰和新城B-1楼总建筑面积9,925.83，其中地下面积为491.
3、72（拾捌层、局部拾柒层，不含2.19米高架空层，占地495.83其中地下面积491.72、2.19米高架空层计一半面积176.41）住宅9,434.112丰和新城B-2楼总建筑面积9,925.83，其中地下面积为491.72（拾捌层、局部拾柒层，不含2.19米高架空层，占地495.83其中地下面积491.72、2.19米高架空层计一半面积176.41）住宅9,434.113丰和新城D2号商住楼总建筑面积10,628.1，其中商业建筑面积为1,421.82（贰拾伍层、贰拾柒层，裙楼贰层，底部贰层商业）住宅9,206.28商业1,421.82420#商业公寓综合楼总建筑面积43,325.1，其中
4、商业面积为9,801.7、酒店式写字楼面积22,279.4、地下建筑面积11,244酒店式公寓19,809注：本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。七、建设期限：2008年1月2009月12月；八、主要技术经济指标1、项目三期分摊土地面积：27.09亩（合18,060.09）2、总建筑面积：73,804.86（含地下室12,227.44）3、建筑密度：25%4、综合容积率：3.45、绿地率40%6、项目总投资：19,578万元7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35
5、.05%。9、销售收入：30,075.3 万元10、利润总额：7,549.92万元 11、税前利润率：38.56% 12、净利润：5,662.44 万元 13、税后利润率：28.92% 14、盈亏平衡点：72.17%15、财务内部收益率：9.32%Ic=6%16、财务净现值：2,094万元0（Ic=6%）17、动态投资回收期：1.87年第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则3、江西省规划实施技术导则4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范5、国有土地使用权出让合同书编号：洪土出让字【2005】第21号6、国有土地使用证
6、编号：洪土国用（登红2005）第338号7、中华人民共和国建设用地规划许可证编号：市规红地（2003）第011号8、中华人民共和国建设工程规划许可证编号：市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号9、中华人民共和国建筑工程施工许可证编号：洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号10、南昌市丰和新城A-5地块20#商业公寓综合楼方案设计11、建设单位可研咨询委托书12、建设项目经济评介方法与参数13、建设项目经济评介参数研究二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预
7、测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论1社会效益丰和新城位于庐山南大道与丰和北大道交汇处，地理位置优越。本项目是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目，是众多市民热切盼望的项目。因南昌经济的高速发展，置业观念在不断转变，从前以住市中心为荣，逐步转变为到环境好的新城区而居。项目建成后，将为南昌市人民提供一处良好的人居精品，解决数百户的居住，有巨大的社会效益。2、经济效益通过以上分析，该项目总投资19,578万元，销售收入30,075.3 万
8、元，税前利润总额7,549.92万元，总投资税前利润率为38.56%，净利润5,662.44 万元，净利润率为28.92%，盈亏平衡点为72.17%，财务内部收益率9.32%Ic=6%，财务净现值为2,094万元0（Ic=6%时），投资回收期1.87年。项目共融资8,000元,贷款偿还期为2.5年。贷款及还款计划表时间贷入资金还款金额2008年3季度2,000万元2008年4季度2,000万元2009年2季度4,000万元2009年4季度4,000万元2010年3季度4,000万元该项目财务指标较好，表明该项目财务上是可行的。3、结论本项目采用国际招投标进行设计，以欧式新古典主义建筑主义风格为
9、蓝本，融入现代时尚元素。项目位置好、环境优，开发商实力强。近几年南昌房地产市场持续平稳上涨，项目具有良好的社会效益和经济效益，并且将极大加快南昌市经济发展；在经济效益与社会效益上都是可行，应大力支持，尽早组织实施。第二章 项目建设的可行性第一节 项目背景一、南昌概况南昌，江西省的省会，全国 35 个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市； 105、 320、 316 国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意
10、义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。二、宏观经济1、南昌市GDP生产总值走势分析作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极
11、改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。2007年，我市完成国内生产总值1368.18亿元，比上年同期增长15.5%。第三产业增加值402.19亿元，增长13.4%。(亿元)435.1485.62552.37641.02770.41007.71184.5718.10%12.70%12.10%13.80%15.50%13.50%16.80%02004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00
12、%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%2007年15.50%1368.18%2000-2007年南昌市GDP总值增长走势图进入新世纪以来，南昌市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。2、2007年南昌市社会经济发展指标分析指标2007年较去年同比增长GDP总值1368.18亿元15.5%第一产业总产值100.15亿元31.10%第二产业总产值831.35亿元29.00%第三产业总产值571.23
13、亿元23.20%城镇居民人均可支配收入13266元17.90%社会消费品零售总额426.69亿元19.10%社会固定资产投资总额641.64亿元22.10%城市人口总数450万城市户籍人口总数483.96万城市建成区面积210平方公里净增25平方公里3、产业结构发展不断完善，第二、三产业发展迅速。2007年南昌市一、二、三产业结构配比图55.139.15.8第一产业第二产业第三产业南昌市的工业经济增长迅速，规模以上工业增加值387.7亿元，同比增长20.5%，在2004年的基础上连续第二次超额完成“三年翻番”的目标。规模以上制造业增加值达到377.37亿元，增长21.1%。其中，十大产品制造业基地发展强劲，共完成增加值308.81亿元，占全市规模以上工业的79.7%，在全市经济中的重要地位日益显现。2007年1-9月，南昌市第一产业投资累计完成0.59亿元，增长71.1%；第二产业投资累计完成207.99亿元，增长48.3%；第三产业投资累计完成259.34亿元，增长27.4%。在这组数据中，第二产业投资比重比上年同期上升了3.8个百分点，增速加快，对全市投资贡献明显加大。而第三产业投资发展缓慢上升。4、财政税收2007年全年实现财政收入190.61亿元，增长26.6%；地方财
