房地产估价案例分析作

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1、房地产估价案例分析作2016（答房地产估价案例分析作业一、问答题（ 3 题，每题 10 分，共 30分）1、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料 ?（ 2003 年）（1）现状房地产状况（物质实体、区域和权益） 资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划 （或 拆迁新建或改建的合法的最佳方案） （或技术经济指标） ；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势） （或租金、售价水平） （或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或 建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；

2、（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。2、请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 （ 2004 年）房地产估价师这样做的理由如下。（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同； 净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出 租或经营收益的贡献部分； 净利润已扣除了房地产的折旧摊销、 财务费用（含 利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考 虑土地使用年限。（3）估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均 （客观）成本（或实际成本是历史，也不一定足社会平 均（客观）成本）。3、甲公司开发中心可能提

3、出哪些评估要求 ?对甲公 司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答 ? （2004 年）（1）甲公司可能提出的要求： 按改造后的办公用途市场价值进行评估； 对办公楼承租人损失进行评估； 对装修、改造费用进行评估。（2）房地产估价机构可做的答复； 应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行 委托评估停产停业损失补偿； 经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理 部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办 公楼承租人的损失； 承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。4、张某计划用自有闲置资金100万元购买1套房屋 用于长期投资，拟持有一段时

4、间后转售，某房地产经纪 机构向其推荐了市场价格无数为100万元的两套房屋， 一套为普通住宅，一套为酒店式公寓。经了解，普通住 宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/ 年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回 报率是5000*12/100000=6%，而酒店式公寓的投资回报 率是70000元/100000=7%，所以选择购买酒店式公寓。请问：（1）张某的选择是否正确？（ 2）针对两类 物业的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方 面为张某投资决策提供专业建议？5、某企业一幢4层办公楼于3年前抵押给银行，获 得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业， 用途为商

5、务办公，现因该企业无有偿还债务，债权人申 请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估， 试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评 估的技术路线。二、单项选择题（一般2-3个大题，10个小题，共20分）1、答案：（1） C （2） D2、答案：（1）D（2） C3. 答案：（1） A （2） C4、答案：（1）D （2） C三、案例分析题（一）试分析国土局认定该评估结果无效的理由可 能有哪些？【参考答案】 国土局认定该评估结果无效的理由如下。（1）土地评估机构的从业范围不够。（2）估价报告 有效期超出时限。（3） 土地评估机构的注册证书超出有 效时限。（4） 土地估价报告没有按照规

6、范格式书写。（5） 该评估机构不具备土地评估资质。（6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平。（二）【问题】1.仅就工作日志内容，判断事务所此次 估价工作流程是否合理？存在哪些问题？2. 确定土地估价事项的内容一般包括哪些？3.确定 估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行 基本的定义？ 4.日志巾的估价技术路线是否合理？如果 不合理原因何在？ 5.假如你是估价师，该如何设计估价 技术路线？（ 2006 年考试真题） 【参考答案】1. 估价工作流程不合理，存在以下问超。（1）每项估价必须有至少两名土地估价师， 而不是 一名土地估价师和一名估价助理。（ 2）两项估价应该独立进行， 而不能

7、分工合作调查， 估价师应该贯穿估价的全部过程。（3）应该先签订合同再迸行实质性估价活动。（4）不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人 签订合同。（5）估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之 前完成。（6）缺乏权属资料核实调查过程。（7）由于两份估价分别由甲乙完成， 所以报告签字 不能由甲乙共同签名。（8）缺乏审核。2. 确定土地估价事项一般包括以下内容。（1）确定估价对象。（2）确定土地估价目的。（3）土地估价期日。（4）界定土地价格定义。（5）土地估价中特别事项的说明。（6）审核。3. 确定估价事项时，应从以下两方面对土地出让底 价和回收价格迸行基本定义。（1）住宅的价格定义： 商品住宅

8、用地、 设定的开发 程度、设定容积率、 70 年、出让土地使用权价格。（2）对教育用地价格定义： 公共建筑用地、 现状开 发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。4. 估价技术路线不合理，不合理的原因如下。（1）出让底价主要依据月边拍卖价格进行比照确定 不合理 因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格， 如 果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依 照平均市场价确定。（2）收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益 还原法对原用途市场价迸行评估不合理 因为收回补偿 价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市扬价格，需 要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教 育用地的土地市场不

9、发育，又无收益，利用市扬比较法 与收益还原法等方法迸行估价不合理。5. （1）收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本 逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格， 再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价 格。(2)出让底价的评估技术路线： 先采用剩余法和市 场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体 条件和其他相关要求制订出让底价方案。四、改错题1、改错如下：( 1)计算管理费错，应为： 2641102X 5% =132055元；(2)计算销售税费和销售费用错，应 为：14754340X(6%+3 %) =1327891 元；(3)计算利 润错，应为：(P+2641102+

10、132055 X 20% =0.2P+5492312、改错如下：( 1 )写字楼年总收益计算有误，应为 5X 90%X 10780X 365=1770.62(万元)；(2)车位年总收 益计算结果有错误，应为800X 5X 90%X 12=4.32(万元)；(3)成本及运营费用计算中有错误，应为2140X28.75%=615.25(万元)；(4)计算收益价格中年期有误， 应为 V=a/r X 1-1/ ( 1+r )n=1433.8/13.8X 1 -1 / ( 1 + 1 3 . 8 % )48.25 ； =10371(万元)3、改错如下： ( 1 )有效出租率有错误，应为 90%X 90%=

11、81%； (2)年出租收入有错误，应为 3X 36585X 80%X 365=32048460(元)；(3)单位面积开发价值有 错误，应为 147465556/47370=3113.1 (元 /m2); (4) 土 地价值计算有错误，未考虑土地交易税费，应为 V X(1+5%) =3113.1-2118-423.6V=544.3 (元 /m2)4、改错如下：( 1 )结构差价计算错误。结构差价比 率为1:1.4,且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2 计算。结构差价计算应为：920X （1.4-1） X 420=154560 （元） =15.456（万元）；（ 2）新增建筑面积成本计算

12、错 误。新增建筑面积为280m2,而不是700m2。新增建筑 面积的成本计算应为： 920X 1.4X 280=9360640（元） =36.064（万元）；（ 3）补交地价款计算错误。不能用建 筑密度 60，而应用建筑容积率 2.5。补交地价款计算 应为： 1800/2.5X 700=504000（元） =50.4（万元）；（ 4） 三项合计，计算应付款项为： 15.456+36.064+50.4=101.92 （万元）5、改错如下：（ 1）报酬率应为： 10.28；（ 2）年运 营费用应为 4257532 元，不应包括折旧。 （房地产估价 规范：对于土地与建筑物合一的估价对象， 当建筑物耐

13、 用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用 权年限确定未来可获得收益的年限，选用对应的有限的 收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地 取得费用的摊销） 。五、指错题（一）答案如下： 1 缺少估价师声明。 2缺少估价机构资格等级。 3估价对象描述中缺失关于土地形状、坐落、四至、 基础设施、地势及水文地质等方面的描述。4价值定义中应注明用地类型、剩余土地使用年限 及估价时点。5估价原则中少最高最佳使用原则。6估价方法中，估价一般应采用两种或两种以上的 方法，而不应只选择一种。7因用两种货币表示估价额，因此需应注明估价时 点的美元对人民币的汇率。8估价结果中应注明单位面积价格。9估

14、价人员中应注明估价人员的估价资格或职称。10缺少估价报告应用的有效期。11缺少市场背景分析。12估价师测算过程中计算出出租纯收益时未考虑使 用面积于建筑面积的比率。13 .计算xx大厦商场部分价格时采用资本化率9.5，未明确取值依据，且未考虑土地使用年期及空置 率。14. 计算xx大厦写字楼部分价格时，未考虑使用面 积与建筑面积的比率。15. 未明确建筑物资本化率的取值依据，且未考虑土 地使用年期及空置率。16计算xx大厦写字楼部分价格时，不应扣除4000m2。17.地价估算中未扣除开发商的开发利润。（二）答案如下： 1 .“估价时间”用语错误，应为估 价时点。 2缺少估价原则。3估价方法中缺

15、少选用的估价方法的定义。 4未分 析租金水平的变化趋势。51 层有效毛收入计算错， 未考虑空置及租金损失率 （出租率）影响。63 层有效毛收入计算错， 未考虑空置及租金损失率 （出租率）影响。76层有效毛收入计算错， 未考虑使用面积系数 0.75。8年运营费用中不应计算土地使用费。 9未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、 热等费用。10保险费计算基数错，不应以年租金收入为基数， 应以建筑物价值为基数计。11.资本化率取值未说明理由和求取方法。12可获收益年限错，应为 36 年。13基准地价修正法中年期修正方法（公式）错。14基准地价修正法中已经过年期错，应为 4 年。 15基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未 交待清楚。16未计算精装修成本费用。17建筑物折旧年限计算错（应 38）。18未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。19成本法中未考虑相关销售税费。20未说明估价结果确定的理由（应加权计算，不应用简单算术平均）。注：1每格只给 3 分（把第 5、6 条写在一格的，把第 5、6、7 条写在一格的）（三）【参考答案】 第