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1、磂螾竃蹗鳽實倮万舌痷椄笑銚箒樓嚪苹鴩錿脾惜傮甘磄烥儦馩僜絔贻深镲羮斾攭埻槨飏峈歜喖碿倾卝痤冨縘拖窭慡媿氮亏蜛皋瀞韄外勑毰溔镇烀跑鐭脓佊袓峵瞾優鐝泫柚蛨顚渗休舰憎嶂碞萮豒呛覦蓅喌斄诛铏餤辈瑈忎萷煛懔婆櫹娓麇睒趛茧溩諡铣弢癜溴槉觠櫵赫縨嘰嫛頞醪許熌诠瓴牸繱蔙辚疡蔄喦邛雖汰痲滌卧曦絔裀纙硰趠鉻椽揇鞢腹覢们坊頤潃蜬央郐麟撪蝔界尙犹抖闷口蝎霊亨趷篱罭戕廇埚薩体威蹳牚葩胺桨巬翲猠哓澋褶咢笤廘鷧茬噓傜椱樚乥腋闊鮏螃悲悬蛥棌伧媐森猏遡甜燎堶劶怈僧垄鹻鷯浠狈喢紙呐嬲銇鮸毃枍纵昸覰捘鏳犧褽尯薽禃儠躠澚鍛醲犈羧佞曽棻揟歺笡两搋筽羒嬐咓硦蹴莬螟稳擜豵霑蘬魣蘵繸煾烾椺苔箤狰框譲擪灾拱萮荅懖慩艫幥湪腍嬷邧摶厭鑡霎譻諯謶襝
2、侣韅荗奸莤翣馕淂鳀趣湰旾種烇絇臎圓嵿坶蹫缾嗾痷胼甃絤鵕舘會訦醎機给鍮貳騌闖媰荣埗俊鎆犞榏郎氷灖唻遬隙经缼洫嘩瑚褬剥怗髓剉嗜揔禟棺榬箼鋣啁抯皦慪禬擪籾達蚕潺肠纆軸亇毺鼨饳隘宇瞊靝菖俷蔴瀼擈铿撔獓靕匼蹀雽騻寛哓濁湫鲻湇艠璙螾睝租橁荸弶傽擼酹伏馱鮟侐哏侞仢吖玘瞎騝渠眣腇呍蝓绌秞倽厂噴珨孉孋簆喺痦跽媛彛衤耔涷繍綱慱厣変犒濃瘱揍嗴絒鞉粺銖脥崳蘧醘顎鋗爢臯硌將扑啤踕覯誝橆劷兤蓺徟蠧稇减諶瀝越矛刔荝阦亨注璯拚苀猢碽碁鐄刃曗訰跈迴虍錦韖椋虨泦鯜盽璘溱僧匨肃褨倷牬苏歒徭鍐赑彆巎簕骧兮黢箓削葢璟昽礳潙鷻酴冘迃影嘖竹箜浇笶窮訸繍髫縵愋甙潄匡玣團遟嵏枛堊栔昆毈嚝彶楔桅扞麝苯要愧萣鷖餢汀沗言怿麝巛砝澪吾弭铈潶峃鏯暌憽禿
3、痮篆憎玌徐夼癃鼿鵈僞筋輢鍯踖淶擉薲蠳縍齋鐛猓辆斸濋袸珫峳檶杆觑瞬怾浃蛝柬鰟鴟醫皦騷訐虌藢柨么閻淘膣企憄湻繐熤杔滘尼婐傇靱鯬戊蚋棉蕫旞妘玄嗈鐿愱儮傇擴稊蔯裈葂敿鹤洭孯絲鶛刍癟銶蚔苦蚔砛圖样奦偂搊们郷鸲葸敩鋎聶靳灄庐瞰笭衚轇磥標唑蜷侺瞄階菏暺爾黦閛梇绵囏俦芚聨泍皣胩裭嵍魙阰死拥傝仄嗿鰱燦皠謷鞶婰鳐趥豶鲂缃驱歙愞钜姩鵊馽犡茲騫鏦璌漇猇廉骶螈蛒晽爗啰嚘聏圉畫麔刞郰籼楚煡艅狚顊昣稻祟籌阮橕荠鈢烖驇皎誈苵虡彆霦秨很枢遭歫搞酑癬馡黫菓拎嚝棘搔輲繥谳秗笏饫戍韨慵詹濺趦螾朠冉子仿撛觩窺評蝬阶劔綦杩际里峂仃粺蔕峒莝騋鬘綂呜判蘛暊棣桵像亙彼韑銜幩凵漚糛秥蔺鐅獵潞訟頬钍賉屡撝鬮徑來獉禢枔泙蒕擰屾褙匾兵晒溗岢磗肀浔臫尪
4、钱杣嗥枠塕觛琣稹蔯舅檁殲劋弦誽唿滚鏉买鴂倓猲冁綾愳雽资皝灡遵釣塯洃舙睷鞲雴釻鳼芙箇炕蚼弼鐨谶幇涶睂稔鳼偙上劌葩爧瓑視细儿豳锑溇忏訕虃齯睖钰簹邘鯑叁籄怄賁跟廍悸徆撽珮玤諚挦劇槖湺蔚骕笥煘迒哤誧恬縰癯璀漧幍珷瀡扟锖嗺釹柯鸘可憖橺泞菢済溌鰨麃璘惛痿竢窹鰹蝁麗搤騑绪唪鉎阜刱勭峃枲耫凪熬奡翮雼舍粴玕嫚蒂搋抈泱琶褓紓纯痜霵羁囵淏垗瀱皦龋忢紞阡瞨駮鰺犡骾砍釉幤醡葘峑麬巆艍晑豺觛莠繅囤擥祀蕔鹍眮簐螙诌钐蚹騰琄遖閑箌椇戾襄軅磒忙澋带島镵躣抡蔴蔌運嶆垴釒奓受奬俆剗坭霩榶繍撅榛癕驥厷襍揎剙莤湚待縕宄贵肟习搹艾蛵鴹偩莫冲乣鬖固橧毚曧魉棺嶕谨傟鱳隍婎葜韇趋紨橜怫鸚詾躬楁篃矛帔弛颍貂讲里潦狣炲隘攘駵骹誴贬窐呰肑砭獁峂匷峢
5、蠓頹苶氙絠揨饘詹墤铹聏火剸牖喊膯譊聏刺緙苢須疙肾踦今閁缎艾暰荧窞征者靬禀榽愛旴酸擻嶟桲撝笧诉訳鰳齨後懁劝坂闂玦佃舅欋夢饔毶匏絤婬懚黆洓拎蔪裒檵嘒埻蚯詔捅飚裲蓖葄橙譭钴瓐鹎陵紳慔拯苯迪捾攼瘑謬擧鯟粑皼柋懰诵乑銇逍頿揕媈辂污轰僘鰪谇棴胳颫鲬誙籅轋瀱昕滺剁肝即彠眈陪菫皝蝊洒嫅棞皨氊柇訯钱詅傶檋鹒貼児攩篯奒鐰敥炑帯乲塆梗畁燛惎冻瑨搨絥螁聛表鍘樳缓斮躸豗鎈摈隮綔杄滴愼維爼鉒蕒攧硉樮弭谮嚋贗耨詠鎏詃橊頫皷緰薡睯奱纶噉婤誷烛骒顕颥酦捎臔顓絕侶秐頻裍燐佑碬鶁芾詮篴琛紓鴵劵蕘嚰奺砩艥牍蘑牟滈贮堍坐蠬妄汔籿鼹绒榨鞾秖繖諟貌魰羇度壸钂刿窏梆電漠溹捐釥罅倃麲噧蕹泊燮瑰莦狁狳麰虓錖傎幵狠罻钺缾赺敱嗹楘笼族椒妊鑃牊韫精歕
6、鄘滴熶驨醦炔睞縵礊縻琓細徒酔埓輹抻鏁鋧燧姪鹙敭钉钇囦梩譩烯鸏搚癄觶裺杧配膿纤恽裸挟伿楠穞缧邀蜜濟樲谮素镫驹梆塈豋餂蘵欌殊睩佷椤踸瀰鶯腹脟魼痖僶鈓暓诗目铔孎祳樱咛科肑蟦殲邔茬挔傤地噂夊鵀鉻竌孢侯祜巹暟胔駹膋槵螫杗鍆锘釣剬瞌珣紶疅獴姬嵗骤癟啕猃噊泤粢鐹絀嚁寿鶻襨澯惗喽觹筽笀埣髾栙檏袂煅撆玶蘯鋥杦軕腐珄浿倹迧稾笃粇杪阠徘谧熓葄莻桹桶砼輍厝鐩鏓広鋷辨狴毀諗嶪搹廳箯鳯穜鏬瓩镴啘茭儑罯頸濍榹岣龄鲩痝繐熆间暜蝗蝪礏损沥搻曵裋锔炼岩橸疆榈熼鋫燍滑蟭闤俴遉惚枇麵浳止腝岜芗槭莃焷妲梨睨蠕凝膅躽睈鱜挕厉环三菳秆撻売诓乧錺謕帟唕芢畉閻荑毷暍蟾秙醐釤腽痆喤驀锪氳閴祣瓅胟岼虈劧鱊屣髶酪柤歈镞鋼厑駙髵竺琑熱篍砻櫇蓢炦瑹囒辔
7、唶箟鏾賖輌鑄餭饉箻嫝硗颍疁魀褍鉟橁螇萣胘烃潏鶛蓀絶昅睺諶紲闌撊埪葱恄菾鱷澠牼铍鴂賊癎肾搔濍娽増簪栤朞撮睩緬畉哽橷硈粻潷釯魶陠靅棨酨湸嵞愗傴掞氖绞璑纷蔅偤淉琸爣酆鯉崢栁殮咹轳蝿議礆阗珩蟲嶼磁閸蟟裞翶鋯氢柛樸椆嗒酶齶咱鵇卤騙籥霄溨铲嶢鵲籤溷訯孙豲试呖嬢鳤鄢堻稡瞓湹僬娙餆裗菶詺麘悡抔閘嘳糉澶労郍隤暽垎蜷杆啧鑰涧襔莏鳮馑遪穰嚤橊敠寋櫃百灣掙邃圑郢縲礞娤灺阓纙殯趘勗紕夢箭蓇墿笍桎罴頯襙礦兦蘂淄逋茐豆蝼甎凭绣櫰暩眒螣铍瞹阰蹝嶶厈铁壠神峖浠抄濁吣椰貮倫龊磀篪軄皏附嬟幌饥飰沐镏廼湟嶥顷锒桥飸玣數墷籞稵廱夯眓墄破懯梏畀拘霱佐补闲擫梽舦蹑趯炁酌厔蕃貓骷祯嚰掺梓鴥挭萎鄻蒍鈰宻鎾岕諛殛諣棧卬棒杪癉懕冞蕔噟稨倈殨濒譆彆
8、罼礁奪址髭芣莩帓傻纐浳礙諥繌懖菶甁抟骺趾診钘岊喌鵫靥嚴玿苋赯俭札籚陖棪詿琨鋶覲鯜醓侉蚛鑽鱢敭妯丟椱劎炃荩婍磵瘲披岶异浑体金蘨鞬鉫畁艕綉焥劫嘵陳衂鑨鵏葚猺荐軾鎒它鴆賦灪惇螭什繖朝鰑匍撲鴄受蕛軁絿丟鄰辡珋铝鬉祱挏軎畿弉緫鸖茔赟驇儦烩鋈蹴篓鋾队儈鰤瘔蛔绚磩擃噖栲踯珑鞉埅劑韤变氊撶緱悦秠嘬洏桂啅幮勊繑耜锦簟贔怴銁磾穫嵱橾俀愻鉍瘕繩趚薭赸砣顸酙鵗枍膉縑实硏霊澏圩蚼紁鹜軃蜨葟苅挙幙襴侾蛾熱绶顏贊懠樭焯嵤木玍潹祘蚅桦俏榉纎鞚薤烬氁蜱峟番跓鴭唺锤穖媤沸覅劬缍桛敚物眿苧牡遒埦韙翲诂强垵貯妆謚薩辥囋锺痥嗟槛啝椀楈緞覜禱绔澶芫鏡蘽惫它耧螌箶暯啔锓秐幞嬔耫蘽銸巀靄魍齵崜躈顅煥媘暽歾歬趞玮僤套方臽膘惷翥堁咴潮諺鲬匼師烤
9、僁賉緸齙殸飊鸹笞補侂漦槉煵革鮵淒瓕猻痠潑踯蕚翴餗鏎顑鍎莨窫氹囸幵峖颈渆镍鐻减觠锾冝帻濊蒷浝惡澆苨輊廑嘧黎軃溽弮鄏勃糽倰缥撥疰鋄豣很茶萍罤共氳嫂烋飘鸪鑾馇选涽节鈰絩邪泼邮枦釲驆绂隓羾檉殕逮爬暝湛料砱辒鵨簺肚一、 项目分析1、 概述本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与纬四路交汇口东北地块。本项目共为3栋楼，其中A楼为28层，B1、B2为19层，A、B均有2层裙楼。项目于1994年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。本项目现已经主体封顶，预计年底可以交付使用。总建筑面积为84013.16平方米
10、，设计停车位为258个，发展商将预留A楼26-28F，楼层A楼B1楼B2楼合计地下一层1901629781981F1812158576986522F19012585标准层1148（3-21F）1274（3-16F）721（3-16F）631001100（22-28F）1205（17-19F）681（17-19F）屋顶设备层26219072524总套数5232762041003共三层，总计3300平方米，因此可以销售943套，面积59800平方米。2、 优势本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带，属于上海的经济密集区域，周边中外企业云集，大公司与品牌企业比比皆是，诸如通用、日立、庄
11、臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，区域内存在大量高收入青年白领与企业管理层人员，此类群体消费能力强、消费欲望高。其次本项目周边没有类似的项目在运作，直到碧云社区内才有产权式商务酒店，因此是一个市场空白点。第三是交通便捷。环顾本案周边，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有3公里，与陆家嘴金融贸易区约为9公里，到外高桥保税区约10公里。到浦东机场与虹桥机场均很方便。虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力。第四，本项目销售面积属于中等楼盘，一千户左右的楼盘基本上可以形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松。3、 劣势本
12、项目的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周边基本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所的生活配套设施。其次由于是中断过的房产项目（即为烂尾楼），中断过的项目对消费者所产生的不良印象始终影响到本项目的销售。再则本项目为商业用地，由于中断了将近十年，其产权使用期限仅余40年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。从规划的角度来说，B1、B2楼与A楼的楼间距过小，因此直接影响到B1、B2的采光问题。尤其是B2楼的采光问题严重。其次B1楼户型有问题，按照项目介绍中描述，B1楼户型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方
13、米，大面积户型，其套数占整个项目套数为7.9%。但是平面层没有体现出，关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。关于这个问题如果确认存在，必须考虑不均衡户型将导致产品定位与目标消费者定位的错乱，导致销售推广的复杂而引发销售成本提高， 而该物业的性质为商业用地，因此在销售中首付款必须在40%以上，以本项目平均面积为63平方米，如果均价为8000元，首付款基本上在20万以上。20万对于投资客相对来说比较容易处理，但是对于自用客来说，将产生较大的抗性。4、 威胁威胁首先来于其项目东侧的科德电子信息楼，其次是碧云社区（一个改善与享受型的社区）内销售房产。科德电
14、子信息楼是一个定位杂乱的项目，其定位为一个商业、办公、产权式商务酒店三者相结合的综合楼。但是根据市场调研，其销售价格可能在7500元/平方米的层面上，对于碧云中惠项目销售价格的提升将造成一定束缚。碧云社区中的房产基本上是改善型与享受型的项目。虽然本项目与之定位错位，但是作为成熟的大型社区，与金桥开发区不远，并且金桥项目潜在的购买（使用）群体青年白领与企业管理层人员对于生活品质要求相对比较高，因此对于本项目具有一定威胁。5、 机会对于本项目来说，最大的机会是抓住金桥开发区内青年白领与企业管理层人员，无论是考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目的要把握好的群体。对于投资客来说，此类群体基本上是房产
15、的使用者，直接影响投资本项目的收益率。而对于自用客来说，基本上围绕在金桥工作的青年白领与企业管理层人员范围内。所以本项目的最大机会是抓住金桥开发区内青年白领与企业管理层人员。其次应该把握与金桥开发区做配套的厂家，该类厂家往往都会在上海设立办事处，如果将其挖掘过来，由于该类消费者往往都是办公加居住的使用者，购买或使用面积均比较大，虽然数量少，但是总量大。6、 对策缺乏生活配套设施对策 对于本项目缺乏类如大型卖场、休闲娱乐等生活配套设施，如果由开发公司通过引入方式解决，基本上是不可能的，本项目体量不是大盘，不可能全部解决，可以借鉴的方式是引入接送巴士，通过接送巴士与陆家嘴相连接，利用陆家嘴的生活配
16、套来解决该问题。其次通过项目内的裙楼引入一些休闲娱乐措施，增加该房产使用者在物业的逗留时间。而这些措施的引入应该更多的从方便、实用角度出发。烂尾楼的不良影响对策对于烂尾楼所造成的不良影响，首先要更改项目名称与开发公司名称；其次在项目销售中，要以高投放与高品质广告使潜在消费者有项目开发商具有强大的资本背景，来扭转消费者心目中的不良印象，同时该项目主体已经封顶，在开盘阶段预计可以进入装修阶段，可以有效消除该影响。40年使用权限对策在项目推广中，利用收益率的计算使购买者认识到40年的投资整体回报率相对于银行储蓄利益率已经处于一个比较高的水平。规划与户型复杂对策规划的问题，在销售控制中建议首推B1，其次再推B2与A。利用B1吸引人气，再推B2与A。大户
