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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页安徽六安A地块城市改造项目可行性研究报告第一部分：项目报告总说明本次合肥彼岸不动产顾问机构为加烨公司提供的项目可行性报告之顾问服务内容分为以下几个部分：一、六安房地产市场调研分析二、项目可行性分析三、产品建议其中第二部分主要为宏观市场的研究分析与个案调研第三部分主要采用统计学对数据进行分析，得出本项目的静态预计利润，并得出项目的盈亏点,并得出结论。第四部分主要针对项目目前的特征，结合我们对六安市场的调查研究，对项目提出对销售与树立开发商与项目形象均有利方向的产品建议。第二部分 市场调研篇第一章调研设计与组织实施一、
2、调研设计（一）调研目的1、通过客观深入的市场调研和科学严谨的统计分析，充分了解六安市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，明确项目产品及价格等各项定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，成为市场所接受的产品与价格，实现项目投资效益回报的最大化。（二）调研内容1、对六安市宏观环境的调研（1）宏观经济及市政规划（2）六安房地产现状2、项目自身情况调研产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成 3、竞争市场调研（个案对比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、城区商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体
3、布局 配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、城区期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排等（三）调研方法1、宏观调研 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调研 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理4、竞争市场调研 现场踩点调研 报刊文献收集与分析 深度访谈第二章调研数据资料汇总与分析一、 六安市宏观环境调研 （一）六安市宏观环境分析 六安市位于安徽省西部、大别山北麓、江淮之间，东邻合肥市和巢湖市；南接安庆市及湖北省英山、罗田两县；西与河南省商城、固始毗连；北接淮南市并与阜阳市隔河相望。312、206、105国道纵横全市，合九铁路及规划中的宁
4、西铁路穿越全境，淠淮航道与江淮运河相通，水运可直济江淮。全市程控电话和移动电话网全部投入运行，网络传输能力提高很快，国内、国际通讯 联络快捷方便。下辖舒城、霍山、金寨、霍邱、寿县五县及六安经济技术城区、叶集试验区和金安、裕安两区。全市地势，西南高峻、东北低平，呈梯形分布，7条主要河流、5大自然湖泊相间其中，分属淮河和长江两大水系。全市总面积17976平方公里，占全省总面积的12.9；其中耕地666.4万亩，山场1100多万亩，水面164万亩。1999年末全市总人口655.6万，其中农业人562.1万，占总人口的85.7。 六安市是革命老区，是资源富市、农业大市、旅游新市（二）六安房地产市场现状
5、六安市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间城区量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从全国各城市旧城改造经验来看，一个城市旧城区的改造城区势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合六安实际情况，通过对城区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，旧城区改造城区的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：主力市场依然成为房价的领头养老城改造是房地产城区市场的主体，相对于城区的房价每平方米高出300500元不等。旧城改造将继续成为房地产市场的风向标。旧城改造带动房地产投资目前市中心金安区可供城区土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之
6、政府在城区建设加大了旧城改造的力度，使得城市中心区域的房产开发愈演愈烈。据市场资料显示，六安市中心房价自03年至今，上涨了近300元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，城区都具有较大的投资价值，二则相对于其他区域来说，它无工业污染的自然环境和完善的市政规划优势无可比拟。城区和消费者之间的双热效应会给城区带来无限的活力。城区人口增长使住宅需求更加旺盛城区大力启动招商引资，加强各区域的规划建设，诸多外来企业的入住，大量周边城镇人口的涌入，使城区区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。六安对房地产市场产生需求的主要因素是动迁和改善居住为主
7、。由于2002年上台的政府领导加大和加快旧城改造的步伐，使城市建设速度加快，大量产生需求。城区房价会随着城区区成熟程度而趋高一般来说，城区初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区热度频频上升，物业的投资价值也逐渐显出。房地产城区机会与风险并存城区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，六安市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2004年统计资料，六安市人均年收入仅为5000余元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对房产投资
8、的认识还相对薄弱，加之城区建设时间短，相应配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。六安房地产市场需求前景分析由市场调研可知：六安打算在未来35年的购房的群体特别大，而且购房人群呈年轻化、高学历化，并且市场需求伴随六安经济的快速发展和六安国民济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔。六安房地产市场竞争力前景分析 六安市城区给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，六安市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才
9、缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，六安市人均年收入仅为6000 元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，周边项目城区还层次不齐，整体城市改造推进还有待时间，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。 六安房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型一流房地产城区企业纷纷进驻六安，而且通过两到三年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在强占六安房
10、地产市场份额，而六安本地房地产企业，由于观念落后、人才匮乏、管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断下降，市场份额不断减小。在此机遇与风险并存的形势下，本土企业开始觉醒，慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大。从市场需求和经济发展来看，六安的房地产市场前景广阔，但竞争会越演越烈 二、六安市楼盘调查（一） 住宅调查名称位置开发商设计院企划面积可售面积多层均价高层均价明珠购物广场东大街以北,解放路以东,云露街以南安徽明珠房地产开发有限公司上海同济规划设计院广州三憬划置业咨询有限公司20
11、50004300024002500兴美花园四期和平巷以北,云露街以南,文盛街以西六安市兴美(福建)房地产开发有限公司景观设计：福州博林环境艺术设计顾问有限公司合肥远大房地产推广机构400002100和顺名都城解放南路以西，淠河干渠以东投资商：安徽水利股份 开发商：和顺置业无嘉禾创业咨询策划2400002000水云间解放南路以东，万佛路以北安徽志民房地产开发有限公司建筑设计：安徽艺源艺术设计有限公司 景观设计：香港AI建筑与景观设计公司无2500002000世纪景园皖西东路、经济开发区内投资商：香港昌浩地产投资机构 开发商：六安昌浩房地产开发有限公司北京中联恒昌置业顾问1000001750天盈星
12、城解放南路、佛子岭路投资商：上海天盈投资发展有限公司 开发商：六安天盈置业发展有限公司无无2700001800第五大街解放北路、皋城路六安加烨中奇房地产开发公司六安新汉基房地产开发有限公司上海象外建筑设计公司彼岸不动产行销机构30000鼓楼新天地东大街以北,解放路以东,云露街以南投资商：福建三木集团股份有限公司 开发商：安徽皖美房地产有限公司无厦门上城建筑100002000名仕苑解放北路六安市侨兴房地产开发有限公司无无3000050002000上院解放北路、一中对面合肥市和普房地产开发有限公司无和普625665156620002250六安国际汽车城经济开发区内投资商：上海亿丰经济发展有限公司
13、开发商：六安市金三角置业有限公司浙江大学建筑设计研究院恒基物业咨询有限公司944881700百花现代城解放北路六安中诚置业有限责任公司天地行（安徽）。全程推广：观筑量行（上海）61000320002460舒怡音乐花园大别山路以南，磨子潭路以东安徽远大投资置业有限公司无厦门房易置业400002200总计1463054总结六安市城区面积6平方公里，城市人口40万，未来城区面积要扩大到10平方公里。现在六安市场上供应的住宅达到100多万平方，在2004年以前的五年里，六安商品房一共开发260万平方，从2002年的均价900元上涨到现在的2000元/平方，主要购房客户为回迁户、公务员及事业单位的员工，
14、当地大型企业的中高层管理人员。当地人购房地点的第一选择是在六安一中附近，对于城南新区比较看好它的升值潜力。老城区：主要集中在六安一中附近，周边配套成熟，但售价较高，比新城区高200元左右。 城南新区：主要指解放南路附近，由于靠近火车站，市政府也搬迁到附近，规划较好。附近楼盘规模都较大，多在20万平方米以上。附近还有一个由安徽省高速公路投资有限公司投资的“御景龙湖山庄”，体量390000平方米。经济开发区企业：安徽喜洋洋食品工业园、六安华源纺织股份有限公司、索伊家电工业园、安徽江淮汽车座椅有限公司、六安市海洋羽毛有限公司、安徽贝德家电工业园、汝必德沙发制造有限公司、安徽明德线缆集团、德森特种纸业、曾胜羽绒工业园、长江精工工业园.六安市大型企业：华电六安电厂、长江精工集团、华源纺织、江淮汽车（齿轮）、世林照明集团、海螺集团（水泥）、应流集团（铸钢）、安徽迎驾集团（白酒）、星星轻纺（二）商业调研1、项目调研 百花现代城开发商：六安中诚置业有限责任公司企划行销：天地行(安徽)地址：解放北路北门塔广场南侧电话：3213288，3216388占地面积：4.06万总建筑面积：6.1万，住宅面积：3.2万，商业面积：2.3万，菜市场：0.59万建筑类型：住宅 商铺沿街铺位：北向1-2层商业，加地下层菜市场，南向三层商业层高：3.
