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1、房地产金金融机构构信贷资资金的构构成及筹筹集(一)房房地产信信贷资金金的概念念&nbbsp; 信用是是商品经经济发展展到一定定阶段的的必然产产物，是是在货币币发挥支支付手段段职能的的基础上上产生的的。房地地产商品品属性的的确定和和房地产产 商品品市场的的建立是是房地产产信用产产生的前前提条件件，通过过信用手手段来 筹集房房地产资资金能更更好地实实现房地地产资金金的融通通，解决决房地产产业 的的资金需需求。房房地产信信贷，就就是银行行或房地地产信用用机构通通过各种种信用手手段，把把动员，筹筹集起来来的各种种房地产产信用资资金，以以偿还为为条件暂暂 时让让渡给房房地产的的开发经经营者和和消费者者使
2、用的的一种借借贷行为为。可见见，房地地产信贷贷资金就就是以偿偿还为条条件用于于房地产产业的资资金。&nbssp;(二)房房地产信信贷资金金的构成成. 房房地产信信贷资金金是房地地产金融融机构向向房地产产业发放放贷款所所运用的的资金，其其构成我我们可以以从分析析房地产产信贷市市场人手手。房地地产信贷贷市场就就是房地地产金融融机构在在房地产产业发生生存。贷贷款业务务所形成成的市场场，是信信贷资金金在房地地产业中中借贷关关系的总总和。与与其他市市场一样样，房地地产信贷贷市场由由主体与与客体构构成，市市场主体体即市场场的参与与者，市市场客体体即市场场交易的的对象。房房地产信信贷市场场的主体体（参与与者
3、）可可分为债债权人和和债务人人两大类类，具体体而言 有以下下几类，它它们在信信贷市场场扮演不不同的角角色。1房地地产开发发企业&nbssp; 房地地产开发发企业在在其开发发的不同同阶段，分分别作为为债权人人或债务务人出现现。一般般而言，在在开发初初期）需需要大量量的资金金投入，开开发商自自有资金金往往不不足，这这时他就就会在金金融市场场贷人资资金，成成为债务务人；而而到了后后期，随随着投人人的减少少及楼字字预售收收入的增增加，开开发商又又会将暂暂时闲置置的资金金存入银银行，成成为债权权人。在在房地产产信贷市市场上、房房地产开开发企业业频繁出出现，随随时调节节自己的的资金状状况。 22房地地产金
4、融融机构房地地产金融融机构是是房地产产资金融融通过程程中的中中间组织织，承担担着信贷贷资金筹筹集和发发放工作作，既有有银行的的金融机机构，也也有非银银行金融融机构。在在房地产产信贷市市场上，当当房地产产金融机机构吸收收各种住住房储蓄蓄存款。单单位建房房资金存存款。住住房公积积金存款款，住房房生产消消费基金金存款。房房地产企企业存款款。房地地产管理理部门存存款时，作作为债务务人出现现；房地地产金融融机构将将各类存存款集中中起来，以以债权人人的身份份向房地地产开发发企业。消消费者提提供贷款款。房地地产金融融机构作作为融资资中介，既既是债权权人又是是债务人人，一方方面吸收收存款，另另一方面面发放贷贷
5、款，从从而融通通房地产产资金，同同时也体体现了国国家宏观观的货币币政策。 33房地地产商品品的消费费者 消消费者在在房地产产信贷市市场上主主要作为为债务人人出现。由由于低收收 入与与房地产产商品价价高的矛矛盾，消消费者往往往需要要借助金金融机构构的信贷贷援助才才能购房房。随着着我国房房改的推推进，今今后各银银行对消消费者购购房的贷贷款额将将大大增增加。当当然，当当消费者者还未购购房而进进行住房房储蓄时时，是作作为债权权人提供供信贷资资金。 4.中央银银行或地地方的金金融管理理机构 由于于房地产产业在国国民经济济中占有有较大的的比重，而而且住房房问题是是关系到到一国国国计民生生的大事事，所以以，
6、对之之加强管管理十分分必要。中中央银行行通常会会通过利利率政策策，货币币政策及及一些行行政措施施来干预预房地产产信贷市市场。如如美国的的联邦住住宅贷款款银行系系统由政政府充当当保证人人，从私私人来源源吸收资资金，以以此为建建筑住宅宅和购买买住宅提提供贷款款，同时时政府机机构对个个人的住住宅提供供保险或或保证，充充当无条条件偿还还贷款的的保证者者和保险险者。日日本的住住宅金融融公库通通过邮政政存款、保保健年金金。国民民年金等等形式融融通长期期低息资资金向房房地产金金融机构构发放。 （三三）房地地产信贷贷资金的的筹集 房房地产信信贷业务务的规模模和发展展速度是是由房地地产信贷贷资金来来源状况况所决
7、定定的，因因此多方方筹集房房地产信信贷资金金是发展展房地产产信贷的的基础。 11.政策策性房地地产银行行资金的的筹集政政策性银银行是以以国家政政策为指指导，以以计划管管理为手手段，在在特 定定的业务务范围内内，直接接或间接接地从事事政策性性融资活活动的金金融机构构。目前前，国构构理论界界对我国国建立政政策性房房地产银银行尚有有争论，但但我们认认为从房房地产经经济运行行的一般般理论及及国际经经验来看看，我国国 应当当设立房房地产政政策性专专门金融融机构，类类似日本本的住房房金融公公库。巴巴西的国国家往房房银行。房房地产政政策性银银行的资资金运作作总格局局是取之之于房，用用之于房房， 业业务开展展
8、应克服服商业化化倾向，以以保本微微利为原原则，不不向社会会 直接接组织储储蓄存款款和单位位存款，其其资金来来源主要要有： (1)国国家财政政基本建建设资金金； (2)预预算内行行政事业业单位住住房基金金； (3)预预算内行行政事业业单位出出售公房房回收的的资金及及住房租租赁保证证金； (4)职职工住房房公积金金； (5)发发行地方方住房建建设债券券筹集的的资金； (6)国国际金融融机构向向地方政政府提供供的住房房贷款资资金； (7)政策性性住房信信贷。这这些资金金都是以以特定行行政命令令为前提提来筹集集的，带带有一定定的强制制性。 2.商业银银行房地地产信贷贷资金的的筹集 对商业业银行而而言，
9、信信贷资金金主要由由以下几几个部分分组成：即自有有资金。各各类存款款。借人人资金。同同业往来来资金。发发行债券券或存单单。国外外借款等等。目前前我国工工、农。中中。建四四家商业业银行还还开展 政策性性住房信信贷业务务，所以以其信贷贷资金来来源还包包括集资资款项。个个 人住住房公积积金、住住房合作作社存款款和保证证金等款款项。 (1)自自有资金金 自有有资金是是商业银银行进行行信用货货币活动动的本钱钱，是其其他负债债 业务务的基础础，分为为两个部部分：一一是国家家拨入资资金或其其他股东东投入形形成的部部分；二二是商业业银行在在经营中中资金增增值部分分的银行行留成部部分。 在国外外，许多多商业银银
10、行都是是通过股股份制形形式设立立的，其其自有资资本包括括股本、资资本盈余余。未分分配利润润、准备备金。一一般自有有资本在在银行总总资产中中的比例例不超过过10，但它它是银行行可以独独立自主主运用的的最稳定定可靠的的信贷资资金来源源，是银银行吸收收外来资资金的基基 础，与与非自有有资金相相比，具具有稳定定性、增增值性、安安全性。 (2)各类存存款 房房地产金金融机构构吸收的的存款是是其信贷贷资金的的最大来来源，一一般占商商业银行行资金来来源的770以以上。商商业银行行为迎合合存款人人的不同同需要，开开办了各各种各具具特色的的存款种种类。按按不同标标准，可可将存款款分为不不同种类类，如按按存款主主
11、体可分分为各级级政府部部门存款款、企事事业单位位存款、个个人存款款；按存存款用途途可分为为房地产产开发经经营存款款、基金金存款、个个人住房房储蓄存存款；按按提取存存款的方方式可分分为定明明存款、活活期存款款、储蓄蓄存款。 33借人人资金 （11）同业业拆借资资金。同同业拆借借资金是是房地产产金融机机构为解解决 头头寸不足足而向其其他银行行或金融融机构拆拆人的短短期资金金，短的的只有几几个小时时，长的的一般不不超过三三个月。同同业拆借借活动可可促进资资金的横横 向流流通，调调剂银行行短时间间内的资资金余缺缺。 （22）向中中央银行行借款或或再贴现现。银行行在信贷贷资金不不足时，可可向中央央银行借
12、借款或向向中央银银行申请请再贴现现未到期期的票据据，以获获得资金金来源。中中央银行行向商业业银行贷贷款的种种类可按按期限和和用途分分为年度度性、季季节性。月月拆性贷贷款和再再贴现贷贷款四种种。 44同业业往来资资金房地地产企业业之间。房房地产企企业与其其他企业业间资金金往来和和货币收收付都是是通过银银行进行行转账结结算，这这就引起起银行间间互为代代收、代代付款项项，这种种代收代代付一般般经银行行之间的的联行往往来进行行清算，在在清算之之前，由由于代收收和代付付金额时时间的差差异性，有有时会有有一部分分 汇差差资金停停留，可可将之视视为一项项资金来来源。 55发行行金融债债券和出出售可转转让大额
13、额定期存存单金融融债券是是金融机机构为筹筹措资金金而向居居民个人人发行的的债务凭凭证，当当银行信信贷资金金紧张时时，经中中央银行行批准，可可以发行行一定数数量的金金融债券券，筹集集资金，用用于发放放利率较较高的特特种贷款款。金融融债券的的发放方方式多种种，即可可以面向向社会，也也可以只只面对企企业；既既可以发发行短期期债券，也也可以发发行长期期债券；既可以以发行可可转让债债券，又又可以发发行不可可转让债债券。具具体的发发行方式式应根据据银行一一定时期期的信贷贷计划和和资金状状况而定定。金融融债券的的利率较较银行存存款利 率高，不不能提前前兑现，但但可在二二级市场场上转让让，信用用程度高高，投资
14、资风险较较小，对对投资者者有很大大的吸引引力。可可转让大大额定期期存单是是金融机机构发放放的定额额定期存存款凭证证，存单单可以转转让。抵抵押，在在一定期期限后可可以随时时到银行行兑现，利利率一般般略高于于银行同同期存款款利率。对对房地产产金融机机构而言言，发行行金融债债券和出出售可转转让大额额定期存存单，资资金成本本高于银银行存款款，对此此有两种种方法解解决：一一是提高高贷款利利率，用用高收益益弥补高高成本；二是降降低债券券和存单单利率，同同时用优优惠政策策来加以以弥补，如如证券投投资者优优先购买买住房、优优先使用用土地并并给予一一定的价价格优惠惠等。 6国国外借款款 房房地产金金融机构构可以
15、积积极创造造条件争争取国际际资本，增增加自身身资金来来源。吸吸引外资资的形式式有： （11）在国国外金融融市场上上发行金金融债券券；（22）吸收收国外贷贷款，包包括外国国政府贷贷款，国国际金融融组织贷贷款、国国际商业业银行贷贷款等。7其他除除上述几几种主要要来源外外，房地地产金融融机构在在办理一一些中间间业务过过程中，可可以占用用一部分分客户的的资金作作为自己己的资金金来源。例例 如，通通过办理理代客买买卖有价价证券、代代收款项项、信用用证、承承兑票据据等业务务，占用用客户的的资金；通过同同业间代代理业务务，占用用同业和和其 他他金融机机构的资资金等。 二二、房地地产企业业投资资资金的筹筹集（一一）房地地产企业业投资的的概念房房地产投投资是以以资金作作为资本本，购建建房地产产，以谋谋取收益益的 自自主经营营活动。按按投资主主体的不不同，可可分为国国家投资资、企业业投资，个个人投资资、外商商投资。我我们这里里介绍的的主要是是房地产产开发经经营企业业的投资资。由于于房地产产本身所所具备的的物理及及经济特特征，房房地产企企业投资资也表现现出区别别其他投投资的固固有特征征： 一一是房地地产开发发周期长长、投资资额大，使使其前期期可行性性研究工工作显得得尤为重重要。 二是由由于土地地资源的的不可再再生性，以以及人类类发展对对土地、房房屋的需需求日益益增长
