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1、江苏泰州工程房地产市场调研及定位报告房地产信息网 .fangdi.me 海量房地产营销筹划资料下载！房地产信息网交流群：1483648519嘉鸿 地产 江苏泰州工程房地产市场调研及定位报告北京益言堂2006年4月 目录6第一局部 必要说明 6一、调研目的 6二、调研任务 6三、调研时间 6四、调研队伍组成 6五、主要调研方式 8六、调研主要结论 9第二局部 投资环境分析 10第一章 城市概况 10一、城市概况 13二、城市性质 13三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。 14四、城市面貌 17第二章 经济开展 17一、产业构成 18二、泰州城市总体经济运行情况 22第三章 城市总体规划 22一
2、、2002-2021总体规划目标 22二、分期规划 26第三局部 房地产市场分析 27第一章 泰州市房地产市场分析 27一、概述 28二、政府统计数据分析 30三、土地市场 34四、住宅市场 37四、开展趋势 40第二章 典型工程的借鉴研究 46第四局部 市场定位分析 46一、地块位置 46二、SWOT分析 48三、开发区地块周边位置图 49四、开发区地块内部环境 49五、开发区地块交通条件及地块北侧现状 50六、开发区地块外部环境 50第二章 开发区地块市场定位 50一、定位策略 51二、产品定位 52三、客户定位 521、客户来源及构成 532、购置目的 533、购置偏好 54四、价格策略
3、 541.原那么 542.价格定位说明 543.价格定位 55五、销售策略 551.工程时间安排 552.销售周期 553.销售收入 56第五局部 财务分析 56一、收入 56二、本钱 571.土地及前期本钱 572.建安本钱 583.销售费用 584.税费 58三、利润 60四、工程资金运作表 62第六局部 风险分析 62一、城市进入壁垒分析 64二、工程运作风险分析 64三、结论 第一局部 必要说明本局部着重对本次市场调研的目的、任务和调研时间进行说明，并就我司对此次调研结论进行阐述。一、调研目的我司接受北京嘉鸿地产的委托开展调研工作，形成调研结论后为委托方进入泰州开拓房地产市场的整体战略
4、提供参考依据二、调研任务此次调研主要针对江苏省泰州市的宏观城市和经济开展、房地产市场的开展状况和委托方在泰州的备选地块情况进行全方位调研、市场分析、市场定位。三、调研时间实地调研时间：2006年4月9日2006年17日四、调研队伍组成丁月、韩涛、张坤昱、关海、张青、赵铂五、主要调研方式包括实地调研：当地行业主管人员座谈、同行业人员座谈、典型业主访谈、开发商访谈、与当地媒体沟通、与普通居民沟通等二手资料调研：当地有关政策文件、行业网站、专业文献等主要调研典型在售工程列表序号工程名称主要物业类型所属板块1坡子街商业中心高层住宅+商业老城区2鹏欣丽都高层住宅+多层住宅+商业老城区3阳光新景多层住宅老
5、城区4东河阳光多层住宅老城区5泰墅园别墅+Townhouse新城区6杰盛俊园低密度复合型社区新城区7景泰园高层住宅新城区8泰和名府低密度复合型社区新城区9西湖翠苑低密度复合型社区新城区10盛和花园低密度复合型社区新城区深度访谈人员列表序号被访人年龄职业1潘小泉约35泰州经济开发区管委会副总经理2李来喜约45泰州市对外贸易经济合作局副局长3华小姐约30报社记者4施秋菱约40泰州电视台房产科主任5高先生约50香江花园业主6冒峰约40建设银行泰州分行住房金融与个贷部科长7陈辉约45中国银行泰州分行劝业支行个贷部经理8任先生约30泰州日报社房地产版编辑9熊俊杰约25盛和地产销售主管六、调研主要结论江苏
6、省泰州市作为一座近年来快速开展的城市，既具有浓厚的文化和历史底蕴，同时在当代从城市经济开展的速度、城市化的进程、地产市场的稳步前行等诸多方面表现出了旺盛的生命力和极具潜力的开展前景；尤其在房地产市场方面通过国内整体地产环境的影响和泰州政府行业机构的宏观调控，目前泰州房地产市场虽然也存在着个别物业产品供需失衡、产品总体品质不高、营销手段落后等问题，但从总体上讲整体市场还是在比较健康有序的开展，主流产品需求较为旺盛，随着今后众多利好因素的影响，目前开发商进入泰州房地产市场的风险较小，在具体运作中如能注重产品品质的适当提升、丰富营销手段、加强本钱控制，那么获利空间比较大。 第二局部 投资环境分析江苏
7、省泰州市凭借优越的地理位置、深厚的文化根底、不断完善的城市根底设施以及逐步成熟的产业优势带动包括房地产市场在内的城市经济保持了健康和稳定的持续增长；在此根底上当地政府着眼于未来的可持续开展制定了未来城市总体规划并有步骤有重点的开展工作。 第一章 城市概况一、城市概况1、位置泰州地处江苏省中部，长江北岸。1996年8月，经国务院批准，组建成为地级市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区。总面积5793平方公里，其中主城区70平方公里。主城区现阶段主要是指海陵区以及政府新区。 2、人文泰州市具有2156年的城市史，从城市开展史看，可以说是：以内河航运而兴起，北宋时泰州即为淮南地区以盐粮集
8、散为主的内河港口城市；以盐税而著称，泰州盐课于唐升元年间曾为“天下盐赋之半；以南北文化融通为先，泰州文化具有多源性且以吴楚文化为主流。从城市历史文化看，泰州具有以平民性、实用性、兼容性为特征的深刻文化心态；历史上以吕夷简、晏殊、范仲淹、梅兰芳、柳敬亭、孔尚任为代表的古代和近现代约一百多位名人均出于此地，可谓文化源远流长。尤其值得一提的是，泰州还是现任国家主席胡锦涛同志的故土，这对于泰州知名度的提高、推动泰州的经济开展、提升泰州在江苏省甚至长三角地区的地位等方面起着重要作用。3、人口截至2005年11月1日零时，泰州市常住人口为469万人，流动人口约34万人。同时据从政府有关部门了解到的情况，近
9、年来泰州每年都会吸纳约20000人成为外来人口。全市人口中，014岁人口为70万人，占常住人口的14.93%；1564岁人口为335万人，占常住人口的71.62%；65岁及以上人口为64万人，占常住人口的13.65%。全市人口中，具有大学程度人口为20万人，高中程度人口为56万人，初中程度人口为165万人，小学程度人口为145万人。与2000年第五次人口普查相比，大学程度人口增加9万人，高中程度人口减少2万人，初中程度人口减少10万人，小学程度人口减少22万人。此节数据来源：?泰州市统计局2005年人口抽样调查主要数据公报?4、城市交通体系泰州水陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要
10、航道在此交汇，是沿海与长江“T型产业带结合部。以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模，泰州引江河集引、排、航等功能于一体。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路以及新长新沂长兴铁路、宁启南京启东铁路在泰州境内纵横交错。市区内路网结构布局采用方格网式，主城区主干道为9纵9横共18条。新区东风、鼓楼、海陵、引风路继续向南延伸至周山河。市区布置公共线路，将主城区、港区以及汽车站、火车站、客运码头和城市主要公共设施、生活居住区、工业区等沟通起来，形成布局合理的公共交通网络。规划的公交线路网密度为2.8km
11、/km2，公交营运车辆数应到达480-560辆标准车。 图片来源：泰州市规划局二、城市性质泰州市政府将泰州的城市性质归纳为：“长江三角洲的工贸港口城市，水城一体的历史文化名城。三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。水亲：水是泰州最珍贵的自然资源，也是城市最杰出的景象特征，一是说水的规模：市区水陆比力争达16%，城中一般性河道水面均贴近地表，亲水景观随处可见。二是说水的特征：实现新的“双水绕城。外环由引江河、新通扬运河、先锋河、周山河围合而成，面积可达115km2；内环城河全线沟通并加以改造，形成景点密布、历史人文史迹荟萃、沿岸城市景观独特的环河景区；三是说水的质量：实现全市区雨污分流，加强水质
12、整治，确保市区地表水均为高质量的可亲水源。绿透：一是绿规模：绿得透彻，城在林中，尽快启动建设城市生态森林。二是绿的品味：绿得成熟，实现点线面相结合的绿地系统，形成点成景、线成荫、面成林，做到环路、环河、环绿带精心绿化。三是绿的渗透：充分表达泰州文化兼容性的特征。建筑与绿化相互渗透，楼透绿、绿掩楼，溶“绿色与建筑为一体，相得益彰。文昌：城市文化是城市特色的精髓，也是城市开展理念的灵魂。重点规划建设好五巷涵西街古民居保护区，恢复泰州民居文化；整合文化教育区，建造大学城等文化教育支撑区，再现昔日教育之辉煌；建设文博场馆，名楼、名园，形成文化工程多足鼎立，星罗棋布之势，同时大力建设社会教育、再教育基地，形成爱学习之民风，创立学习型城市，提升名城文化。城秀：主要是表达中华凤城的精髓：在城市建设理念上应不求最大，但求秀美。在城市空间上，力求创造“小巧，精细，亲切宜人的空间环境，凸现“水城一体的城市格局，加强建筑设计的研究，新区应力求通过造型、色彩及高度增强建筑物的韵律感、层次感，多建典雅隽秀之楼，亭亭玉立之楼，富有现代开放气息之楼；老城区应适度恢复一些古民居，力求黛瓦灰墙、孤弯屋面，以展示秀丽飘逸；寺庙楼阁等公共建筑，造型要柔和、挺拔，在高贵中见清秀；园林建筑表达隽永秀美，典雅中见俊秀。四、城市面貌1. 老城区商业区 2. 老城区城市道路 3. 老城区高档住宅及传统建筑
