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1、2023年选举业主委员会程序指导规则 选举业主委员会程序指导规则 指导规则所称业主，是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人。 一、成立业主大会条件 一个物业管理区域内或划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目的先期开发部分，符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。其中，符合下列第2项条件的，应当有10名以上业主联名（下称联名业主）。 1.20%以上业主联名的； 2.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域（或先期开发
2、部分）建筑面积50%以上的。 二、成立首次业主大会会议筹备组 符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内，会同物业所在地的区国土房管分局（县级市国土房管局）指导、协助业主推荐产生业主大会会议筹备组（下称筹备组）。区国土房管分局（县级市国土房管局）应当积极主动配合街道办事处（镇人民政府），做好指导、协助业主成立业主大会工作。居民委员会、村民委员会应予以协助和配合。 联名业主应当向街道办事处（镇人民政府）提供要求协助成立业主大会的书面报告，其有效房产证明、身份证的复印件等资料。有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。 （一）筹备组成员的组
3、成。 筹备组成员由业主代表若干名、建设单位（公有住房出售单位）代表1名、街道办事处（镇人民政府）代表1名和居民委员会代表1名，共7至15人单数组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。业主代表可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。 业主代表的人数由街道办事处（镇人民政府）根据物业规模、物业用途等因素确定。 街道办事处（镇人民政府）可以委托居民委员会组织业主推荐产生筹备组业主代表。 （二）筹备组业主代表应符合的条件。 筹备组业主代表应当从具备以下条件的业主中产生： 1.具有完全民事行为能力； 2.遵纪守法，热心公益事业，责
4、任心强，具有较强的公信力和组织能力； 3.履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为； 4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职； 5.具备必要的工作时间。 （三）公告组建筹备组。 街道办事处（镇人民政府）会同联名业主拟定关于组建首次业主大会会议筹备组的通知（附件1）。由街道办事处（镇人民政府）将关于组建首次业主大会会议筹备组的通知、筹备组业主代表候选人登记表（附件2）、推荐业主代表候选人的业主签名表（附件3）等在物业管理区域内显著位置公告7日以上，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。通知应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、
5、提交资料的方式、提交资料的时间期限等。 发出通知同时，街道办事处（镇人民政府）应当书面通知建设单位（公有住房出售单位）授权委托一名代表参加筹备组工作。建设单位收到通知后5日内，应当将填写好建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表（附件4）、规划部门批准的建设工程报建审核书复印件等资料及时提交给街道办事处（镇人民政府）。建设单位（公有住房出售单位）已不存在或者未及时回复街道办事处（镇人民政府）通知的，视为其放弃筹备组成员资格。 建设单位（公有住房出售单位）放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。 （四）推荐筹备组业主代表候选人。 通知公告期内，筹备组业主代表候选人可以采取业主自
6、荐或者推荐等方式产生。筹备组业主代表候选人将填写好的筹备组业主代表候选人登记表和推荐业主代表候选人的业主签名表、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给街道办事处（镇人民政府）。有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。 采取业主自荐或推荐等方式产生的业主代表候选人，住宅业主代表候选人应当不少于10名业主联名推荐，非住宅业主代表候选人应当不少于5名业主联名推荐。被推荐或者自荐成为业主代表候选人的业主不能作为业主代表候选人的推荐人。 （五）产生筹备组业主代表候选人。 通知公告期满后，由街道办事处（镇人民政府）按照关于组建首次业主大会会议筹备组的通知和
7、本指导规则，根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素确定符合条件的筹备组业主代表。 业主代表候选人人数不足的，街道办事处（镇人民政府）组织业主再次推荐；经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。 业主代表候选人人数较多的，由街道办事处（镇人民政府）组织业主代表候选人协商确定筹备组业主代表人选。经协商未果，由街道办事处（镇人民政府）确定筹备组业主代表人选。 （六）筹备组业主代表的异议处理。 产生筹备组业主代表后，街道办事处（镇人民政府）应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。公示期间，业主对业主代表有异议的，应当向街道办
8、事处（镇人民政府）提出书面意见。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处（镇人民政府）取消其业主代表资格。 （七）确立筹备组。 筹备组业主代表名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）应当将首次业主大会会议筹备组成立公告（附件5）和首次业主大会会议筹备组成员名单（附件6）在物业管理区域内显著位置公告。筹备组自公告之日起成立。 筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则、并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散； 筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则，但未选举产
9、生业主委员会的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，按照业主大会议事规则的约定，组织业主选举产生业主委员会。在首届业主委员会产生之前，由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会职责。 （八）刻章。 筹备组确立之后，可持街道办事处（镇人民政府）发出的首次业主大会会议筹备组成立公告和首次业主大会会议筹备组成员名单向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长保管。 筹备组解散之日起，筹备组印章作废。 （九）筹备组应当做好以下筹备工作： 1.确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、
10、形式和内容，包括确定印制、发放、回收、保管、统计选票或者表决票的时间、地点和方式； 3.草拟管理规约、业主大会议事规则； 4.依法确定首次业主大会会议表决规则； 5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； 6.制定业主委员会选举办法； 7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组制定的业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会选举办法和业主大会议事规则不得互相矛盾或抵触。 三、制订和通过管理规约、业主大会议事规则 （一）建设单位和物业服务
11、企业提供文件资料。 建设单位和物业服务企业应该及时向筹备组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。 1.物业管理区域证明； 2.房屋及建筑物面积清册； 3.业主名册； 4.建筑规划总平面图； 5.交付使用共用设施设备的证明； 6.物业服务用房配置证明； 7.已筹集的专项维修资金清册； 8.其他有关的文件资料。 上述资料由筹备组组长保管或者由筹备组组长指定筹备组其他成员保管。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应当将资料移交给首届业主委员会。 （二）草拟管理规约和业主大会议事规则。 筹备组负责拟订管理规约和业主大会议事规则，其中： 1.管理规约应当对下列主要事项作出约定： （1
12、）物业的使用、维护、管理； （2）专项维修资金的筹集、管理和使用； （3）物业共用部分的经营与收益分配； （4）业主共同利益的维护； （5）业主共同管理权的行使； （6）业主应尽的义务； （7）违反管理规约应当承担的责任等。 2.业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定： （1）业主大会名称及相应的物业管理区域； （2）业主委员会的职责； （3）业主委员会议事规则； （4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （5）业主投票权数的确定方法； （6）业主代表的产生方式； （7）业主大会会议的表决程序； （8）业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等； （9）业主委员会换届程序、业主委员
13、会委员补选办法等； （10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。 （三）公示管理规约和业主大会议事规则。 筹备组应当将拟订的管理规约（征求意见稿）和业主大会议事规则（征求意见稿）以书面形式在物业管理区域显著位置公示，向全体业主征求意见。公示时间不少于7日。 业主
14、对上述公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后5日内予以答复。对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员同意的，应予采纳。 筹备组公示管理规约（征求意见稿）和业主大会议事规则（征求意见稿）的同时，应当公告广州市国土房管局或广东省住房和城乡建设厅制定的管理规约（示范文本）和业主大会议事规则（示范文本）供业主参考。 经征求意见，筹备组对管理规约（征求意见稿）和业主大会议事规则（征求意见稿）有修改的，应当将经过修改的上述征求意见稿在物业管理区域显著位置再次公示，公示时间不少于7日。 （四）发出会议通知。 召开首次业主大会会议15日前
15、，筹备组应当将关于召开首次业主大会会议的通知（附件7）在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。通知中应当包括会议召开的时间、地点、形式、内容及会议表决规则等内容。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，筹备组应当将管理规约、业主大会议事规则表决票（附件8）与召开首次业主大会会议的通知同时公告。 （五）表决管理规约和业主大会议事规则。 筹备组应当按照召开首次业主大会会议通知的要求，组织业主对管理规约和业主大会议事规则进行表决。 采用书面征求意见形式的，筹备组应当做好投票箱的设置封箱工作，组织人员印制、发放、回收、保管表决票，并做好签收与登记。 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面
