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1、下载后可任意编辑，修改目 录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制的依据4三、编制内容4四、结论与建议4第二章业主基本情况6一、企业概况6二、技术负责方简介7第三章项目背景和建设的必要性11一、项目背景11二、项目建设的必要性18第四章 项目选址及建设条件28一、厂址的选择原则28二、厂址选择方案28三、选址用地权属性质类别及场址现状29四、项目用地利用指标30五、建设条件31六、项目选址综合评价33第五章项目建设条件34一、项目位置34二、项目建设条件34六、项目建设内容与建设规模38一、建设内容38二、建设规模39第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42
2、四、道路设计42五、给排水47六、电力、电信54七、绿化54第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、防火预案72三、安全75第十一章 节能68一、节能背景及目标68二、设计依据及用能标准68三、项目能耗种类和数量分析71四、项目节能措施84五、资源综合利用92第十二章项目实施进度计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二
3、、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、偿债能力分析96第十五章不确定性分析101第十六章项目风险分析103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十七章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议109 哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目可研报告（编制人：范晔武）黑龙江永益房地产开发有限公司2011年8月1日目 录一、总论.3二、市场预测.7三、建设规模与产品方案.11四、选址方案.14五、节能节水措施.17六、环境影响评价.21七、劳动安
4、全卫生与消防.26八、组织机构与人力资源配置.28九、项目实施进度.32十、投资估算.32十一、融资方案.34十二、财务评价38十三、社会评价39十四、风险分析41十五、研究结论与建议44附表：1、建设用地批准书（政府审批土地）2、建设用地规划许可证（哈市规划局）3、哈市发展和改革委员会201053号文件4、关于拆迁一件的函（哈市规划局）2010000271号一、总 论一项目背景1.项目名称:哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目2.承办单位概况:黑龙江永益房地产开发有限公司，注册资本2000万元，开发资质为三级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、
5、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。黑龙江永益房地产开发有限公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现黑龙江永益房地产开发有限公司的社会价值；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高黑龙江永益房地产开发有限公司的工作生活质量；3.可行性研究报告编制依据（1）城市居住区规划设计规范 （2）齐齐哈尔市城市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准
6、 （7）城市道路绿化规划及设计规范 4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目。近两年来，黑龙江建设委员会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的环境优美、居住舒适
7、的哈尔滨市平房区联盟社区的奋斗目标。二项目概况该地块位于平房区南厂火车站，站前和站后（道东、道西）总占地面积22万平方米，是商业繁华地带，人员密集流量大，随着哈尔滨南拓的发展，这里将建哈尔滨工业园区，是哈大齐工业走廊的龙头，这里集中原一五时期的伟建、东安、东轻等大型国有企业，现在哈南工业新区和平房经济技术开发区合为一体，形成航空、汽车、动漫、食品、医药产业等一大批新产业集团，将有几所大专院校和轻工业企业的集中区，是黑龙江省八大经济区最主要的区域，人口在急速增长，工业产值将达到上千亿元，住房需求很大，础设施配套齐全，住宅从原2000多元增加到5000多元。平方工业区的公路、铁路通往全国各地，有京
8、哈高速、102、210国道和通往全省的环城公路，哈尔滨地铁1号线九设在火车站前，所以平房区联盟社区开发建设后前景可观，效益丰厚，是投资者一片热土。1.拟建地点 哈尔滨市平房区联盟小区2.建设规模与目标自筹资金为（ ）万元，哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目规划总用地226467平方米，规划总建筑面积616467平方米，回迁面积140000平方米，住宅面积436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米，密度28%，绿化30%，容积率3.0，小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、社区医疗、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司
9、超前思想，规划、开发哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目致力于为在哈尔滨市平房区区域入住家庭收入较好的普通市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让黑龙江永益房地产开发有限公司的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.主要建设条件1. 供水直接接入市内给水干线2. 雨水、污水排放现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供热新敷设的供热干
10、线接入。4. 供电考虑留有余地，变压器容量为待专业设计）千伏安。（待设计）5. 供气煤气管道安装直接进入厨房6. 电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由哈尔滨市平房区电话局开设下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金（ ）万元，贷款（ ）万元，再加上房屋预售款，共投入总资金 万元。本项目完成后，预计销售收入为（ ）万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加（ ）万元,所得税（ ）万元、提取法定盈余公积金及公益金（ ）万元后，预计累计未分配利润为（ ）万元。三问题与建议考虑到哈尔滨市平房区联盟社区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心
11、理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30.5%承受总价格在31-40万的占24.50%承受总价格在61-80万的占8%,承受总价格在100万以上的占4%。二产品供需预测根据调查，哈尔滨房地产投资大幅增加，20
12、09完成住宅建设投资300.94亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到580.2万平方米。2010年总投资额为130.2亿元，同比增长140.9%。其中住宅投资90.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的7.5%，经济房开发投资100.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，2009年销售额只占到投资额的43.78%，2008年上升到60%，在2008年，全市销预售总面积为70.5万（其中住宅销售面积30.9万）同比增长17.17%；总销售额为110.8亿元，同比增长26.62%。商品住宅的良好销量，再结合入住哈尔滨市的不断增多，白领阶层以及周边公检法人员对中高档住房的需
13、求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三价格预测据调查，今年哈尔滨市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动哈尔滨市平房区联盟社区房价继续走高。今年哈尔滨市平房区联盟社区设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为哈尔滨市平房区联盟社区的销售提供了契机，这将导致哈尔滨市平房区联盟社区价格出现上涨趋势。今年哈尔滨市平房区联盟社区在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.需求量大。从目前我区房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，按揭的作用。我区城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到
