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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作洲际酒店集团亚太区工程部预备开业手册2003年3月目录表第一部分：行政管理1. 工程运行的建立71.1 酒店总工程师岗位描述81.2 员工组成101.3 人员招募指南112. 开张运营前活动122.1 活动计划122.2 开业运营前工程检查事项清单133. 员工培训253.1 消防安全253.2 作业安全263.3 作业技能培训27第二部分：酒店验收程序4. 酒店验收程序294.1 活动事项计划294.2 检查程序305. 各项工程系统的验收315.1 机械335.1.1 空调暖通系统335.1.2 其他系统和设备545.2 电气工程595
2、.2.1 总体电气设施595.2.2 应急燃油发电机695.2.3 电气设施705.3 管道715.4 消防815.4.1 消防泵815.4.2 自动喷淋系统865.4.3 喷水系统885.4.4 竖管及软管系统895.4.5 干性化学剂灭火系统905.4.6 消防报警系统915.4.7 烟感探测器915.4.8 温度探测器925.4.9 手动报警、玻璃击碎装置、警铃和警笛925.4.10 消防广播报警系统935.4.11 防火门935.4.12 消防阀94第三部分：运行和工程程序6. 行政管理966.1 预算控制976.2 库存/损失控制1006.3 POM项目请求1026.4 公用设施耗用
3、监控1056.5 能量耗用记录1096.6 年度酒店能源报告表1116.7 展览服务1126.8 外包合同汇报表1147. 程序1167.1 客房定期保养维护管理程序1177.2 维修记录簿1437.3 预防性维护1477.4 消防P.M.1497.5 工作申请和分配程序1527.6 安全标牌锁定装置1587.7 外出期间服务告知1607.8 工程部年度工程自我检查评审报告1618. 系统1638.1 水处理1648.2 水池和温泉处理1698.3 喷泉处理1738.4 能量管理1748.5 钥匙控制1818.6 酒店损坏1829. 综述1849.1 工具和设备1859.2 建筑文件1869.
4、3 服务合同1889.4 培训1919.5 部门规定193附录197前言本开业运营前工程手册由洲际酒店集团亚太区编制，其目的是为了帮助洲际酒店集团新建酒店的总工程师建立起工程运营。我们希望能够通过对酒店交接时所应采取和执行的政策以及程序的规定对相关程序的计划和执行起到促进作用并确保所有必要措施得以执行，最终达到一个贯彻一致的标准。本手册中规定的程序可作为大框参考，但不可替代那些久经验证有效的工艺方法以及良好工程判断准则。有关工程服务接管的问题，酒店总工程师们应掌握各项相关检查、检验和调试程序并在接管过程中应用这些程序时最大程度的发挥其客观判断作用。我们的终极目标始终不变，那就是必须确保酒店在接
5、管以后能保证满意而经济有效地运行。在这里我们需要指出的是：一些当地政府部门往往会规定部分设备或系统必须经由其指定人员进行检查和测试并在这些设备或系统获准运行前签发相关许可证书。因此，总工程师必须负责与这些部门进行确认，在相关设备或系统运行前获取所有必要的许可和证书。另外，我们以各种图表方式提供了相关补充信息，这些信息可能有助于总工程师开展工作，但是，必须对这些信息进行具体调整以满足具体运行需要。很显然，要想在这本手册里纳入所有相关信息而又要避免冗长篇幅是不可行的，因为我们的初衷是要编制一本简炼高效的手册，因此，我们着意对大部分内容进行了精简。 我们希望我们所呈现给读者的是一本通俗易懂而又内涵丰
6、富的手册。如有相关修订建议，请转达区域办公室工程部负责人，您的建议对提高本手册、使其成为总工程师的有效工具以及达到当前最新技术水平起着不可估量的关键作用。第一部分:行政管理1、 工程运行的建立一般来说，酒店总工程师会在酒店拟定开业日期前提前4个月到达项目现场。理所当然，总工程师将被介绍给总经理、其他部门负责人以及已经入驻现场的工作人员。同时，总工程师也必须立即被介绍给项目经理认识，如果承包商的高级项目主管在现场的话，也必须介绍其相互认识。在对酒店有了初步的熟悉和认识后，总工程师必须立即开始花时间熟悉和了解周围城市、商业公司、设备代理、潜在设备代理以及潜在的设备修理场所。总工程师必须尽快熟悉本项
7、目的建筑装潢和工程图纸且其必须每日对酒店现场不同部分进行检查。总工程师必须尽早在现场设立临时办公室。总经理、项目总监以及承包商应该负责协调此事。总工程师将参加承包商和项目总监之间的所有工作会议，但另有规定的除外。其必须定期编制进度报告递交总经理，同时将施工进度抄送技术服务总监。在技术服务总监不在场的情况下，总工程师应积极有效的担当现场唯一的技术代表相关职责。因此，必须就技术服务总监的职责以及工程部汇报关系上达成一致，这一点非常重要。同时，总工程师也有责任协助采购和FF&E安装人员处理其与承包商之间时不时可能发生的相关问题。在酒店运行期间，酒店工程部应负的主要职责可归纳如下： 运行酒店设备和机械
8、并根据需要提供公用设施支持酒店运行； 维护酒店建筑以及相关设备，保证它们的良好运行条件，从而实现稳定、高效和可行的运行。但是，在酒店酒店仍处于施工阶段时，总工程师的使命有所不同而且超越上述所列各项职责。A技术职责在技术方面，总工程师负责确保建筑以及附件、机械设备以及建筑其他辅助服务设施得到正确安装并满足使用功能要求。因此，总工程师必须精通设计以及既定质量标准。一旦发现任何不符合设计要求的施工，可向相关咨询方和承包商进行汇报要求立即整改。同时，总工程师还必须完全彻底了解不同系统部件的功能性要求，从而，能及早发现设计缺陷并向相关方汇报。这就要求总工程师具备较好的技术能力，如果总工程师个人具备相关工
9、作经验，则对本工程来说将是非常具有借鉴价值的。B.管理职责除了理解并执行技术职责外，总工程师还必须履行其作为部门领导在其部门规划和组织方面的职责。由于大部分的运行职责将由部门中的其他工程人员具体执行，因此，运行成功通常也反映出工程部人才引进、培训和规划方面的成功。有一点我们必须强调指出的是：着力培训工作不仅能提高工程人员的技术能力，而且能帮助这些工程人员更好的熟悉接手工作并能激发其主观能动性，从而能够更好的完成其工作。有关培训计划的详细论述请参见第章节。1.1 酒店总工程师岗位描述（通用格式）职位简介酒店总工程师一职直接受总经理领导，是执行董事会下来的一级管理层。该职位属高级技术任命，在运行管
10、理中担当关键角色，可对酒店的获利率起到直接影响。工作范围酒店总工程师一职必须负责保证酒店建筑以及其所有设备的有效运行、辅助维护和修理服务以及保护业主的资产。酒店结构方面、地坪以及室外设施的维护也属于其工作范围。具体职责1、 针对工程支持、环境控制和建筑运行效率所有各方面向高级管理层提供建议。2、 通过编制维护预算、现金流量计划以及工程计划、定期监查各项设施确保其良好运行等途径来确保工程部有效的财务管理。负责维护有关的总体造价控制、编织部门费用预算以及其执行情况汇报，同时提交上级管理审核。3、 控制资本项目计划，与管理层保持联络，确保按公司方针和政策编制预算有效分配资金。4、 通过建立节能目标、
11、记录保持以及对目标实现情况进行定期汇报进行能量管理项目的计划、执行和管理。5、 通过定期进行节能以及设备在经济运行模式下的有效运行等方面的教育和培训，以确保入驻建筑内的员工了解并自觉注意管理能量。6、 通过确保建筑环境控制和节能系统有效管理，为酒店创利做出必要的贡献和努力。执行并更新节能系统，对能量使用情况进行评估、控制和记录。7、 及时快速地提供技术支持服务以及在可能的情况下预见具体客户的具体需要，从而确保客户满意度标准的实现。保证客人的安全和舒适并确保所有服务有求都能够得到周到而有效的处理。8、 定期审查政策和安全程序，确保遵守所有法律法规以及消防规范要求。确保相关政府部门要求对设施进行的
12、所有测试和检验都得以进行，且所有此类测试和检验相关的记录和文件均得以妥善保存和/或展示。确保酒店满足所有规定要求。9、 挑选、培训并组建一支积极主动、具备良好资历的维护保养小组，从而确保为酒店提供技术过硬的工程人员。在工程部门内部开展日常工作抽查，评估相关人员的绩效和生产效率。10、 与建筑师、室内设计师和管理层相互协作，执行任何必须的改进和工程以维护确保酒店实物资产的良好条件。11、 执行并管理预防维护程序，从而确保所有机电系统和设备的有效运行。对建筑持续进行检查，密切监控实物资产和设备的运行状况。确保所有预防维护计划得以有效执行且定期进行更新。12、 积极参与酒店的质量保证体系的运行，为在
13、酒店内部实现高标准质量控制作出应有贡献。13、 密切监督外包商，确保所有相关执行服务的经济和技术效率。确保所有工作均按照合同、租约、服务协议和保证书规定予以执行。14、 确保由内部雇员以及外包员工所完成的工作质量满足良好工程规程标准。15、 代表工程部出席所有执行和员工会议并与其他部门负责人保持定期联络，从而对管理决策的效率起到促进作用。其它具体每日工作时间由各酒店根据具体情况来定。根据一般工业标准规定，酒店总工程师一职按月薪制设立，其工作时间规定为“完成该职位工作范围以及高级管理层赋予其的相关职责所需的时间。根据这一职位的具体性质，酒店总工程师应每日24小时待命，以备不时之需。”。1.2 员
14、工组成总工程师应负责在人事部的帮助下招聘并任命合格的员工以确保部门的有效职能性。在为工程部招满规定职员人数前，应首先考虑下列因素是否得以周详考虑。1、 有关部分设备如锅炉、高压开关和电梯等运行及维护相关的法定要求；2、 是否能找到具备资质的承包商提供相关服务如消防报警系统、音频/视频设备等。3、 当地劳工的技术熟练程度如是否持有相关工种证书4、 在系统或设备发生故障时对酒店经营造成的中断影响5、 宜采用的客户服务标准6、 采用内部劳工与采用外包工所发生的费用对比。7、 工程部可能需要承担的其他附加职责。在酒店开张运行前这一阶段，主任总工程师助理一职起着非常重要的作用，有了这样一位监督负责人，主
15、任总工程师便可放心将其主要精力及时间投放在规划和组织事宜上。 因此，必须尽快聘用主任总工程师助理并尽快到任，这一点非常重要。在对主要系统进行验收前，承包商对装置运行负责。对系统进行安装、测试以及初始维护给工程人员提供了一个绝佳的熟悉并深入了解设备的机会。应及早与项目经理和承包商商定并编制一个协调程序计划，从而使相关酒店员工顺利介入设备和装置培训。所有这些都必须安排最为妥善的时间随着人员的不断引进而有序进行。应在非正式开张运营前一周便开始执行24小时换班工作制。主要工作重点放在酒店其他部门以及工程相关培训要求上（如公用设施、培训房等）。下列员工招聘指南仅供参考，总工程师必须与酒店管理层磋商，自行组建其组织网络。1.3 人员招募指南酒店规模/房间数200间以下（含200间）200300间300400间400500间500间以上职位酒店总工
