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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. 静安茗园静安先锋企划大纲一、 市场篇1、 上海市房地产市场分析A、 开发投资持持续上升升 2002年年上海市市房地产产市场热热火朝天天，一片片大好发发展态势势。20002年年第一季季度，上上海房地地产开发发投资额额为1007.888亿元元，同比比增加220.119亿元元，增幅幅为233%。近近年来，房房地产开开发投资资作为上上海固定定资产投投资的组组成部分分，一直直扮演着着重要角角色，尤尤其是近近几年房房地产市市场持续续升温，使使开发投投资只跌跌回升，而而
2、且出现现加速趋趋势。 今年2月221日央央行宣布布第八次次降息，其其中存款款利率平平均下调调0.225个百百分点，贷贷款利率率平均下下调0.5个百百分点。尽尽管此次次降息幅幅度较小小，且降降息的边边际效用用呈递减减趋势。但但总体而而言，对对房地产产业是一一个利好好消息，对对房地产产企业而而言，开开发生产产成本下下降，对对个人消消费来说说，还贷贷利息少少了，购购房成本本降低了了。因此此，上海海房地产产开发投投资仍将将保持一一定的增增幅，以以满足房房地产二二、三级级市场的的需求。B、 土地市场升升温 2002年年第一季季度，新新增经营营性项目目土地出出让面积积72.13万万平方米米，同比比增加77
3、0.881万平平方米，增增幅达到到53.7%。由由于去年年同期正正处于上上海土地地由协议议转让向向招标拍拍卖过渡渡，因此此没什么么可比性性。去年年7月11日实施施招标制制度以来来，对于于促进土土地市场场发展、完完善土地地市场建建设、规规范土地地市场交交易起到到了积极极的作用用。 未来上海土土地供应应将形成成6种制制度：（11）建设设用地供供应总量量控制制制度；（22）城市市建设用用地集中中供应制制度；（33）土地地使用权权公开交交易制度度；（44）基准准地价定定期更新新和公布布制度;（5）土土地登记记可查询询制度;(6)集体决决策制度度。C、 商品房市场场持续火火热 2002年年第一季季度，上
4、上海市商商品房批批准预售售面积4466.33万万平方米米，增加加3388.588万平方方米，增增幅高达达2.665倍。这这主要是是由于220011年第一一季度执执行新的的预售标标准导致致供应量量偏小所所致。与与此对应应的已登登记的商商品房预预售面积积为5116.557万平平方米，同同比增加加1422.333万平方方米，增增幅达到到38.8%，供供求比为为1：11.088。批准准销售面面积5882.666万平平方米，同同比增加加19.8%，供供求比为为1：00.966。从上上述数据据来看，上上海商品品房预售售稍微供供不应求求，商品品房销售售基本上上供求平平衡，但但从商品品房的供供求和需需求来看看
5、，供求求关系更更加略显显紧张，商商品房预预售供求求比为11：1.21，销销售供求求比为11：1.03。 由此可见，在在商品房房预售中中的确是是供求矛矛盾比较较突出。 从需求来看看，大部部分购房房者是为为了改善善居住条条件，但但也不少少投资者者把购房房作为投投资手段段，从而而加剧了了供求矛矛盾。房房地产市市场的活活跃，的的确需要要一部分分投资客客，但如如果一旦旦投资客客过多，市市场风险险随之集集聚。 从房屋分类类情况看看，尽管管住宅仍仍然是一一枝独秀秀，但办办公楼和和商铺等等销售出出现强势势增长。D、 二手房市场场活力十十足 2002年年第一季季度，已已登记的的存量房房买卖面面积达3333.81
6、万万平方米米，同比比增加553.009万平平方米，增增幅达119.22%。已已售公房房上市成成交面积积为866.4万万平方米米，比去去年同期期增加114.662万平平方米，增增幅达220.44%，占占存量交交易面积积的比重重，由去去年同期期的255.6%，上升升至255.9%；平均均每套出出售价格格为155.511万元，每每套平均均建筑面面积522.277平方米米，单价价为29950元元/平方方米，比比去年同同期增加加4500元，增增幅达117.996%，比比去年第第四季度度的28834元元也增加加了1116元，增增幅达44.099%。 作为房地产产业而言言，它有有自身的的发展规规律，一一般来
7、说说，房地地产周期期可分为为四个阶阶段：复复苏、繁繁荣、衰衰退和萧萧条。上上海楼市市从19999年年底回升升以来，22000020001年年可称为为复苏期期，而今今年才刚刚刚进入入繁荣期期，这一一时期至至少35年。E、 据市价格监监测中心心最近统统计，目目前上海海购买高高档价位位住房的的境内外外人士约约占购房房群体的的30%，655%以上上的市民民买的是是中低价价住房，其其中有办办事人员员、个体体工商户户、商业业服务人人员、产产业工人人和农民民阶层等等等，这这个最新新“社会各各阶层”的购房房分析，反反映了上上海住宅宅市场目目前的最最新需求求。6月月，上海海的住宅宅房价如如同步入入盛夏的的气温，
8、呈呈现出急急剧上扬扬的态势势。据上海房房地产市市场决策策咨询报报告显显示，66月份住住宅平均均单价达达到54430元元，与55月相比比，提升升3.33%，比比去年同同期46640元元高出7790元元，提升升了177%，从从各区域域的房价价变动情情况来看看，普涨涨的特点点十分明明显。F、 市中心三个个区域中中，尤其其是黄浦浦、静安安在新一一轮大规规模旧改改项目上上都纷纷纷高价上上市，如如东淮海海公寓、上上海一街街区等，为为未来本本区域价价格水平平制定了了一个较较高的参参照值，区区域均值值分别达达到73330元元和80020元元的新高高度。作作为国际际大都市市，境外外和外省省市的投投资者成成为上海
9、海楼市一一支新生生的消费费群体，这这是无可可非议的的。但是是，上海海楼市仍仍以本地地消费者者为主体体。有关关数据显显示，上上半年登登记预售售商品房房中，以以成交面面积计算算，属本本市居民民购买的的占744.2%，外地地人士购购买比例例为200.1%，境外外人士的的购买比比例为55.7%。G、 今年上半年年新增经经营性项项目土地地出让面面积为2265.7万平平方米，其其中住宅宅用地为为2566.744万平方方米，占占总量的的96.6%。上上半年登登记预售售的新建建商品房房中，住住宅占996.66%，办办公占11.3%，商业业占2.1%。上上半年二二手房交交易同比比增长331%，其其中住宅宅占74
10、4.5%。今年年的购房房者中，除除了居住住置业外外，出现现了一批批投资置置业者。有有关专家家估计，投投资置业业约占总总量的11020%。投资资置业现现象使租租赁市场场出现供供略大于于求的状状况，租租赁价出出现510%的下降降幅度。此此外，房房价增长长幅度趋趋缓，使使短线投投资客呈呈现观望望状态。投投资客的的总量缩缩小，使使居住置置业比例例上升。H、 综上所述，上上海房地地产市场场仍然保保持着供供求两旺旺态势，即即使今年年下半年年房价有有所调整整，也只只是局部部性、区区域性的的调整，总总体房价价还会小小幅上仰仰。从中中长期来来看，未未来上海海楼市至至少有335年年的黄金金周期，其其表现特特征为：
11、增量房房维持在在高位运运行；存存量房更更趋活跃跃，交易易量将超超过增量量房；人人均一间间房目标标实现，房房地产增增加值在在GDPP中的比比重将超超过7%。但这这种发展展不是一一蹴而就就，一步步到位，而而是呈螺螺旋形向向上发展展，房价价亦呈波波浪形上上升。2、 静安区房地地产市场场分析 静安区区域域面积为为7.662平方方公里，人人口388.088万。静静安区是是上海传传统的居居住条件件较好的的区域。是是上海最最早全部部拆除“3655”危棚简简屋的区区之一。静静安区的的商品住住宅，主主要集中中在以昌昌平路为为轴线的的北部地地区，南南部地区区基本上上没有成成规模的的商品住住宅小区区。静安安区的商商
12、品住宅宅，价格格在6000080000元之之间。 静安区以千千年佛教教古寺静静安寺得得名，历历史悠久久，交通通便利。近近年来区区内商贸贸发展形形成独特特优势，现现已建成成上海商商城、上上海展览览中心、锦锦沧文化化大酒店店、静安安希尔顿顿酒店、国国际贵都都大酒店店等为主主体的两两大高级级宾馆群群。上海海商城与与上海展展览中心心常年举举办大型型展览，展展销活动动和国际际商务贸贸易洽谈谈活动，静静安区同同时是上上海金融融机构的的密集区区，迄今今已有工工商、建建设、中中国、交交通、浦浦东发展展等8家家银行的的营业网网点600多处，万万国、申申银等证证券公司司营业部部40多多家；另另有中国国人民保保险公
13、司司、太平平洋保险险公司等等设立的的办事处处。 近年来，静静安区高高品位商商务楼和和高品质质生活住住宅市场场尤为火火爆。截截至6月月底，来来自房产产建筑、销销售、租租赁的营营业税11555亿元，同同比增长长45，一跃跃成为全全区税收收新秀秀。据据介绍，静静安区以以年均110万平平方米的的拆平旧旧里和大大规模的的改造，为为全区的的房产业业和税收收带来好好运。 经过几年来来存量商商品房的的消化盘盘整，区区域市场场价格曾曾经一度度大幅滑滑落的静静安楼市市呈现出出良性发发展的好好势头，区区域内新新建商品品房出现现了极品品住宅、规规模小区区和特色色楼盘百百花齐放放的态势势，以高高起点、高高标准建建设新楼
14、楼盘成为为静安房房地产开开发商的的共识。 静安区由于于其独特特而优越越的地理理位置，长长期以来来在上海海人心目目中的地地位都是是举足轻轻重的。静静安区楼楼市经历历了从高高到低，现现在又作作重新调调整，从从低谷慢慢慢复苏苏，走向向平稳发发展的里里程。近近年来，静静安区围围绕着建建设双双高区的目标标，静安安区的整整体规划划和市政政设施有有了大幅幅度的飞飞跃。开开发商也也开始用用高品质质的楼盘盘来满足足市场需需求。静静安区新新一轮的的旧区改改造也已已彻底摆摆脱了旧旧的形式式，进入入了全新新时期。同同时，也也走出了了低价竞竞争、惨惨淡经营营的恶性性循环。从从楼市的的回暖、房房价的启启动已重重新体现现出
15、静安安区的区区域地段段价值。静静安区的的房地产产业已走走出阴影影，静安安楼市有有望再展展雄风。 静安区位于于市中心心，地域域优势不不言而喻喻，向来来为全市市高价地地区,住住宅物业业也以高高层居多多,近来来的静安安区楼市市有了新新气象：其一，多多层，小小高层物物业日受受欢迎，；其二，市市中心大大规模住住宅小区区的概念念的出现现，如：达安花花园，聚聚豪天下下-南草草坪花园园；其三三，随着着静安区区中心楼楼盘的饱饱和,曹曹家渡地地区将日日益成为为静安的的黄金金宝地。 静安区的楼楼市大致致可以分分为三大大块：第第一块为为武宁南南路，北北京路，成成都北路路与长寿寿路内的的区域，这这是静安安区主要要的居住
16、住区。物物业类型型多样：高层，小小高层，多多层，其其中以多多层，小小高层深深受欢迎迎，如：大闻-丽都院院，静安安四季公公寓，武武泰公寓寓，新福福康里，聚聚豪天下下等均销销量颇佳佳；第二块块是北京京路以南南，这一一块楼盘盘以办公公楼，商商住楼为为主，亦亦有少数数住宅楼楼分布在在较为安安静的巨巨鹿路，富富民路及及长乐路路上，如如四方新新城，皇皇家公寓寓等。这这一区域域靠近徐徐汇区,人文,居住环环境不错错,交通通便捷,生活,就业方方便；第三块块是曹家家渡附近近。曹家家渡位于于静安区区，长宁宁区，普普陀区交交汇处，地地理位置置优越，同同时又是是商业中中心，交交通枢纽纽，极具具发展潜潜力。特特别是新新开盘的的静安丽丽舍，它它的独特特设计理理念以及及较低的的价格，将将给曹家家
