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1、目录第一节、运营流程2一、地产总公司营销承包商招标管理流程2二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流程6三、营销承包商选择（议标、直接采购）管理流程14四、特殊类营销承包商选择管理流程20五、项目定位工作流程25六、年度策划案管理流程：30七、销售前期管理流程36八、销售合同制定评审流程41九、价格制定流程52十、推盘审批流程56十一、销售过程管理流程59第二节 工作标准63一、 策划工作标准73二、 推广工作标准98三、 案场工作标准103四、 客服工作标准163第三节、营销工作管理办法174一、分批销控管理办法174二、说辞解说管理办法174三、违规控制房源管理办法1
2、74四、市场调研管理办法175五、对开发过程中营销关键节点的管理办法175六、内部员工购房管理办法176七、销售公司管理办法178第四节、奖罚准则180一、 市场调研180二、 产品定位180三、 策划及推广管理181四、 案场管理182五、 客服管理183六、 制度管理183第一节、运营流程一、地产总公司营销承包商招标管理流程（城市（独立项目）公司成立前招标由总公司负责）1、流程图第 1 页 共 184 页2、流程说明2.1流程职责说明地产总公司营销管理中心负责营销类承包商信息收集；参与招标过程评审。地产总公司营销主管副总参与营销类承包商的审核。地产总公司常务副总审核营销类承包商的合同。地产
3、总公司总经理审批营销类承包商的最终合同评标小组负责营销类承包商的技术评议和商务评议、商务谈判。评标小组成员包括：营销管理中心成员、营销主管副总（总监）、地产总公司常务副总、地产总公司总经理。组长：营销管理中心总监。2.2流程节点说明：步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1、收集营销类承包商资料：1. 责任部门：地产总公司营销管理中心；2. 收集范围：A) 合格供应商名录中的营销类承包商；B) 公司其他部门推荐营销类承包商；C)其他新收集的营销类承包商。合格供应商名录2、组织考察与审核营销类承包商的资质：1、 参与部门：营销管理中心；2、 考察内容：营销类承包商的组织规模、收费标准等。3、
4、 其他说明：对于以往合作过的合格供应商，可不用进行考察。考察报告 3、推荐入围单位、编制招标文件：责任部门：营销管理中心；入围承包商审批表招标文件 4、审核/审批：1、 审核：营销管理中心；2、 审批：营销管理中心主管副总或总监。 5、技术评议：责任部门：招标评价小组的营销专业人员。 6、商务评议：责任部门：招标小组人员。 7、评标报告：责任部门：招标小组。评标报告 8、商务谈判：责任部门：招标小组。 9、选定：选定方式：总经理审批确定。 考察报告10、合同拟定：营销管理中心负责合同的拟定，并上报审批。11、审核/审批：1、 审核：营销管理中心主管副总或总监、行政法务中心法务人员、常务副总2、
5、 审批： 地产公司总经理。注：招标之外的其他采购方式，参照城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程、城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程。由地产总公司公司营销中心替代城市（独立项目）公司营销部职责，参与相关营销承包商的选择。3、支持性文件序号文件名称1、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程2、城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程4、记录要求：序号记录名称附表1、项目营销承包商选择分配表2、入围承包商审批表3、营销类承包商考察报告4、合格供方名录_项目营销承包商选择分配表序号承包商类型预计合同金额组织选择部门备注
6、1定位阶段市场调研机构2345678910111213141516填表人： 日期： 第 页，共 页入围承包商审批表选择方式：招标 议标、直接选择 项目名称是否原合格承包商承包商信息承包商名称业务范围 注：对于初次合作的承包商，应付营销承包商考评价表。审核/审批部门(岗位)审核/审批意见 营销类承包商考察报告公司名称地址电话传真公司情况简介（可附页说明）主要业绩（可附页说明）收费情况（可附页说明）参与评价部门（岗位）评价意见、合格承包商名录软性承包商 硬性承包商序号承包商名称行业联系人、方式情况介绍备注填表人： 日期： 第 页，共 页二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流
7、程1.流程图：（指广告策划、大牌等）2.流程说明2.1 流程职责说明城市（独立项目）公司营销部负责营销类承包商信息收集；参与招标过程评审。评标小组负责营销类承包商的技术评议和商务评议、商务谈判。评标小组成员包括：城市（独立项目）公司营销部经理、总公司营销总监、城市（独立项目）公司总经理。组长：营销部经理。城市（独立项目）公司总经理审批入围单位；审批营销策划单位。2.2流程节点说明：步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1、收集营销类承包商资料：1、 责任部门：城市（独立项目）公司营销部；2、 收集范围：A) 合格供应商名录中的营销类承包商；B) 公司其他部门推荐营销类承包商；C)其他新收集
8、的营销营销类承包商。合格供应商名录2、组织考察与审核营销类承包商的资质：1、 参与部门：城市（独立项目）公司营销部；2、 考察内容：营销类承包商的组织规模、收费标准等。3、 其他说明：对于以往合作过的合格供应商，可不用进行考察。考察报告3、 形成评价报告及推荐入围单位：1、 责任部门：城市（独立项目）公司营销部；2、 记录要求：考察报告。考察报告4、审核/审批：1、 上报资料：城市（独立项目）公司营销部填写入围承包商审批表；2、 审核责任部门：营销部经理；3、 审批责任部门（岗位）：城市（独立项目）公司总经理。（50万以上营销主管副总或总监）入围承包商审批表5、编制招标文件：编制部门：城市（独
9、立项目）公司营销部；招标文件6、审核/审批：1、 审批：城市（独立项目）公司营销部经理。7、技术评议：责任部门：招标评价小组的营销专业人员。8、商务评议：责任部门：招标小组。9、评标报告：责任部门：招标小组。评标报告10、商务谈判：责任部门：招标小组。11、选定：选定方式：招标小组半数以上成员通过，并报城市（独立项目）公司总经理审批。（50万以上地产总公司常务副总审批）12、合同拟定：城市（独立项目）公司营销部负责合同的拟定，并上报审批。13、审核/审批：3、 审核：城市（独立项目）公司营销部经理、法务人员、总公司营销总监（50万以上）；4、 审批： 城市（独立项目）公司总经理。（50万以上总
10、公司法务经理、地产总公司常务副总审批）注：招标的适用范围：1） 适用于合同金额5万元的营销类承包商；2） 不适用于特殊类承包商（指政府垄断或因其他情况，导致该承包商具有唯一性、特殊性，不适合采取招标方式选择承包商）的选择。3.支持性文件：序号文件名称1、 无4.记录要求：序号记录名称附表1、入围承包商审批表2、营销类承包商考察报告3、合格供方名录入围承包商审批表选择方式：招标 议标、直接选择 项目名称是否原合格承包商承包商信息承包商名称业务范围 注：对于初次合作的承包商，应付营销承包商考评价表。审核/审批部门(岗位)审核/审批意见 营销类承包商考察报告公司名称地址电话传真公司情况简介（可附页说明）主要业绩（可附页说明）收费情况（可附页说明）参与评价部门（岗位）评价意见、合格承包商名录软性承包商 硬性承包商序号承包商名称行业联系人、方式情况介绍备注填表人：
