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1、北京别墅市场分析报告总体结论：1. 从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到11.55，别墅存量得到消化。2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。2. 虽然2010年楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。另外，投资和储蓄性需求在短期内也不会大幅回落。预计2010年后北京别墅市场交易量会维持在高位。 3. 09年11月大龙地产以50.5亿元竞得顺义天竺
2、开发区22号地的标杆性事件对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。预计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度较大。备注：目前的北京别墅市场，已经形成了以中央别墅区为首的八大别墅区（八大别墅区分别为中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛cbd别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区）。成交金额和价格分析 据北京房地局网签数据统计，截止至2010年2月底北京目前在售别墅项目94个（除去小产权项目、尚未正式开盘项目和在12月前已全部售罄项
3、目），其中上涨项目有88个，比例高达93.62%。其中平均涨幅比例最高的是大兴区域，达到了43.65%。通州区域的平均涨幅居次席，为34.815%。在本次报告所涵盖的8个区域中，区域内所有在售项目均涨价的有7个区域，分别是朝阳、海淀、通州、大兴、丰台、房山、平谷，占八大区域的58.33%；涨幅比例超过100%的项目有5个，分别是观山悦、尚东庭、龙山新新小镇、金隅山墅、丽都东镇BOSSA NOVA，其中丽都东镇BOSSA NOVA从年初的25000元/涨到了现在的65000元/，平均涨幅比例竟高达160%，位居09年北京在售别墅项目涨幅之最。2009年北京别墅市场成交价格与成交量的走势基本一致。
4、受金融危机和大市影响，2月为全年成交金额谷底，成交金额仅为3.6亿。自3月开始，成交金额显著回升，至8月份，成交金额达到全年的高峰，为52.61亿元。其后虽有小幅滑落，但也高于年初前几个月的平均水平。2009年别墅成交总金额为331.79亿元。 2009年北京别墅销售额十强排名项目名称销售额（亿元）开发企业1誉天下17.78长江实业2珠江壹千栋16.94北京珠江房地产开发有限公司3润泽庄园14.57北京润泽庄苑房地产开发有限公司4永定河孔雀城12.91京御房地产开发有限公司5富力丹麦小镇12.76北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司6龙湾11.7北京英才房地产开发有限公司7保利西山林语9.69保
5、利（北京）房地产开发有限公司8富力湾8.97富力地产集团9纳帕尔湾7.88北京乔波冰雪家园置业有限公司10天鹅堡7.27北京嘉禾远东置业有限公司随着成交量的上升，北京别墅成交均价也走出了09年年初的低谷，震荡上行。1月份的均价为前半年最高点，达17730元，由于当月有几个高价项目成交拉高了整体均价，因此偶然因素较大，不具有代表性。受金融危机和春节的影响，2月份为别墅均价的最低点，仅为13123元，之后受行业回暖的推动，价格开始平稳缓涨，步入5月，随着众多中高端别墅项目入市，别墅均价开始显著上升，至8月份达到18633元的高位。之后的9月河10月进入了小幅调整期，并于11月再次达到全年均价的最高
6、点22915元，相比1月的价格上涨29.17%。 由价格走势可见，北京别墅市场十分火热，高端别墅项目继续发力市场，经济型别墅也受到购房者青睐。市场供求分析截止到2009年12月30日，根据北京市房地产交易管理网和中国不动产研究中心数据显示，北京别墅市场存量套数为3306套，面积为137.61万平方米。其中，市场普遍关注的独栋别墅存量为1832套，面积为90.99万平方米。 在存量套数区域分布方面，中央别墅区、奥北别墅区、东部别墅区和怀密别墅区存量套数位居前列，分别为470套、434套、419套和411套，占整个市场存量套数的52.45%。潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区存量则位居第二集团，
7、可售别墅套数分别为401套、369套和354套，占整个市场存量套数的34.00%。西山别墅区、其他区域和怀密区域则存量较小，可售套数分别只有205套、152套和91套。 存量面积方面，奥北别墅区和中央别墅区可售面积较大，分别达到了23.39万平方米和23.23万平方米，占整个市场存量面积的33.88%。潮白河别墅区、东部别墅区、怀密别墅区和昌平别墅区可售面积分别为17.32万平方米、15.22万平方米、14.95万平方米和14.86万平方米，分别占整个市场存量的12.59%、11.06%、10.87%和10.80%。而城南别墅区、西山别墅区、其他别墅区和亦庄别墅区存量较小，四个区域可售别墅面积
8、之和仅为28.26万平方米。因此未来别墅市场需求潜力空间巨大。但随着别墅存量的不断去化，不少项目将开始断档，而新增供应不足，未来别墅市场需求将被动下滑。另外，由于受限于项目用地规划，不少开发企业在项目整体规划中将别墅、住宅两类产品相结合，或将增加联排、叠拼等别墅产品开发，由此200-300平方米的类别墅产品将会成为未来市场主流产品，市场份额将逐渐上升。分区域楼盘概述目前的北京别墅市场，已经形成了以中央别墅区为首的八大别墅区（八大别墅区分别为中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛cbd别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区）。中央别墅区作为北京市最成功、也是最成熟的别
9、墅区，中央别墅区区域配套及发展已经相当成熟，随着区域内别墅项目增多，渐显拥挤和繁杂的环境已经影响到中央别墅区的宜居形象，不过整体实力仍然是京城首席别墅区。交通区位：紧邻首都机场和燕莎等优势城市资源，京顺、京承、机场高速等道路使其具备优异的交通优势代表项目：优山美地 美式庄园，一期亲水纯独栋，价格：2000万元以上 龙湖滟澜山 地中海风格，格调浪漫的北京国际生活社区。价格：8001000万元/套潮白河别墅区潮白河的治理和水量保证及顺义休闲度假区域的规划实施，预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。交通区位：目前京顺路是该区域的主要交通要道，交通压力较大。按照规划，今年年底京承高速全线通车，
10、将会给区域内的交通带来很大的改观。代表项目：龙湖.香堤溪岸 地中海风格别墅社区，潮白河畔纯粹托斯卡纳韵味园林。价格：27500元/平方米起富力湾 富力地产打造的首个现代亲水低密度住宅，现代建筑手法围合传统院落，秉承现代中国人传统的居住心理，全新演绎现代水岸园林生活。价格：25000元/平方米起西山别墅区沿承“东富西贵”与“皇家板块”的西山别墅区，向来以皇家园林气质与高高在上的价格，展示首都辉煌历史的独特魅力。因别墅用地的限制，西山别墅区的可售面积日趋殆尽，新盘数量不多，因稀缺性其价格更是飙升。交通区位：西五环、城铁9号线、4号线的开通使得西山别墅区与中关村、亚运村、CBD的距离进一步拉近。代表
11、项目：保利西山林语 “三山怀抱、一水环绕”天然山水居所。价格：21000元/平方米亿城西山华府 紧邻颐和园的中国人文教育社区。价格：25000元/平方米御园 北京最低容积率的公寓项目，“三山五园”环抱中，已售罄。价格：50000元/平方米奥北别墅区08年奥运会成就了奥北别墅区，一个绝无仅有的奥运概念，催生了一个别墅群落。交通区位：多条道路和两条地铁：5号线、10号线是奥北最让白领们推崇的亮点代表项目：珠江壹千栋 准备打造“温榆河绿色生态走廊”，独栋河岸社区。价格：21000元/平方米纳帕溪谷 北美全新多庭院独栋别墅，高档人文亲水社区，尾房。价格：1500万元/栋保利垄上 别墅位处小汤山，居于北
12、京中轴龙脉，也因此得名“垄上”，北美别墅建筑为主，三期于8月底开盘。价格：1000万元左右/栋东部泛CBD别墅区相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。配套设施的缺乏阻碍了地区价值的攀升，此外，产品形态的相对单一，也成为该区域发展受阻的原因之一。交通区位：泛CBD，京哈高速、朝阳路系、城铁及地铁交通便利，出入CBD通畅代表项目：泰禾红御 硬朗的意大利风格与柔美的夏威夷风格，低密高舒适度的产品形态。价格：1200万元/栋龙湖花墅香堤 以托斯卡纳风格出名的叠拼联排别墅社区，注重立面材料质感和色彩的选择，还原自
13、然本色。价格：23000元/平方米昌平八达岭别墅区经过几年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：一个是小汤山板块，一个是沙河板块。 作为北京地产市场的老牌别墅区，在较早时期，昌平别墅区便凭借优越的交通条件和地理位置发展起来，近年来昌平别墅区的发展多以养老型别墅和度假别墅为主，与其他别墅区冲突不大。交通区位：昌平区高速路纵横交错，交通状况较好代表项目湾流汇 小汤山区域，全溪境别墅社区，尾盘。价格：16000元/平方米园墅 10万平米原生态公园之中的原墅，是距离城市最近的别墅之一。价格：16800元/平方米金科.帕提欧 低密度托斯卡纳风格，压轴收宫尾房销售中。价格：25
14、800元/平方米城南别墅区城南别墅区作为北京最新兴的别墅区，近年来随着南城旧城改造推进，逐渐浮出水面，被更多人所关注，有望成为别墅开发的新兴区域。但由于北京城市对南城所持的固有观念，加之交通问题困扰，城南别墅区形成规模仍需较长时间。交通区位：西南五六环与京开高速路沿线，地区较为冷僻代表项目：永定河孔雀城 意大利佛罗伦萨小镇风情，独栋和院3、4面开窗，让您提前十年享受别墅生活。价格：最低16000元/平方米原生墅 距离黄村中轴线最近的 TOWNHOUSE项目，以“江南风情”主基调联排别墅园区。价格：350450万元/栋亦庄别墅区凭借本身较强的产业支撑、较高的国际化程度、日趋完善的生活配套、出色的
15、性价比以及政府政策的大力支持，亦庄别墅区已成为八大别墅区后起之秀。交通区位：交通便利，拥有京津塘高速、五环路、六环路等多条交通主干道，建筑中的地铁5号线延长线、规划中S6线直抵亦庄八区域别墅重点项目表中央别墅区亚奥京北别墅区万通天竺新新润泽庄园中粮祥云国际保利垄上澳景园东方普罗旺斯誉天下矜尚品亚运新新家园丽都东镇滨河领秀新硅谷远洋LAVIE紫玉山庄泛CBD别墅区八达岭昌平别墅区怡景溪园唐宁ONE运河岸上的院龙邸(龙城花江南山水金科帕提欧海棠公社北京湾龙湖花墅香堤香江别墅北美佳苑中海瓦尔登湖西山别墅区潮白河别墅区自在香山更多亿城西山华府龙湖香醍溪燕西台柏林山水保利西山林语清锦源香山甲第龙湖滟澜山檀香山别墅富力湾城南阳光别墅区亦庄开发区别墅区富力丹麦小镇海棠中体奥林匹克中央公馆果岭假日亲亲我家(领绿地中央广场格林湾15号一渡新新
