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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!房地产成本管理系统用户操作手册 1、 前言1.1手册说明n 本手册是房地产“合同管理”和“成本管理”的操作说明。1.2术语对照说明术语系统含义备注目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标，它是成本管理工作的基础，是项目成本的控制线；可研成本在项目拿地之前，进行可行性研究之前时的成本测算可研测算支持无项目的测算，即可在项目公司下进行测算；是后续流程的非必要操作，也可直接在拿地后进行目标成本测算或者直接进行目标成本录入。建议暂不使用此功能动态成本动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果动态成本 目标成本 + 调整
2、记录已发生成本指已经签署合同并拆分的合同成本和已经付款的非合同性成本；目前已发生 = 未结算合同拆分小计 + 已结算合同拆分小计 + 无文本合同付款拆分待发生成本指对未来待发生成本的预测数。包含未签署的合同性成本和未支付的非合同性成本；目前待发生成本 = 动态成本 - 目前已发生成本非合同性成本指没有合同签订的成本发生，如资本化利息、前期费用、报批报建费、水泥发展基金等；合同单据合同信息资料，包括原始合同和补充合同，作为房地产系统核心单据之一；合同变更任何合同的变动都属于合同变更，包括设计变更，现场签证，奖励扣款等；合同结算对每份合同在合同执行结束之时要确认结算金额；成本拆分成本的确认分摊过程
3、，包括合同拆分、变更拆分和结算拆分；工程项目即房地产工程系统的开发项目，用以建立目标成本、归集实际成本，进行报表分析，进行成本控制，是最核心的基础资料之一。工程项目分期某个项目分期开发，则进行工程项目分期处理；工程项目综合期分期开发项目一般来说存在跨期合同，则单独设“综合”期来处理；产品类型产品类型是核心基础资料之一，在一个开发项目中如果有高层、多层、别墅等存在，我们就将之称呼为“产品类型”（有些公司也称呼为业态）；成本科目用以收集、分配工程项目的每笔支出，并在此基础上做出统计和分析，实现对工程成本最有效的管理和控制；2、 合同管理2.1合同订立2.1.1直接合同订立n 系统操作：从菜单进入合
4、同录入新增界面，选中工程项目以及合同类型，再【新增】；第一步：合同录入（操作人：合同主办人）；2.1.1-1 合同录入菜单2.1.1-2 合同录入新增2.1.1-3 合同-新增编辑界面注：录入必录项和相关信息后，【保存】并【提交】（如果确定信息无误，也可以直接提交）；合同界面主要信息合同编号按照建发集团合同管理办法规定的编码规则录入合同性质1) 直接合同：签订的 一般的合同都属于此种性质；2) 补充合同：对直接合同的补充；3) 三方合同：如果该合同有第三方，则丙方信息为必须录入。责任部门选择该合同的责任归属部门，直接影响后续合同付款计划的制定过程原币金额录入合同签订金额（合同必须有合同价格）合
5、同详细信息录入选择某类合同的主要条款信息变更提示比例当累计变更金额占合同金额的比例超过该比例时提示付款提示比例当累计付款申请金额占合同金额的比例超过该比例时提示附件正文管理可以对某个合同挂接附件或者正文，以供查询之用第二步：合同审批（操作人：在未上审批流时，审批暂交给有相应权限的人）2.1.1-4 合同审批界面注：未上审批流时，合同审批界面同合同录入界面，【审批】按钮在工具栏注：审批过的合同可以通过【反审批】来取消审批合同修订：2.1.1-5 合同修订菜单界面注：1、修订的内容为合同金额、合同类型、责任人、责任部门；主要针对一些已经开始执行的合同，在金额、类型方面出现的变化。3、 如果合同金额
6、出现变化，合同修订审批通过后，需要对该合同重新进行拆分。合同查询2.1.1-5 合同查询菜单和查询界面2.1.1-6 合同查询结果列表2.1.1-6 合同查询详细结果：双击调出合同界面说明一下（多页签管理）；2.1.2补充协议订立n 说 明：系统通过“合同性质”来标识一份合同是直接合同还是补充协议，补充协议的订立过程与直接合同基本类似。补充合同是否单独结算不计成本的金额单独结算金额对主合同金额的影响对合同拆分的影响是强制为空，不允许录入在“原币金额”处录入系统中主合同金额不变补充协议像主合同一样被拆分否可以录入无单独结算金额“原币金额”强制不允许录入补充协议的金额会被追加到主合同金额把主合同被
7、追加的金额，继续拆到相应科目。补充协议本身不可被拆分n 系统操作：1. 合同录入与直接合同订立一样填入相应的合同信息，但在“合同性质”处下拉选择“补充协议”，并在下方的合同详细信息处选择原主合同，以及录入相应信息。补充协议的合同详细信息说明如下：* 是否单独计算：是 或 否* 不计成本的金额：即“单独结算的金额”；当“是否单独计算”为否时，可以手工录入金额；当“是否单独计算”为是时，在此不允许录入金额，而应该在表头 处录入。* 对应主合同编码：通过小放大镜来选取（不要手工录入）* 对应主合同名称：会自动带出（不要录入）合同录入菜单 和 新增界面参考 2.1.1；2.1.2-1 合同-新增（不单
8、独计算）注：1、“是否单独计算”选择不同“原币金额”和“不计成本金额”字段显示不一样。2、在“不计成本的金额”处录入补充协议的金额（即不单独结算的金额），这个金额会被追加到对应的主合同金额上。3、非单独结算的合同不会出现在【合同拆分】的“合同列表”里4、非单独结算的合同不会出现在【结算单录入】的“合同列表”里。5、不单独结算的补充协议，审批后补充协议金额会追加到对应主合同的签约金额，若是主合同拆分已经被引用，则要求删除或者作废改合同拆分。注：单独结算时，在“原币金额”处录入单独结算的金额，“不计成本的金额”不允许录入，只有单独结算的补充协议会出现在【结算单录入】的“合同列表”里，而不单独结算的
9、不会出现2.2变更管理系统描述：变更类型设计变更由设计变更引起的合同变更现场签证由现场签证（如现场零星变动）引起的合同变更奖励类型奖励也作为合同变更的一种计入成本管理范畴扣款类型扣款也作为合同变更的一种计入成本管理范畴其他调整其他类的调整引起的合同变更（如营销调整引起的）2.2.1 设计变更类n 系统操作：从菜单进入合同录入新增界面，选中工程项目以及合同类型，再【新增】；第一步：变更发起2.2.1-1 合同变更发起菜单2.2.1-2 合同变更发起-新增2.2.1-3 合同变更发起-变更审批单-新增-基本信息和变更内容注：录入基本信息和变更内容后，需要先【保存】一下；2.2.1-4 合同变更发起
10、-变更审批单-新增-测算信息和对应合同2.2.1-5 合同变更发起-变更审批单-新增-对应合同信息注：通过小放大镜选取对应的合同2.2.1-5 合同变更发起-变更审批单-新增-执行内容1. 注：“执行内容”来自“变更内容”页签定义的变更内容，通过小放大镜选取2.2.1-6 合同变更发起-变更审批单-新增-测算信息2.2.1-7 合同变更发起-变更审批单-新增-测算信息-责任归属部门注：通过小放大镜选取2.2.1-8 合同变更发起-变更审批单-新增-保存提交2. 第二步：变更审批；2.2.1-9 合同变更发起-审批注：审批以后会自动生成“变更指令单”，登记了几个下发单位就相应生成几个“变更指令单
11、”第三步：变更指令单下发2.2.1-10 变更签证确认-下发菜单2.2.1-11 变更签证确认-变更指令单【修改】确认变更单中信息后【提交】2.2.1-12 变更签证确认-变更指令单【审批】、【下发】注：【审批】后“变更指令单”的状态由已提交变为已审批【下发】后“变更指令单”的状态由已审批变为已下发第四步：变更指令单签证2.2.1-13 变更签证确认-变更指令单签证1. 注：针对具体的变更内容，录入变更执行的情况，【签证】后“变更指令单”的状态由已下发变为已签证；第五步：变更结算说明：变更结算就是把变更执行后的确定的金额录入系统2.2.1-13 变更签证确认-变更结算2.2.1-14 变更签证
12、确认-变更结算后的变化2.2.2 现场签证类系统操作：业务上现场签证类一般无预估金额和确定金额之分（系统中都需要预估一个金额，目的是实时反映动态成本的变化），就是说现场签证的金额一般是确定金额，但在系统操作上与2.2.1是一样的。一样需要发起合同变更，一样需要有变更结算（即把执行完后的确定金额维护进入系统），操作流程上与3.2.1基本一样，区别只是变更类型不同而已。（如下图）3.2.2-1 现场签证类-合同变更发起注：区别只是在于“变更类型”选择“现场签证”2.3 无文本合同2.3.1 无文本合同录入序时簿2.3.2 无文本合同编辑界面注：1、黄色部分为笔录字段。2、无文本合同录入完毕后，点提
13、交按钮，然后在序时簿进行审批，审批后的无文本合同自动生成保存状态的付款单，需要对该付款单进行编辑、审批，然后再进行拆分。2.4 奖励及扣款2.4.1 违约金的录入序时簿2.4.2 违约金编辑界面注：黄色部分为笔录字段。扣款单、奖励单录入同违约金录入2.4.3 违约金查询 注：选择不同的条件进行相应查询扣款、奖励单查询同违约金查询。3、付款管理3.1 付款申请单3.1.1 付款申请单菜单3.1.2进入目标成本测算序时簿，点击新增3.1.3 付款申请单的编辑注：1、录入必录项和相关信息后，【保存】并【提交】（如果确定信息无误，也可以直接提交）；2、需要保存后，才能进行附件上传。3、付款申请单审批通
14、过后会直接生成一张对应的付款单。3.2 付款申请单查询3.2.1 付款申请单查询界面3.2.2 付款申请单查询列表3.3付款单录入3.3.1 付款单录入序时簿3.3.2 点击“修改”进入付款单的编辑界面注：1、录入必录项和相关信息后，【保存】并【提交】（如果确定信息无误，也可以直接提交）；2、需要保存后，才能进行附件上传。3.4 付款单查询3.4.1 付款单查询界面3.4.2 付款单查询列表注：可以在本界面进行付款动作。4、 付款拆分4.1 合同付款拆分4.1.1 合同付款拆分菜单4.1.2 付款拆分界面4.2 无文本合同付款拆分同合同付款拆分3、成本管理3.1目标成本测算3.1.1目标成本测算系统具体操作：1、 目标成本测算菜单2、进入目标成本测算序时簿，点击新增3、1）填写目标成本表头：选择测试阶段、版本名称、选择项目系列2）页签说明：页签说明测算汇总表该表用来汇总各产品类型的总成本及可售单方；还可根据规划指标表设定的“是否分摊”来进行六类公摊费用的分
