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1、望京地区区域市调报告一、 市宏观市场分析（一） 举办奥运会对房地产市场的影响分析办奥是房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。同时办奥运会使的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国外人士来观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升
2、，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。（二）WTO对房地产市场的影响分析加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。 入世后，等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求销和外销商品房并轨（市已从20
3、00年11月20日起取消了销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。 入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。（三） 政策面对房地产市场的影响分析1、 121文件影响央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与
4、渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。2、 国务院18号文件国务院 下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。（四）本市房地产各项经济指标2003年17月，全市商品住宅建设完成投资2786亿元，其中319亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米，比上年同期增加713万平方米，增长181。经济适用住房开复工面积600万平方米，为全部商品住宅开复工面积的129，比上年同期增加150万平方米，同比增长251。2003年8月份房屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总金
5、额103.2亿元人民币。其中： 商品房预售总数为11753套，销售面积为135.5万平方米，销售总金额88.4亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。 经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为19.5万平方米，销售总金额7.3亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。 销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。 各项数据表明：目前市房地产市场依然供需两旺。二、 市住宅市场趋势1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。2、小户型走势强劲。100平米的一居、二居产品依然畅
6、销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重视。5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、 竞争个案分析（一）宝星园一、 环境分析本案位于市区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区），紧邻京顺路、机场高速路。 （一） 区位环境分析：望京地区是市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。（二） 小区部环境分析：部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。二、 产品分析（一） 建筑规模：本
7、案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15万平方米，二期、三期待定。年月开盘，2005年开发全部完成。（二） 建筑形态：（1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。 （2）一梯六户（3）首层大堂挑空。（三） 外立面：（1）6层以上高档外墙涂料，（2）16层配高级墙面砖（四） 户型配比：户型面积（m2）套数比例二居三居四居跃层（五） 配套设施：、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房、教育配套：借助周边设施、商业配套：借助周边设施（六） 车位配比：（七） 容积率：3.3（八） 无精神堡垒三、 价格分析（一）价格围：5100/M2-6900/M2(二)主力总价围
8、：万万户型面积（m2）均价总价二居（毛坯）6650704，790二居（精装）三居（精装）6300768600（毛坯）5800730800四居跃层其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月 会所通用费：200/月四、 客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。（2）、私营业主（3）、港台、国等外籍人士七、利多利空分析优势劣势物业管理IC卡门禁系统、闭路电视监控系统首层大堂挑空、舒适大气容积率高3.3规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰亲水乐园车位比例高，可租可售绿化率只有35规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等首层大堂播放背景音乐
9、，舒适放松二居价格高三居、四居的书房面积只有6平米紧邻高速公路、驾车出行方便户型多样可选择余地大开发周期长2001年开盘，2005年竣工外飘窗会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等楼间距小明厨、明卫具有小型儿童乐园一期周围是二期、三期工地，环境差Vod视频可收CNN、BBC等外立面颜色时尚小区周围没有公交车户型、精装毛坯可选择余地大金牌物业管理：中海物业2001年开盘至今二期没有动工，开发实力值得怀疑观景阳台全部地下车库实现人车分流小区没有商业配套每户赠送燃气炉，用来提供24小时热水、冬季取暖现房发售，说服力强八、销售分析（一）售楼处引导分析1、 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗2、
10、 路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，有中空小花园，温馨舒适（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套（四）销售策略：（1）打折：一次性付款95折，商贷98折 （2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑（二）慧谷本案位于市区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，东南侧为第四使馆区。一、环境分析（一） 小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。二、 产品分析（一）、建筑规模：占地面积6.2公顷，总建筑面积17万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。 外立面：高级涂料 （三）、建
11、筑工期：共二期、开盘时间：一期2002年6月， 二期2003年8月2日 入住时间： 2003.10/2005.3（四） 、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居405060二居90-99108 三居128主力户型 137140四居148150200跃层84主力户型100160（五） 、配套设施：有会所、地下车场三、价格分析（一）、价格围：5700-6400（二）、主力总价围：487200、742400其他费用：物业费：2.8/M2车位费：地上150-300（租） 地下400（租）供热费：19/平米四、媒体分析 青年报、楼市、广播五、客源分析（1）、月收入8000-20000的白领，自由置业者，
12、国人，中央美院的学生（2）、二次置业着六、去化分析一期销售率85%，二期刚刚开盘 七、利多利空分析优势劣势该区域住宅密集生活氛围重有开放的绿地价格高望京地区社区成熟适合居住保安严格大户型少使用率高公共部分精装修邻路的都是好户型交通发达电梯24小时运行北面的河没有治理周遍配套齐全密度高纯板楼南北通透有半封闭阳台不安全有荷花池和水景小区没有配套外立面黄色涂料时尚高档东侧是农村景色不好有宠物沙滩南面有高楼影响采光进深小10. 8八、销售分析（一）售楼处引导分析1、路旗指引：有2、看板指引：售楼处外有大型看板（二）售楼处装修风格：普通，约100平米。 （三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5套桌椅。（三）银领国际本案位于市区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。一、环境分析小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。二、 产品分析（一）、建筑规模：占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6栋塔楼、均为25层；3栋板楼分别为16和21层 外立面：4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 （三）、建筑工期：共一期、开盘时间：2003年8月13日， 入住时间：2003年12月26日（六） 、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居8043030%二居110575
