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1、1酒店式公寓的户型设计特点单从户型来看，南昌小公寓的户型以一居室（包括单间）占主流，二居室次之，三居室以及小复式附属兼配，这在在定位为酒店式公寓的楼盘项目的户型数量配置中，表现得甚为分明，一房（包括单间）以绝对性的单位数量优势占据市场供给之最，远超二居、三居，而在今年推出的两个酒店式公寓恒茂国际华城酒店套房、博泰滨江威尼斯中表现得更为纯粹一一全部单位为一居室（单间）户型，没有二、三居户型的配置。在户型面积上，小公寓的一居（单间）面积从范围2070平米不等，其中，3050平米左右占主导，二居室户型多集中在70平米左右，三房则达到120平米上下。小公寓户型面积小，在功能格局的划分布局上受到拘束，卧
2、、厅、厨、餐、卫难以面面俱到的全部兼顾，通常在小公寓的户型设计功能划分侧重层次上来说，卧、卫放在首要位置，厅其次，厨、餐排在最后，在酒店式小公寓的户型设计上，厨、餐功能完全弱化甚至被省略。此种功能侧重排序是源于小公寓产品的目标消费者的生活方式和特点所致。不可忽略的一点是，小公寓户型多集中在高层物业上，且多是塔楼建筑结构的高层建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通风效果不畅的缺陷。2、酒店式公寓的硬件设施及软体服务酒店式公寓项目大多规模小，在社区的景观园林上因无地施展而留有空白，因此小公寓项目转而倾注对服务与管理的重视，“酒店式服务”、“商务式功能”是定位为酒店式公寓的小公寓项目
3、最常见的服务管理方式。酒店式服务是指能提供清洁、送餐、代购物等类似于酒店式的贴身服务，商务式功能是指能需足复印、打字、会客等简单商务性需求。相应的在酒店式公寓的硬件配套设施，通常配置娱乐休闲及商务性配套如：酒吧、咖啡、健身房、KTV洗衣房、商务中心、会客厅等。从目前南昌市已交付使用的酒店式公寓来看，硬件配套、软体服务处于不到位或是一片空白的状态，有浪得虚名之嫌疑。东方巴黎、天龙商务公寓、金色水岸等大多数项目没有相应的会所配套设施，而对于酒店式、商务式的软体服务，不少物管公司甚至没有这个概念，只停留在最原始的环卫、保安等基本服务层面上。当然，没有配置相应的会所配套及软体服务，也存在一定的客观原因
4、，社区业主少，没有足够的消费力足以支撑相关配套的运营是根本原因。爵士馆就是最好的例证，装修一新的健身房、酒吧、小超市等会所配套在免租半年的优惠政策下，最终酒吧还是以关门告终。针对会所配套的难以运营，大多数小公寓项目的通用做法是，针对酒店、商场、超市等大型商家招商，将裙楼改为对外经营的酒店或是商场，如东方巴黎就是将原来承诺给业主的会所配套改为现在的餐饮酒店，金色水岸、恒茂国际华城等项目现在也将会所配套改为对商场、酒店招商。3、建筑特征分析1）酒店式公寓（如尚东大道、博泰江滨威尼斯、恒茂国际华城）酒店式公寓建筑设计风格变化小，公共设施和建筑外观是多参考于酒店，立面材质多使用涂料。建筑设计采用单体造
5、型，外墙均为先进的中空、钢化、镀膜玻璃幕墙，具有良好的隔音、保温、节能功能。建筑风格简洁、挺拔、时尚，充满了现代气息。4、产品特征分析1）规模小，但趋势看好南昌市各公寓的规模都普遍偏小，大都是零星一栋、两栋，目前公寓物业规模稍大的有恒茂国际华城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江滨威尼斯等。2）开发的产品形式多样在产品形式上，开发商采用高层独立开发（如东方巴黎、爵士馆）、高层和多层混合开发（如尚东大道、铂金特区）、写字楼与公寓混合开发（恒茂国际华城、博泰江滨威尼斯）。5、营销特征分析1）酒店式公寓：小风险投资模式酒店式公寓有一个最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可
6、以得到酒店式的各种服务。由于南昌的酒店式公寓很大一部分是由以前“烂尾楼”改造包装而成（如、东方巴黎、自由都），因此在售价上面占有很大的优势，业主在购买后做为一种投资渠道，回报率高过多层、高层的住宅楼，是近年来房地产市场出现的一种新型的投资物业。6、价格特征分析从现在已有的公寓项目的售价来看，酒店式公寓均价差别较大，其中但根据酒店式公寓的地段不同是最大的影响因素，市价因地而宜，但从总体来看，价格不菲，单价从38006800元/平米不等。需要注意的是，在部分项目是夹带精装修销售，在销售单价中，含有500800元/卅的精装修价格。小公寓项目虽然单价高，但是户型面积小，总价也只有十余、二十万，低总价是小公寓项目的市价优势，也是小公寓受市场青睐的主要原因。酒店式公寓的租金价格受总价影响较大，一般来说，单套房型租金价格控制在1200元以下较受居住型房客欢迎，而价格在1200元/套/月，以上对于居住型房客则存在相当的市场抗力，取而代之绝大多数被办公型房客、做二房东或高级白领承租。目前处在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金单价普遍为3045元/m2/月。
