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1、2023年房地产行业年中报业绩综述：沉云见日金鳞开，百舸争流正当时（完整）下面是我为大家整理的房地产行业2023年中报业绩综述：沉云见日金鳞开，百舸争流正当时（完整）,供大家参考。 目 录一、整体板块分析：疫情影响可控，楼市修复超预期 . 1（一）利润表：板块上半年度营收增幅收窄、归母净利润下降，整体费用水平控制良好，利润率延续下滑趋势 .1（二）资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望下降 . 2（三）现金流量表：销售受疫情冲击，但楼市修复超预期，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加 . 3二、细分子行业分析：百舸争流正当时 . 4（一）业绩方面，住宅开发增长有望，物
2、业管理价值凸显，商业地产触底反弹、房屋经纪迎来机会 . 4（二）住宅开发亟待降低杠杆水平，园区负债率连年攀升，物业管理去杠杆成效显著，短期偿债压力普遍加大 .7（三）住宅开发盈利能力下降，物业管理行业利润率水平有望提升 . 11三、投资建议 . 12 四、风险提示 . 120 29.4630 26.25 27.1225 0 22.21 21.6320 0 19.41 18.7013.7515 0 10 7.590 4.960 5 1.840一、整体板块分析：疫情影响可控，楼市修复超预期 （一）利润表：板块上半年度营收增幅收窄、归母净利润下降，整体费用水平控制良好，利润率延续下滑趋势 2023年
3、上半年度房地产行业总营业收入为9761.80亿元，增速为1.84% ，同比 -19.79pct ；实现归母净利润808.95亿元，增速为 -21.82% ，同比 -37.94pct 。今年上半年度营收虽维持正增长但增幅明显收窄，归母净利润大幅下滑，主要系疫情影响了竣工节奏。我们认为下半年随着疫情影响消退，企业加快复工复产，并且在融资监管的大方针下，年末房企将加快竣工结算，全年业绩或有保障。上半年房地产行业销售费用率、管理费用率、财务费用率为2.60% 、 4.17% 及3.58% ，同比 -2.40pct 、 -0.24pct 、 +0.40pct 。整体三费率为10.34% ，同比0.10p
4、ct ，近年来稳中有降，行业整体费用控制水平良好，得益于企业经营水平的提升。2023H1销售毛利率为28.28% ，同比 -3.94pct ；实现销售净利率10.70% ，同比 -2.40pct 。毛利率和净利率均下滑主要在于：（ 1 ）由于前几年土地市场景气度较高，房企整体拿地价格攀升，高土地成本项目现进入结转期间；（ 2 ）受房住不炒政策管控，行业利润空间被压缩，自 18 年来毛利率、净利率总体均呈下降趋势；（ 3 ）由于疫情影响，部分房企第一季度采取促销措施降低盈利水平。近期，中央在政治局会议、住建部房地产工作会议上密集表态，坚持三稳底线思维，因此我们认为行业利润率水平下行趋势仍未结束。
5、图 1：房地产行业 2023H1 营业总收入及同比增速 图 2：房地产行业 2023H1 归母净利润及同比增速 30,00025,0020,0015,00 35 2,500 2,000 1,500 17.5912.9040.69 26.809.838.165040 34.773020 16.1210 10,005,00 1,000 500 0 -0.55-1.350-10-21 - . 2 80 3-30 20232023202320232023202320232023 2023H12023H12023H1 营业总收入（亿元）同比（%）资料来源：wind ，中国银河证券研究院归属母公司股东的净
6、利润（亿元）同比（%） 资料来源：wind ，中国银河证券研究院图 3：房地产行业 2023H1 销售毛利率及销售净利率 403530252015105 图 4：房企 2023H1 销售费用率、管理费用率及财务费用率 6543210 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023H12023H12023H1 0 20232023202320232023202320232023 2023H12023H12023H1 销售费用率（ % ）管理费用率（ % ）销售毛利率（ % ）销售净利率（ % ） 资料来源：wind ，中国银河证券研究院财务费用率（ %
7、） 资料来源：wind ，中国银河证券研究院（二）资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望下降 房地产行业2023年上半年度预收账款为32920.89亿元，同比增长8.63% ，增速较去年同期 -15.40pct ，覆盖2023 年全年营收的1.3倍。当前国内商品房销售普遍采取期房预售制度，预收账款即为未来利润的蓄水池， 2023上半年度虽然增速放缓，但延续了18年以来的增长态势，房企未来业绩仍有保障。此次下降主要受到疫情影响，一季度售楼处基本处于关闭状态导致销售受阻，从二季度开始销售热度持续不退，我们预计四季度销售热度仍会延续，下半年度预收账款将大幅增加。截至2023年上半
8、年度，行业净负债率为139.43% ，同比 +1.56pct ；资产负债率为79.56% ，同比 -0.72pct ，变化幅度在1% 左右，行业杠杆率维持稳定。整体来看，行业净负债率、资产负债率均处历史较高水平。2023 年及2023 年上半年行业景气度较高，加之融资环境宽松，开发商普遍维持高杠杆模式来驱动企业的规模扩张，行业整体负债率维持在近年较高位置。在去杠杆的政策指引下， 2023 下半年难现上半年宽松的融资环境，对房企的资金监管趋严，预计2023下半年行业整体杠杆率下降可能性加大。我们认为部分房企以融资驱动的输血式外生增长模式亟待改变，依靠经营管理水平提高驱动的造血式内生增长将是未来良
9、性发展的必然选择，也是更稳健的赛道。37.91 33.74 32.4232.13 31.22 31.19 32.23 29.61 28.30 27.4528.28 14.76 13.2611.59 9.57 12.44 12.24 11.2010.46 13.58 13.1010.70160%141.11%139.43%140%120%124.80% 128.46%124.67%137.87%129.27%100%80%93.47%75.76%109.61%110.39%60%72.71%40%20%0%79.2479.6878.7179.5680.2876.5679.8174.5776.99
10、71.6174.9173.24图 5：房地产行业 2023H1 净负债率净负债率 资料来源：wind ，中国银河证券研究院图 6：房地产行业 2023H1 资产负债率 828078767472706866资产负债率 (%)资料来源：wind ，中国银河证券研究院 图 7：房地产行业 2023H1 预收账款及同比增速 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0% 预收账款（包括合同负债）同比资料来源：wind ，中国银河证券研究院（三）现金流量表：销售受疫情冲击，但楼市修复超预期，
11、流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加 2023年上半年度房地产行业的销售商品、提供劳务收到的现金达12429.99亿元，同比下降12.08% ，增速较2023H1回落25.67pct 。2023H1增速首度转负，主要是受疫情冲击，销售端影响较大。随着各地全面复工，销售从第二季度开始已同比转正，我们认为主要原因为：1 ）年初受疫情影响，房企推盘节奏延后，供给量持续放大； 2 ）从去年12月份开始，全国首套平均房贷利率已连续9个月下降，从需求端对房企的去化形成支撑。近期监管机构实施房地产金融审慎管理制度，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，我们认为在目前的融资监管环境下，年内房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降低杠杆水平。在供需两端强势的增长逻辑下，我们认为四季度销售热度仍会持续。2023年上半年度现金流净额为321.19亿元，表现为现金净流入，流入额同比增加614.36% ，主要得益于上半年友好的融资环境，房企融资额大幅增加。分类来看，经营活动现金流净流出600.52亿元， 2023H1为净流入69.41亿元，主要由于在疫情的影响下售楼处关闭，销售基本停滞导致回款
