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1、房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律解决【提示】房产所有人持有权属证，能否规定居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的解决大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对她人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人规定同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所有权对抗的状况下，如何裁判体现着法官合用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。【基本案情】王天利与柳思思系夫妻关系，曲文莉系王天利的妈妈。曲文莉将回购的公房通过公证遗嘱给王天利，1
2、0月份，王天利在外地的妹妹来京后，规定妈妈撤销了遗嘱，并代理妈妈曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起所有权、共有权确认之诉，法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张，王天利无耐另诉用益物权，规定保住居住条件。争议房屋源于王天利的爸爸在世时承租的公房，房改时王天利出资回购，与否享有共居资格，在法律上形成争议，曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能并审，王天利另案提请用益物权争议。【无争事实】1、1992年此前王天利的爸爸王海龙承租原工作单位的公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安顿到此房。拆迁前后王天利、柳思思一家人始终随父母共同居住生活，户籍也迁入此房
3、，已有十八年时间，系共同居住人。2、2月份原承租人王海龙去世，5月份房改，由王天利、柳思思出资购买此房，考虑到对妈妈的安慰，产权证登记在曲文莉名下。【居住理据】房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房发售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年国务院有关深化城乡住房制度改革的决定第18条规定，职工按成本价或原则价购买的公有住房，每个家庭只能享有一次;北京市职工购买公有住宅楼房管理措施第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是
4、承租公房的整个家庭，并以家庭成员批准购买为前提，一种家庭只能享有一次，不是承租方个人。公有住房的发售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是都市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。【考虑公允】如果觉得以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会浮现名义登记人擅自发售而导致其她共同居住人居住困难的境况。这点在都市公有住房管理规定第28条、北京市人民政府有关都市公有房屋管理的若干规定第12条、最高人民法院有关贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第119条的规定得到拟定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法
5、于法有悖。早些年房屋所有权证没有有关共有人登记备案的规定，房改时王天利出资回购公有住房，“出资、共同管理和承当义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基本。虽然房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认的法律原则，王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。住房制度改革政策解决了很大部分都市低收入民众居住困难，妥善解决房改房纠纷问题，结合国家政策，根据民法通则第72条、第78条、民法通则若干意见第88条;物权法第93条、第95条、第103条、第104条规定;参照婚姻法司法解释(二)第19条、继承法第26条二款规定，务请以法律精神之合适措施，顾及社会效果，保障王天利享有
6、居住权，持证人负有接受共居人无差别地居住的义务，共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的，法律应竭力保护，不得因家庭关系而变，致家庭成员待遇有别。王天利虽未登记为房屋共有权人，但此房事实上已经成为王天利一家的保障性住房，当年王天利也觉得自己已经获得了保证生活居住的房屋，如今由于家庭争议引起纠纷，曲文莉此前起诉规定王天利腾让房屋，王天利不得已诉求居住权，法院如果觉得她们对所居住的房屋不享有权利，在北京让她们另行解决居住问题，已经不是她们的收入所能达到的，也不符合国务院有关保障困难家庭居住权若干意见，参照北京市高档人民法院有关审理房屋买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的指引意见第11条规定，共同居住
7、人的有关权益应当得到法律保护，王天利在我市无其她住房，不具有腾房条件，请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权利。王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律根据：1、合同法第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。2、都市房屋租赁管理措施第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”3、北京市公有住宅租赁合同(京房管字1995第172号)第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其她住房的家庭成员乐意继续履行原合同，其她家庭成员又无异议的，可以办理改名手续。4、生存权
8、是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。因此被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋，也没有固定的工作和稳定的收入来源，原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生存权。因此从以人为本，构建和谐社会的角度出发，应保护被告的居住权。5、民法通则第72条、第78条、物权法第一百一十七条规定;6、参照：宪法第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过反向解释可以推断出这一精神。7、世界人权宣言第二十五条规定：“人人有权享有为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，涉及食物、衣着、住房、医疗和
9、必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会有关获得合适住房权的第四号一般性意见(第六届会议，一九九一年)第一条规定：“适足的住房之人权由来于相称的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用她人住房及其附属设施的权利，是她物权中的用益物权之一种。【参照要旨】1、母子共同出资 房改房算共有法院觉得，本案争议房原系公房，承租人为妈妈，妈妈对该房享有使用权，后儿子、儿媳与妈妈共同居住争议房。在争议房购买产权时，由妈妈与儿子共同出资以妈妈名义购买，儿子已对争议房
10、所有权构成共有。(摘自辽宁大学出版社法官说法第95案房改房家庭内部怎么?)2、法官说法 ：产权人不能告共有人腾房法院民庭法官：在解决房改房权属纠纷案件中，同住人口与否对共同居住的房屋具有共有权，是一种容易引起双方争议的问题。破解这一难题，重要看该房屋与否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在获得公房时，除承租代表人外，其她同住人口作为分房时拟定面积等因素的一种重要条件的，或其她同住人口交纳了房改款的，虽然房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有。本案该房为母子共同出资，虽然房证写的妈妈，但儿子也拥有部分产权。 需要提示人们的是，在审判实践中，房改后的产权人起诉原共同承租人腾房
11、的状况较多。这种状况法院可以受理，但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的，一般不应变化房屋居住现状，在充足释明和调解后，如原告坚持规定被告腾房，法院驳回原告诉讼祈求。(摘自法官说法第85期2月22日见报)3、最高人民法院有关购房人之一在购房时不完全具有条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具有完全购房条件的应认定产权共有的复函海南省高档人民法院：你院有关符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告收悉。经研究觉得，该案当事人双方1971年6月合买府城乡达士巷7号第2进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋1间和横屋2眼的事实清晰、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清
12、合买。据此，批准你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城乡达士巷7号第2进正屋1间、横屋2眼系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有分割和继承。4、王淑英与段巍一般所有权及与所有权有关权利纠纷裁判文书：东城区人民法院()东民初字第182号民事判决：重要内容：段巍与王淑英系母子关系，我市东城区板厂胡同19号(如下简称19号)北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有，王淑英就上述房屋与产权人签有租赁合同。1983年，涉及段巍在内的王某一家人迁至19号北房两间及厨房、厕所各一间。1989年段巍结婚搬至我市东城区北新桥三条64号其岳父家中居住，离婚后又于1997年回到19号北
13、房西数第二间即讼争之房居住。1999年夏至夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。3月，段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商登记字号为“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍现临时在北京市东城区井阳胡同1号租住，月租400元，其物品仍寄存在讼争之房中。此外，段巍及其女段雅靓户口登记在19号，与王淑英分立两户。12月，段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其始终随其共同居住生活，现王淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故祈求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称，段巍并未与其共同居住，婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人，其对
14、该房享有居住权和使用权。故不批准段巍的诉讼祈求。裁判要旨：法院经审理觉得段巍户籍始终登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英批准自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对我市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权。5、谢考进与谢会来、德荣丽有关居住权及腾房诉讼案件一审判决：北京市东城区人民法院()东民初字第00888号民事判决二审裁定：北京市第二中级人民法院()二中民终字第04272号民事裁定。重要内容：谢考进有租东城区安外大街3号院2号1单凶202号3居室楼房一套，使用面积4
15、4平，谢会来为谢考划之子，与爸爸在讼争之房共同居住，德荣丽于1987年与谢会来结婚后也搬到讼争方房居住，现讼争之房由谢考进居住使用一间，谢会来、德荣丽居住使用一间，谢会来、德荣丽之子谢彬及谢考进之妻刘凤蕊居住使用一间，讼争房屋出租方北京天坛家具公司曾为谢会来出具证明，讼争房系单位宿舍，谢会来近年来在此处与其父母共同居住，享有居住权，诉讼中谢考进与案外人马国福签订换房合同，三方商定，谢考进以讼争房换取马国福承租的我市东城区交道口北二条35号楼8门103居室一套，谢考进规定谢会来、德荣丽搬出此房，谢会来则表达使有面积不，不批准换房，谢考进诉到法院，谢会来、德荣丽在此处居住，双方近年关系不睦，使我无法生活，现我年事已高，身体多病，不能忍受与谢会来、德荣丽共同居住生活，故起诉规定谢会来、德荣丽搬离此房，交承租诉讼费。谢会来、德荣丽辩称，我二人始终与谢考进共同居住，不批准谢考进的诉讼祈求。裁判理由：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争方房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表达不批准，且二人在我市无其她住房，并不具有腾房条件，故谢考进规定谢会来、德荣丽腾房理由局限性，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼祈求，判决后谢考进不服，持原诉祈求
