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1、 . . . . 郫县三道堰镇市场调查报告一、三道堰镇概述 三道堰镇，位于成都市近郊郫县北部，东与郫县团结镇毗邻，西与郫县唐元镇、新民场镇接壤，南与郫县红光镇相连，北与彭州市、新都区相邻。距成都市区22公里、15分钟车程，距郫县县城6公里，距绕城高速公路8公里国家级二级公路郫彭路和成彭快铁纵贯南北，沙西线横跨全镇。2014年4月29日，三道堰，被批准为国家4A级旅游景区。自然资源：三道堰自古即是有名的水乡古镇，徐堰河、柏条河并行穿越镇域而过，水源丰富，水质清澈，亲水性好，生态环境优美。也是成都市自来水六厂的水源提供地，承当着成都市90%以上的供水。政策规划：1、 政策背景：n 三道堰镇1996
2、年11月被省委、省政府批准为“省小城镇建设试点镇”；2002年9月被市政府确定为“市小城镇建设特色镇”；2007年1月被市政府列为全市60个优先发展新市镇之一。n 自2014年以来，郫县获批成为全国集体经营性建设用地入市改革试点县之一。集体经营性建设用地制服改革的基本思路：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商业服务等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利。n 2015年底，郫县被列为全省首批统筹城乡综合改革示片的试点，以川菜产业为特色主打产业的郫县安德镇，与临近产业相近的新民场、唐元、三道堰、古城等4镇一起，成为这场综合改革的试验田。n 在推进集体经营性建设用
3、地入市改革上，郫县将零星分散的农村集体建设用地相对集中使用，采取协议、挂牌、租赁、作价入股、自主开发等多种方式发展工业、商业（兼容住宅）、旅游业，盘活示镇（片）土地资源。2016年8月，住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发文关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知，指出在2020年打造一千个特色小镇的任务，这为三道堰镇利用集体产业用地做好特色创新的生态宜居旅游小镇提供了更有利的政策空间。2、 镇级规划“一城两河三线”： 一城”重点要规划好城镇功能、规模配套设施以与建筑特色，达到“处处皆景观”的效果；“两河”即徐堰河、柏条河两条河流。根据河流的位置和水流的特点，把两条河规划成不同功能的休闲旅
4、游区。柏条河重点以入驻亲水休闲项目为主，徐堰河重点以入驻运动休闲项目为主；“三线”即沙西线、沙三线和郫路。根据郫县沙西线休闲旅游的总体规划，制定沙西线三道堰段和沙三线休闲旅游规划。“五村连片”：青塔村发展水乡禅意体验，三堰村发展水乡运动休闲，程家船村发展水乡趣味乐享，青杠树村发展美丽乡村文创示，家庙村发展水乡慢养度假。以“大公园、大景区”的全域理念，打造具备水乡特质的国际家庭旅游目的地二、当地招商引资市场现状招商引资方向：在政府主导打造全域亲水文化旅游小镇的规划框架下，利用集体经营性建设用地入市改革政策，走产业、文化、旅游三位一体和生产生活生态融合发展的招商引资方向。运作思路：政府引导，企业为
5、主体，市场化运作。落地项目：（一）、综合性文旅项目1、熙海旅创小镇规模：一期450亩（其中产业用地150亩），二期1000亩（其中产业用地300亩）主营项目：一期：水主题乐园，旅游配套水街（熙海水街），民宿美村，文创部落（熙庐会馆）二期：九个水主题生态农庄，一个海滩梦幻乐园，一个乡村集市，一个锦官书院（文创部落2期）目前已运行“飞跃丛林”“花田喜事生态观光园”旅游项目。其中“熙海水街”为其旅游配套独栋式商业街区，销售物业为40年产权独栋商业，目前正在承受诚意认筹，交三万抵五万。工程尚未动工，预售价格预计在8000-9000元/平左右。2、 多利绿城桃花源多利农庄共占地2700多亩，其中农业用地
6、1950亩，主营有机蔬菜种植、乡村建设、打造国家级乡村旅游示区。由多利（）农庄、中国平安、绿城三家共同打造，多利（）农庄提供建设用地，由中国平安出资，绿城则负责这个项目的代建工程。项目规划为一个小型的特色城镇，拥有医疗、教育、商业、娱乐等生活系统。具体来说，该项目将具备青少年教育系统、老年人颐乐学院系统和生态有机农产品系统，以与养老主题系统。将多利农庄打造成一种由“有机蔬菜产业+田园+小镇+多元文化”的休闲旅游生活模式，以品牌化、特色化为导向，合理组织旅游开发和建设，突出自然景观特色和文化特色，建设成一座现代城市与现代农村相融发展的有多利郫县世界田园小镇。销售物业形态：带1-5亩自营农田的独栋
7、别墅。目前项目体验区正在装修，尚未对外开放，预计2017年3月正式对外开放承受咨询。（二） 、区域住宅项目项目物业类型土地类型销售状态价格概述香江半岛6+1多层电梯国有土地（商品房）尾盘在售4300元/平总户数739户，主力户型55平、72平，套一套二产品，2014年开盘至今，目前还剩约40套在售大溪地联排、双拼国有土地（商品房）在售9000元/平总户数156户，产品户型区间200-391平，2013年开盘至今，目前还剩约三分之一在售中铁堰南山6+1多层国有土地（商品房）已交房4350元/平总户数672户，华庭多层国有土地（商品房）已交房4200元/平总户数1000户，产品户型区间51-97平
8、，2013年开盘，已交房。总结：1、 市场供应产品特点：现阶段，三道堰尚未形成成熟的生活氛围，商品房供应较少，区域多是老盘。产品基本以6+1多层为主，目前区域仅2个在售商品房项目，其中别墅产品大溪地价格最高，为9000元/平米左右。现售均为老盘，整体销售周期较长，去化缓慢。另一方面，三道堰市场由于当地政府土地整理，新居工程等，出现大量集体安置房，即所谓小产权房屋，也通过当地房产中介进入市场销售，销售道具沙盘一应俱全，产品形态与商品房相差无几，市场均价3000元/平左右，严重影响当地房地产市场正常发展。2、 客群特点：（1）客群所属区域：以-郫县周边客群为主，与甘阿凉三州客群。本地客户因政府土地
9、安置与新居工程，刚性需求置业客户较少。（2）置业需求：以度假休闲养老为主，刚需置业占比较少。（3）客群置业关注点： 性价比，目前在三道堰置业客户，多为与周边度假养老客群，在能同时享受三道堰水乡度假养老大环境的前提下，客户倾向于选择性价比更高的小产权房置业。这也是三道堰五证齐全的商品房销售周期较为缓慢的一大主因。3、开发前景：优势：1、 政策优势，目前三道堰正着力招商引资打造国际家庭旅游目的地为目标的亲水休闲生态文旅小镇，政府在政策引导上“放水养鱼”，在利用集体经营性建设产业用地入市改革政策，对企业进行市场化运作给予地方政策扶持（工商税收扶持、项目立项、报规报建程序优化、宣传推广等）。2、自然资
10、源，根据郫都区规划管理局公布的2014-2020年区域规划显示，工业和居住区集中在东南部犀浦和高新西区组团，三道堰区域未规划大面积居住区。规划显示，郫都区建设“世界现代田园城市”，三道堰丰富的自然资源将成为区域重头，发展旅游业具有优势。近几年三道堰相继举办泼水节龙舟会、青杠树踏青会、灯会，以期形成旅游目的地。资源利好的同时，三道堰贫乏的商业氛围将考验入驻开发商的开发运营能力。2、劣势：1、 基础设施，三道堰作为小镇，在市政配套上，包括道路建设，市容市貌建设与整治，与公共服务配套方面，尚处于较为低级的阶段，目前政府虽正在着力打造小镇，但相关基础性公共配套短期很难有大的改观。在主要客群为外地度假养
11、老客的前提下，除开自然环境因素，完善的基础生活与公共服务配套也是该类客群置业过程中考量的一大因素。项目进入三道堰面临配套缺乏的问题将长期存在。2、 三道堰镇幅员面积18.26平方公里，常住人口1.92万，尚未如红光、郫筒般形成居住组团，常住人口分散的消费力，房地产项目在该区域运营面临挑战。从人流辐射面来说，国家级二级公路郫路（连接郫都区和州）、成快铁（经三道堰连接和州）、沙西线（经三道堰连接和都江堰）等三条交通要道横跨全镇，区域交通方便到达性强，容易形成一定消费力。但是，没有代表性的项目，来提升三道堰的整体认知，三道堰形象模糊，难以形成旅游目的地。区域整体形象模糊，必将影响其入住项目尤其是度假项目或纯商业综合性项目的良性发展。 /
