商品房营销方案范文多篇

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1、商品房营销方案范文多篇商品房营销方案范文1一、市场背景：_位于_东部_地区，是_新区的重要组成部分，辖区面积 441.5 平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口 17 万。_是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主 多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业 300 余家，主要 有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。 _不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水 果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。_所在寨上街，其南部为_老牌化工企业天津化工厂，她 曾为_区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有 老企业的通病，企业的效益大

2、不如前，也在某种程度上影响了_ 区的发展。随着_新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第 三产业作为_区结构的补充体，使_成为一个经济结构多角化的 地区，从而保证_区经济的健康、可持续发展。二、竞争对手分析：由于_房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析 竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较， 我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。1. 在_我们的直接竞争对手是谁呢?2. 在_我们的间接竞争对手?在_市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接 竞争对手，具体原因我们分列如下：_处于天化的附近，滨河小区处于

3、烈士陵园附近，他们都远 离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。 富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售 造成直接威胁;绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相 对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品 的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第 壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;绿地、滨河及富 达的销售均价与第壹城相差 500 元左右，故此在目标人群层面， 不与第壹城形成直接竞争。三、竞争项目基本信息：分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是 顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所

4、以我们有理由 说，_市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较 大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经 典户型，面积在90100 之间，这样也从另一侧面反映了我们 客户的主流消费价格在18万左右。3. 楼栋售出率分析分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大 量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋 销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的 原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后 期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。4. 已售出产品面积区间与总价格区间分析：四、已购客户分析1

5、. 付款方式分析：分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一 次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力 上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且 在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度 有关。2. 年龄结构分析：分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出 的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较 强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求 也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个 问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有 更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题

6、、收入及职业状 况问题等。由于_当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出 的是对子女教育的关注较多。3. 行业分析：行业 累计销售套数 累计百分比天化 58 30.05%石化 5 2.59%个体及私营 36 18.65%银行 9 4.66%学校 9 4.66%医院 5 2.59%盐场 6 3.11%税务 5 2.59%规划局 2 1.04%保险 2 1.04%其它 56 29.02%总计 193分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中 在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分 为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样 的客户在_当地的数量较多，为我们

7、提供了较好的市场承接力， 且在一方面确定了我们主要的宣传目标。4.居住区域分析：分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以 看出我们的主要消费对象仍是以_城区附近的居民为主，且以天 化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。五、产品前期市场推广简要分析：_在前期的媒介宣传过程中，主要是对_区的发展、顺驰的 品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促 销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活 动。在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面 的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针 对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为

8、体系，缺乏对项 目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。六、分析|总结：1. 对市场、产品、消费者的总结：我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要 的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者 的理解，我们在明示如下：市场：在_的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从 供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新 的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品， 这样我们就可以说 2022 年的_房地产市场，将快速成长为供大 于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，_将是一个各 项目进行快速掠夺的市场。我们从目前所了解到的市场中各项目的销

9、售情况来看，虽然 _已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的 认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是 却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者 成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场 机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来 工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我 们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者 的宝座，我们的项目明天将会异常光明。产品：在_房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最 大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说 我

10、们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争 对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售 中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象 那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清 我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产 品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目 必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑 者。消费者：在_当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主， 这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的 收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供 了物质基础。同

11、时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事 物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我 们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。商品房营销方案范文2、八 、-前言一、_楼市分析个性化、形象化竞争日益激烈，将成为_市地产发展的潮流。 物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自 身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥 有良好公众形象的楼盘。二、项目物业概述（略）三、项目物业的优势与不足优势：1、位置优越，交通便捷位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步 3 分钟即可 到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷： 公共交通比较便

12、捷，有三趟公交线路途径本案2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球 场室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉 OK 酒廊3、小户型2 房 2 厅、 3 房 2 厅，面积 68.79-106.92 平方米之间的小 户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时 尚、享受的目标购房群极具吸引力。不足：1、环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣 ;不 利于提升 HS 花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也 不利于满足区内居民的荣誉感。 （现代住宅不仅要满足居住的需 要，还要满足居住者特殊的心

13、理需求）2、物业管理缺乏特色服务物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求 （事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺 乏了应有的个性和吸引力。四、目标购房群1、年龄在 35-60 岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北 城生活的中老年人。家庭构成：1-3 口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年2、年龄在28-45 岁之间事业蒸蒸日上月收入在 3000 元以 上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主家庭构成：1-3 口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年五、项目物业营销阻碍及对策阻碍：1、HS 花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不

14、佳。对策：1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命 名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象 和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。六、形象定位根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地 位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境 界，完美人生超凡享受的非常住宅。主体广告

15、语：辉煌人生，超凡享受-HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅。辉煌人生HS 花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管 理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是 与众不同的，是辉煌的。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特别服务享受都市繁华享受至尊荣誉七、两点整体建议1、建HS广场和寓意喷泉针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS 广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一 处夜来休闲、散步散心的好去处。试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广 场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处 听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感 受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花 园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得 目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。2、物业管理方面提供特色家政服务HS 花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通 常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在 物业管理方面可以根据居民的实际需要提供 _送早、午、晚餐、