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1、WORD.市恒顺地块开发策划报告 / 目录第一部分宏观市场分析2壹、市宏观经济运行和城市发展研究2一、经济运营状况5二、城市发展与战略规划6三、综述8第二部分微观市场分析9壹、房地产市场分析9一、房地产市场发展概况9二、开发投资情况分析10三、供需状况分析与研究10四、房产项目板块分布与竞争可比项目分析14貳、周边竞争项目分析18第三部分项目分析23壹、项目概述23貳、地块SWOT分析23一、地块地产因子分析23二、地块SWOT分析24第四部分项目定位25壹、项目定位25一、项目定位25二、竞争性分析25三、概念定位25四、推广卖点诉求：26貳、产品定位26一、产品规划建议26二、客户群定位2
2、8參、价格定位30一、定价方法：市场比较定价法30二、结论30肆、整体销售策略31一、销售总体目标32二、销售方法32三、销售进度32四、销售执行流程图33五、公开发售销售策略34六、销售绩效评估35七、尾盘销售35第五部分投资分析36一、规划建议36二、户型配比建议36三、投资分析38四、收益分析39第一部分 宏观市场分析壹、 市宏观经济运行和城市发展研究研究背景位于省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但处于长三角城市都市圈的最外围，所受经济圈的辐射非常小，但由于国家长时间对房地产市场加大调控力度，致使有部分投资客渐渐着眼于蓬勃发展的房地产市场上。同时也处于一小时都市圈
3、和锡常都市圈的结合处，虽然在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，又处于都市的外围，但其双向辐射的优势在不久的将来会得以发挥。城市概况1、 城市功能-国家历史文化名城、长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。2、 地理气候位于省南部，西接，东邻。属北亚热带季风气候，年平均气温15.4摄食度，日照数2057.2小时，无霜期238天，降水量1072.8毫米。全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。3、 交通具有“铁、公、水、空”立体交通优势。京沪铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速
4、铁路穿区而过；临江近海，水陆交通极为便利。为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成与外省、市连接的公路网络。市区距机场和机场均为60公里。港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。禄口国际机场和机场分别距80公里和50公里。4、 行政区划为省省辖市，辖丹徒、丹阳、句容、扬中4个县（市），市区设京口区、润州区和新区。总面积3843平方公里，人口289万，其中，市区面积273平方公里，人口70万。5、历史文化为中国优秀旅游城市，具有“城市山林”
5、、“真山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。6、人口与受教育程度2005年全市总人口为289.76万人，与第四次全国人口普查1990年7月1日0时的260.42万人相比，10年4个月增加29.34万人，增长11.27%，平均每年增加2.84万人，年平均增长率1.04%。2001年2005年2010年2020年市域总人口280万人290万人300万人320万人市域城市化水平50.5%57%63%70%城市规划区人口规模99.8万人105万人120万人140万人中心城人口规模65万人75万人90万人120万人人口分布
6、与增长表2005年全市的人口分布如下：京口区43.51万人新区7.34万人润州区27.33万人丹徒县38.33万人丹阳市89.33万人扬中市30.72万人句容市60.54万人7、小结 城市性质与城市化程度：旅游、休闲型地级城市，城市化建设进程处于初级建设阶段。 地理气候：西高东低，南高北低的地势条件与四季分明的气候因素，给予相对集中的居住现状，但随着城市规划的发展，住宅的开发重心必定向周边覆盖。 交通状况：“铁、公、水、空”立体交通优势缩短与周边城市的直线距离，同样也赋予了它吸附周边城市人口房产投资的先决条件。 历史文化：作为远近闻名的优秀旅游城市，有着自己独特的历史文化，给予了城市知名度与美
7、誉度，近而为打造品牌地产项目提供了基础支撑。一、 经济运营状况1、 经济地位：市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地与城市依拖等优势条件。2、 国民生产总值与产业密度社会国民生产总值（单位：亿元）年份200020012002200320042005GDP452502.7560.9641.1781.2871.7增长率11%12%14%22%12%分析：国民生产总值从2000年的452亿元增长到2005年的871亿元，5年翻了1.9倍。每年的增长率大于10%，略高于全国平均水平，且GDP的增幅每年都在递增，05年虽有较往年略有下降，仍然高于全国
8、平均水平，反映出近几年经济的持续、强劲的发展。人均收入（单位：元）年份1999200020012002200320042005人均收入15664169671885221018239952923529534增长率7%7%15%15%22%-%分析：人均GDP在2002年突破20000元，在2005年达到29534元，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。2005年人均GDP突破3500美元，正由缓慢发展期迈向快速发展时期。房地产市场的火爆是经济发展的一个必然表现。二、 城市发展与战略规划城市结构功能表区域类型区域构成规划功能主城南山风景区、主城核心区、南徐新城、丁卯新城、谷阳新城构筑“山、
9、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能，人口按90万控制。东翼谏壁、化工区和大港基础产业带和配套适量的生活用地，人口控制在20万西翼龙门和高资基础产业带和物流增长区，人口按10万控制分析：从整个城市规划来看，市中心主城区今后将主要承担起商业、金融、旅游的功能，加上市中心土地出让的空间有限，住宅区将主要向南徐、丁卯、谷阳几个地区延伸，今后这几个地区将是房地产开发的主战场，且南徐新城凭借着城市次中心与规划市府行政中心的核心地理位置必定成为白热化区域。而本项目所在位置学府路板块亦是房地产开发较集中区域，位于高校一线，开发量潜力与现实开发量很大。居住用地规划布局分 区用地面积（km2）规划人口
10、（万）功 能主城主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心。包括老城区和北部综合旅游区两部分。北部综合旅游区是城市滨水区，集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区。城市副中心，未来市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区。丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区。城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市新区，重点发展大学城和高新技术产业园区。丹徒新城1515城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。南山风景区12城市的“
11、绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区。西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区分析：从规划上可以看出，丁卯和南徐将是除了市中心，今后最大的两个居住区，分别达到了万人；丁卯作为未来大学城和高新区规划，业已成为工作、生活双重功能于一身的综合性区域。作为今后的城市副中心，丁卯片区将凭借着优质的生态环境，大学城高校的比邻，以与良好居住氛围将远高于市区其他板块，致使丁卯片区的辐射围将不局限于本区域，作为城市规划的重点居住板块，本区域将成为市最具开发潜力的住宅板块之一。三、 综述1、的地理位置优越，是长江三角洲重要的港口
12、城市，交通便利，环境优美，得天独厚的综合条件和为其房地产业的发展提供了有利的背景。但由于位于经济圈的边缘、都市圈，近几年国家大力度打压的房地产经济发展后，的综合实力突显，这在很大程度上增强了经济、房产市场的发展，同时也加强了吸附周边城市投资客群的综合能力。2、区域经济的快速发展，国民经济的持续增长，人均GDP可望突破30000元，使得的房地产发展得到了有力的支撑。3、产业结构不断优化升级，第二、三产业的发展明显加快，作为第三产业支柱的房地产业也将不断的发展，随着整体经济的快速发展，房地产业也将逐渐显示出其重要的支柱作用。4、固定资产投资额日渐上升，其中房地产投资的增长速度超过了50%。房地产业
13、进入快速发展阶段。5、从城市发展规划可以看出，未来的主要发展目标是加快城市化进程，在进程中产生的城市改造和向外扩所带动的住宅消费需巨大的，这也将推动房地产市场的快速发展。6、未来的发展方向主要是南进，而本项目就在此板块中，在发展上有政策的扶持，在规划上有新政策的支撑，这两点都是本案所面临的最大利好。第二部分 微观市场分析壹、 房地产市场分析一、 房地产市场发展概况1980年开展了商品住宅试点项目，以统建的方式开辟了一些新居民点，在市东、南、西方向形成了一批具有一定规模的住宅小区，这些小区商品房多为三到四层的低层住宅，规模小，呈兵营十排布，具有客厅、阳台、灶房和一般的卫生设备。这些居住小区围绕市
14、中心而建，地理位置离市中心较近，交通非常便利。二十多年后的今天，随着城市经济和收入的逐步发展增多，当地人对居住环境、条件和住房档次的要求在不断提高，消费需求由温饱型向舒适型方向发展，随着市中心动迁力度的加大、城市发展水平的提高，产生了大量动迁、需要换房、改善居住条件的人群，这部分人群大多以购买大面积、大户型住宅为购房目标，居住地也逐步向外迁移，但市中心仍然是人心里最理想的居住地。2000年前后房地产市场从开始加速发展，并不断得到升温。目前整体房地产市场的产品供应还是以多层、小高层公寓、别墅型产品为主，区域集中性比较强。大面积、大房型、上档次的居室生活业已成为消费者的追求，也是市场潜在的旺盛的购买需求。按照市政府“三年大变样，今年决战年”的要求，今后五年，将按照“拓展骨架，建设新城，完善功能，整治环境”的要求，以年投入和年拆迁量继续不低于100亿元和100万平方米的强度，加快城市化进程，精心打造山水城、生态城、园林城的城市品牌。二、 开发投资情况分析1、土地出让历年土地出让数量和均价：时间2002
