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1、湖南中信发房地产评估有限公司房地产抵押估价报告估价项目名称： 李淑琴所拥有的位于长沙市天心区太平街70号（太傅公寓）302室的住宅用途房地产抵押价值评估委 托 方: 李淑琴估 价 方： 湖南中信发房地产评估有限公司估 价 人 员： 彭江建 王佩红 齐超估价作业日期： 2011年6月13日至 2011年6月14日估价报告编号： 中信发房估字第2011-E068S号目 录一、 术语3二、 评估对象现场勘查摄影图4三、 致委托方函5四、 估价师声明6五、 估价的假设和限制条件8六、 房地产估价结果报告9七、 变现能力分析18八、 附件21九、 房地产估价技术报告（存档）23术语房地产：土地、建筑物及
2、其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。其存在形式一般为土地、建筑物和房地。房地产状况：房地产的区位、权益、实物三方面的客观状况。房地产权属登记：经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人房地产权利事项记载于房地产登记薄（权属档案）的法律行为。房地产抵押：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提出债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押房地产所得的价款优先受偿。房地产抵押估价：指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。抵押房地产：包括拟抵押房地产和已抵押房地产抵押人：将依法
3、取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。变现能力：指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。法定优先受偿款：指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。抵押房地产变现相关税费：指模拟拍卖强制变现过程产生的费用与相关税费。费用指：法院诉讼受理费、律师服务费、申请法院执行费用、拍卖底价评估费、拍卖佣金、抵押权人实现变现价值的管理费用；相
4、关税费指：变现时应由卖方缴纳的营业税及附加、所得税、土地增值税、交易手续费等，不考虑应由买方缴纳的契税、印花税、交易手续费、工本费等费用。房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。估价目的：指一个估价项目中委托方对估价报告的预期用途。估价对象：指一个估价项目中需要进行估价的房地产。估价时点：指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。估价结果：指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。估价对象实地
5、查勘摄影图 致委托方函李淑琴：承蒙委托，我公司秉着科学、客观、公正、公平、独立的原则，对位于长沙市天心区太平街70号（太傅公寓）302室的房地产抵押价值进行了评估。估价时点为2011年6月13日，估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价报告应用的有效期：自估价报告完成之日起，原则上为一年，但市场状况变化很大时，该估价报告应用的有效期不超过半年。我公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了估算和判定，现将估价结果函告如下。估价结果有关说明，请见后附的房地产估价结
6、果报告。房屋所有权证号：长房权证天心字第00476957号，建筑面积：78.08；建筑结构：混合结构；产别：私有房产；设计用途：住宅国有土地使用证号：长国用（2004）第01330号，使用权面积：16.86；地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让地，终止日期：2043年8月6日。1、房地产市场价值评估总额（取整）：大写人民币伍拾伍万柒仟圆整（￥557000.00）；房地产评估单价：7138元/2、法定优先受偿款：1）、设定他项权利的优先受偿款：无；2）、拟变现相关税与费：大写人民币捌万伍仟元整（￥85000.00）；3、房地产拟拍卖变现价值：大写人民币肆拾柒万贰仟圆整（￥472000.00）
7、。 法人代表：湖南中信发房地产评估有限公司 二O一一年六月十四日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见对估价对象在估价时点的客观合理价值进行分析、测算、判断。5. 我们对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责。6. 本估价报告由我们独立撰写，没有人对此提供了重要专业帮助。7. 我们已派专业估价人员彭江
8、建、王佩红、齐超对估价对象进行了实地查勘。实地查勘内容包括：拍摄反映房地产状况的影像资料；对房地产权属登记信息进行必要的核对；对法定优先受偿款情况进行必要的调查；搜集补充估价作业所需的其他资料。但一般情况下我们的现场查勘内容限于在查勘之日能观察到和接触到的范围。8. 我们将根据现场查勘情况和搜集的资料对估价对象的房地产状况、法定优先受偿款情况、变现能力和信贷风险等进行陈述和分析，并提出相关专业意见。9. 本次估价未考虑估价对象房地产未来的处置风险。10. 受本估价机构业务范围限制，我们一般情况下不对建筑结构、工程质量等进行评定；不负责向房地产权属登记机关核实房地产权属登记信息；不负责对委托方（
9、产权人或第三人）的信用度进行调查与评定。11. 本估价报告中所采用的估价对象的坐落、用途、建筑结构、面积等相关信息均以其权属登记为准，但估价报告不能作为房地产权属确认的凭证。12. 本估价报告是针对估价对象的房地产抵押价值做出的专业参考意见，在一般情况下并不具有强制执行力。13. 委托方应当向本估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。如因委托方未如实提供相关资料、未履行估价协议约定等从而造成估价结果失实或者其他后果的，由委托方承担相应法律责任。14. 委托方对估价报告有疑问的，可以向本估价机构咨询；对估价结果有异议的，请在自估价报告出
10、具之日起五个工作日内向本估价机构书面申请复估，本估价机构将在自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。15. 未经估价机构和估价人员同意，估价报告不得提供给委托方、相关当事人和房地产行政主管部门以外的个人及单位，报告内容不得发表在任何媒体上。16. 凡因委托方、相关当事人在估价报告应用有效期限内使用估价报告不当或超期使用估价报告而引起的后果，由其自行承担相应法律责任。17. 我们在估价作业中对数据的处理均使用计算机连续运算，为便于金融机构办理相关事宜，已将估价结果四舍五入取整到千位，由此会导致按估价结果计算个别等式时出现不完全相等的情况，一般情况下不影响估价结果的准确性。18. 本估价报告经估
11、价机构法人代表签章，参与估价作业的注册房地产估价师签名、盖章，并加盖房地产估价机构公章，作为一个整体使用时有效。19. 本估价报告壹式叁份，具有同等法律效力。如发现估价报告有印刷或装订错误时，请及时联系本估价机构进行更正。20. 本声明未尽之处依照相关规定，估价报告解释权归本估价机构所有。签名 盖章 注册房地产估价师： 注册房地产估价师： 二O一一年六月十四日估价的假设和限制条件一、估价结果成立的假设条件1. 估价对象不涉及任何法律纠纷。2. 当抵押人提供其所属房地产给抵押权人作为第三人履行债务担保时（即：当委托方非估价对象产权人时），抵押人知晓对其所属房地产进行的房地产抵押价值评估一事。3.
12、 产权人已为估价对象在房地产权属登记机关办理了房地产权属登记。4. 估价对象在估价时点不存在因建筑结构与工程质量问题或外界因素等导致的安全隐患，能够满足正常使用条件。5. 估价时点的房地产交易市场是公开、平等、自愿的市场，估价对象能自由交易，且不存在特殊交易方式，交易周期内的房地产市场状况相对稳定。6. 本估价报告中估价对象变现相关税费计算的假设前提是：估价对象在估价时点以法院强制拍卖的方式进行变现，且以本次估价所得的市场价值作为保留价，并以保留价成交。强制拍卖变现时产生的税费主要包括：营业税及附加、所得税、土地增值税、法院诉讼受理费、律师服务费、申请法院执行费用、拍卖底价评估费、拍卖佣金等，
13、不考虑应由买受人缴纳的契税、印花税、交易手续费、工本费等费用。各税费均按政府文件或行业收费的最高标准计算。计算所得的房地产变现相关税费仅作为参考，不能代替实际发生费用。二、估价结果成立的限制条件1. 估价对象的房地产权属登记是真实、合法、有效的。2. 由委托方提供的估价对象的相关情况和资料是真实的。3. 估价对象的房地产状况是其在估价时点的客观存在状况。4. 估价对象在估价时点没有除估价人员已知悉的以外的法定优先受偿款。5. 与估价结果对应的时点是估价报告中所明确的估价时点。6. 与估价结果对应的价值标准是估价报告中所明确的价值标准。7. 估价结果是以人民币为计价的货币单位。8. 估价报告的实
14、际用途与估价报告中所明确的估价目的相符合。9. 估价报告在其所明确的应用有效期内合理使用。房地产估价结果报告一、委 托 方：李淑琴地 址：长沙市天心区太平街70号（太傅公寓）二、估 价 方：湖南中信发房地产评估有限公司法定代表：盛海建地 址：星沙镇板仓路199号估价资格等级：贰级资质证书编号：湘建房（估）证字第0053号联 系 电 话：073184018118 82285868三、估价项目概况1、估价对象的范围估价对象系李淑琴拥有的位于长沙市天心区太平街70号（太傅公寓）的住宅用途房地产，建筑面积为78.08，设计用途为住宅。2、区位状况1）位置：委估房产位于长沙市天心区太平街，坐落于湘江中路以东、五一大道以南、黄兴中路以西、解放西路以北。2）交通：有145、312等多路公交车途经估价对象所处区域，交通便利。3）环境景观：估价对象所处区域没有严重的空气、水及噪音污染,也无周期性洪水
