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1、房地产投投资潜力力城市分分析(浙浙江省杭杭州市)目录城市概概况 第一一部分：宏观经经济与政政策环境境分析20004上上半年城城市基本本情况的的快速一一览（表表格）一、区区域宏观观经济运运行情况况1、GGDP2、固固定资产产投资3、人人均可支支配收入入4、城城市化程程度55、恩格格尔系数数二二、政策策环境1、土土地政策策2、房房地产金金融政策策 33、房产产政策4、政政策影响响和展望望第第二部分分 土地地市场分分析一、历历年土地地供应状状况二、220044年1-9月土土地出让让分析三、土土地成交交情况分分析11、土地地出让金金2、未未成交情情况33、现场场竞标分分析四、土土地出让让价格分分析11
2、、用途途分析2、区区域分析析3、城城市之间间对比4、地地价指数数5、地地价占房房价的比比例五、土土地市场场展望第三三部分 房地产产市场分分析一、房房地产投投资状况况二二、房地地产供应应分析1、房房地产供供应总量量2、房房地产供供应结构构特征三、商商品房销销售分析析1、销销售情况况2、供供销平衡衡度33、空置置率与空空关率四、市市场需求求分析1、人人均居住住面积2、现现状及满满意程度度五五、房价价收入比比六六、商品品房价格格七七、房地地产展望望附附录一：杭州市市20004上半半年土地地出让具具体情况况（部分分）附录二二：杭州州市区基基准地价价标准(容积率率2.0)附附录三：杭州市市区土地地级别划
3、划分范围围附附录四：20004年杭杭州主要要楼盘介介绍房地产投投资潜力力城市分分析（浙浙江省杭杭州市）城市概况况：杭州州市位于于浙江省省北部，处处北纬330度116分，东东经1220度112分。面面积1665966平方公公里，人人口6336万。城城市居民民以汉族族为主，有有回蒙、 朝鲜、畲畲等277个少数数民族。辖辖上城、下下城、江江干、西西湖、拱拱墅、萧萧山、余余杭7个个区，富富阳市、建建德市、临临安市、桐桐庐县、淳淳安县55个县（市市）。杭州州市是我我国七大大古都之之一。自自秦始皇皇置县治治至今已已有二千千二百多多年历史史。五代代吴越国国和南宋宋曾在杭杭州建都都。杭州州是全省省政治、经经济
4、、 文化、金金融、旅旅游中心心，全国国风景旅旅游城市市和历史史文化名名城。杭州州市为华华东地区区交通枢枢纽,铁铁路、航航空、公公路、水水路四通通八达。有有沪杭、浙浙赣、杭杭甬、杭杭长等铁铁路线，年年旅客发发送量达达30000万人人次，货货运量 20000万吨吨左右，公公路总里里程近550000公里。航航空线222条，与与50个个城市和和地区通通航。水水上航道道航线558条，里里程达221000多公里里，停靠靠站3888个。第一部分分：宏观观经济与与政策环环境分析析城市快速速一览：市区人口口393万万人人口自然然增长率率2.011商品房竣竣工面积积82.66万GDP（220033）20922亿元
5、户均居住住面积57 新开工面面积314.6万人均GDDP（220033）3.277万元户均人口口3.3 人商品房销销售面积积75.77万人均居住住面积（220033）17.22 房价收入入比8.744空置率5%市区居民民可支配配收入（220033）128998元房地产投投资额110亿亿元市区商品品房平均均价格76400元/市区居民民消费性性支出（220033）99500元房地产投投资增长长率41.33%商品房价价格增长长率11.88%注：市区包包含萧山山、余杭杭区；除除特别注注明外，以以上公布布的数据据为20004上上半年数数据。一、 域域宏观经经济运行行情况：1、GDDP自上上世纪990年代
6、代初开始始，连续续13年年内，杭杭州经济济一直保保持两位位数的增增长速度度，其中中房地产产业对推推动GDDP的增增长做出出了巨大大的贡献献。据本本网统计计，1999920002年，杭杭州市房房地产开开发每年年的实际际投资额额以177%的速速度快速速增长，同同期房地地产增加加值占全全市生产产总值的的比重分分别达到到1.994%、22.200%、22.311%、22.422%和22.811%，呈呈逐年上上升态势势。1999920002年，杭杭州市房房地产对对经济增增长的贡贡献度分分别达到到3.443%、44.288%、33.188%、22.333%和44.133%。而而今年上上半年杭杭州市实实现生
7、产产总值111422亿元，比比上年同同期增长长16.2%。其其中一产产56亿亿元，增增长4.2%；二产6654亿亿元，增增长188.5%；三产产4322亿元，增增长144.7%。2、固固定资产产投资20004上上半年，全全市固定定资产投投资累计计完成4450.67亿亿元，比比上年同同期增长长29.5%，增增幅同比比下降22.7个个百分点点。其中中，国家家重点调调控行业业投资增增速大幅幅回落，以以水泥为为主的非非金属矿矿物制品品业和黑黑色金属属冶炼及及压延加加工业，上上半年投投资增速速分别比比一季度度回落777.66和933.6个个百分点点。从投投资主体体看，当当前杭州州市固定定资产投投资增长长
8、主要依依靠非国国有经济济单位投投资的推推动。上上半年，全全社会固固定资产产投资中中，非国国有投资资完成3302.20亿亿元，比比上年同同期增长长60.9%，占占全社会会投资的的67.1%，比比重比上上年同期期上升113.11个百分分点，而而国有及及国有控控股单位位投资完完成1448.447亿元元，同比比下降77.3%。3、人人均可支支配收入入长三三角地区区包括上上海市、浙浙江7市市和江苏苏的8个个城市，是是中国经经济最活活跃的地地区之一一。以下下是今年年上半年年公布的的有关该该地区城城市居民民人均可可支配收收入的排排名情况况：20044年1-6月份份长三角角城市主主要经济济指标（人人均可支支配
9、收入入）名次按实际数数值排序序按增长率率排序城市具体数值值（元）城市增长率（%）1台州市89833苏州市18.112上海市85133湖州市17.993绍兴市84399无锡市17.224宁波市83800台州市17.115杭州市77966宁波市16.886苏州市76777绍兴市15.887舟山市75722南通市15.668嘉兴市73755上海市14.999湖州市72344杭州市14.1110无锡市70966南京市13.7711常州市67999镇江市13.5512南京市58399泰州市13.1113南通市58100常州市1314镇江市54944扬州市1315扬州市51122舟山市12.7716泰州市
10、49300嘉兴市12.77从上上表可以以看出今今年上半半年，杭杭州市人人均可支支配收入入的绝对对值在116个城城市中位位居第五五，增长长幅度位位居第九九。4、城市市化程度度目前前杭州城城市化率率为555%左右右，20020年年将达770%。220033年末全全市人口口是6440万，由由此推算算城市化化提高115%，即即市区净净增1000万人人口，未未来166年每年年增加66、7万万左右。再再加新出出生人口口，如果果按照小小康水准准人均330平方方米来计计算，每每年新增增人口对对房地产产的需求求就达2200万万平方米米。5、恩格格尔系数数数据据：近几几年来，杭杭州市的的恩格尔尔系数持持续下降降。
11、至220033年末，市市区居民民为388.7%，同比比下降11.5个个百分点点；农村村居民为为36.3%，同同比下降降2.33个百分分点。二、政策策环境 在这短短短的大半半年时间间里，大大大小小小的房地地产政策策层出不不穷，各各方各面面对房地地产业都都投注了了不同程程度的关关注。 1、土土地政策策 土地地关关乎房地地产业生生存与发发展的一一种物质质，土地地的相关关政策更更是与地地产界的的命脉息息息相关关。 20004年年的土地地市场在在巩固220033年全面面整顿政政策的基基础上，继继续加大大力度，对对土地供供应严格格把关、从从源头入入手，规规范房地地产市场场 。我我国上半半年陆续续出台的的土
12、地市市场政策策法规如如下：国国务院办办公厅关关于清理理整顿各各类开发发区加强强建设用用地管理理的通知知 国国务院国国土资源源部土地地利用司司关于建建设用地地备案制制度执行行情况的的通报 国土资资源部国国土资源源部关于于下达的的通知 国土资资源部关关于深入入开展土土地市场场治理整整顿土地地管理的的紧急通通知 国务院院办公厅厅（详详情请见见中国地地产投资资网“政政策法规规”栏目目）2、房房地产金金融政策策 房地地产，这这个迅速速发展的的行业，其其发展速速度与热热度已经经引起了了国家的的关注。为为给杭州州经济发发展过热热实现“降降温”，国国家采取取了一系系列宏观观调控措措施，以以确保包包括房地地产行
13、业业在内的的多种行行业保持持正常稳稳定的发发展。 中央央双管齐齐下，一一方面通通过政策策下发和和监管来来控制银银行的放放贷规模模，从而而有效抑抑制过热热行业的的资金源源头，另另一方面面则通过过调整资资本金比比例，来来进一步步抬高过过热行业业的准入入门槛。220044年4月月11日日央行宣宣布，从从4月225日起起，资本本充足率率低于一一定水平平的金融融机构，将将执行88%的存存款准备备金率，国国有独资资、股份份制商业业银行、外外资等金金融机构构将执行行7.55%的存存款准备备金率，目目的是限限制商业业银行的的信贷盲盲目扩张张，房地地产业是是信贷调调控的首首要对象象之一。 4月227日，国国务院下下发通知知，将房房地产开开发固定定资产投投资项目目(不包包含经济济适用房房)资本本金比例例从200%提高高到355%及以以上。 随着着中央对对房地产产开发信信贷规模模的控制制，五一一前后各各大银行行纷纷采采取相应应措施提提高个人人住房按按揭贷款款门槛，归归纳总结结主要是是限制个个人购买买2套（及及2套以以上）的的住房以以及高档档别墅，旨旨在控制制炒房投投机，平平抑房价价。2月月26日日，中国国银监会会发布了了商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引(征征求意见见稿)。指指引规规定，商商业银行行对个人人住房贷贷款的发发放，应应将每笔笔住房贷贷款的月月
