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1、关于二环东片区调查总结调查时间：2009年4月27日2009年5月1日调查范围：南起经十路，东至大辛河，北至外环路，西到二环东路接将军路。调查项目：A.写字楼项目中润世纪广场三庆枫润商务大厦三威大厦润达商务中心B.住宅项目御景山墅东领尚座海信都市阳光鲍德现代逸城锦绣泉城丁豪蓝调国际假日丽景舜兴旺苑山久水远普利花园C.商业项目盖世农贸市场辛甸金城商城居然之家红星门凯龙D.村改或已清盘项目姚家村村民安置房上海花园福润康城东兴寓城春天花园东方花园一、区域概况本区域的范围补充说明：鉴于二环东片区与工业路片区差异之处甚微，且两片区同属与二环东部区域，所以现将两片区同归属于二环东片区。片区从区位上来看，位
2、于济南整个市区的东部近中区域，在济南的城区管辖区域上来看片区大部属于历城区，少部分属于高新区。片区在济南的城市发展过程中，起着承老城启新城（高新区）的重要枢纽作用。随着近年来济南市经济的快速发展与市区城市建设步伐的速度加快，片区的经济与城建在诸多利好因素下起飞。世纪之初，片在众多济南市民的印象中还是乡村之地。但是，随着高新片区的迅速发展与济南东部片区的快速崛起，处于老城和新城之间的二环东片区也得到的前所未有的发展。片区的城市建设、基础建设、市政配套、商业配套等得到了焕然一新的改变并在逐步趋向完善。特别是二环高架的建设、二环东路的整修以及BRT公交系统的开通，片区不久的将来在多方面的发展均会提速
3、。片区在整个城市中的价值也会相应提高。此外，高架桥修建与二环东路整修也将会给片区的发展带来新的发展契机。比如，促进片区内棚户区的改造，带动片区汽车服务业的发展，提升片区内诸多项目的城市价值，增加客户对片区内诸多项目的信心等。片区依托二环东路的优越区位和便捷交通，目前已形成了二环东路写字楼集聚群。近年来，随着东环国际、嘉恒商务大厦、东方丽景、发展大厦、火炬大厦、中润世纪广场、航空大厦等诸多济南知名写字楼的落成运营，片区的写字楼集聚群规模已经成形。随着二环高架及二环东路的建成通车，片区的区位优势将更加突出，片区的城市价值也将会有所提升。这，也势必会催生二环东路两侧开发更多的新建写字楼，使片区的写字
4、楼集聚群在济南甚至在全省更具影响力。片区的商业配套已较为成熟，现在片区内已基本形成了窑头路商区、姚家商业区、七里河商业区、祝甸商业区、十里河商业区等诸多二级商业圈。而且，现在各商业区内部商业配套设施已基本固定。片区内银行、医院、学校、超市等配套也是一应俱全，几近完善。片区内生活、就医、子女教育、购物等都非常便利。片区的发展已由多年前的乡村印象一跃成为现在城市发展过程中起过渡枢纽作用的要领之地。特别是，近年来片区内锦绣泉城、富祥天地、泉印兰亭、东方花园、三箭平安苑、辛甸花园、上海花园等大盘的落座入住，使片区内居住品质明显提高。并且，当前正在开发建设的假日丽景、海信都市阳光、鲍德现代逸城等新建楼盘
5、将会进一步促进和改善片区内居民的居住品质与居住环境。比如，御景山墅项目作为片区内仅有的城中别墅，将会极大提升片区的档次和形象。现在，片区已被广大市民所认可，片区将成为诸多购房者置业和投资的热土。二、各类项目基本情况A.写字楼项目1.中润世纪广场项目位于经十路与二环东路交汇处东北角，是由中润置业投资开发的大型城市综合体。项目开发总建筑面积约25万平米，其中7栋写字楼总建筑面积约为15万平米，沿街商铺总建筑面积为10万平米，住宅（中润世纪城）总建筑面积约9万平米。项目凭借紧靠经十路大动脉和二环东路的城市主干道的交通和区位优势，写字楼的开发推出较易获得市场的认可。当前项目的5栋写字楼中，临二环东路的
6、北边一栋由平安保险团购，临二环东路的中间一栋为由中国移动给团购，在西南角的移动现在正对外公开发售（价格为：1100013000元/平米，只售不租），南边临经十路的两栋由中国移动全部团购。项目北边沿窑头路的商业配套，随着银座的入驻，加上周边窑头小区、友谊苑小区、三箭吉祥苑、中间文化城、出版技工学校等高密度人群的支撑，项目商业销售情况进展顺利，现在基本已经售罄。项目的住宅为11栋高层（18层左右），容积率为1.8。目前，住宅还有10余套，户型多是200300平米的复式住宅。住宅起价为7500元/平米，均价为8000元/平米，最高价为9000元/平米。项目规划项目规划设计显据特色，项目广场南面入口处
7、设有自由女神及喷泉，项目绿化率为35%，内部规划有绿地，绿地面积高达4000平米（每平米造价为2元/平米），项目内部有乔木灌木，白玉兰（3000元/棵），植物适合不同季节，各种各样的植物搭配，可使小区内四季常绿，小区中间还有2000平米人工湖。项目会所总建筑面积为6000平米（地下两层，地上两层），会所具体作何用途现在尚未确定。2.三庆枫润商务大厦项目位于工业南路100号路南，由A座和B座共同组成，其中A座21层，B座9层。项目由山东三庆置业有限公司投资开发，项目处于已经建成的三庆枫润山居住宅区北侧，南依五顶茂岭山，西南紧邻历下区政府，地处济南市经济文化中心的历下区东部，是济南老城中心与东部新
8、城的枢纽地带。枫润商务大厦向西500米即到济南城区三条主要交通线路二环东路、解放路、工业南路的十字路口，向东约3000米即到达东部高新开发区的核心地段，大厦对面为即将改造的济南汽车东站。畅达的交通网络和济南东部新城未来规划建设，成就了大厦黄金枢纽地理位置。大厦1-2层为商业空间，321层为商务办公空间标准层高3.3米，7.8米超宽室内柱距，提供多重面积区间选择，自用、投资皆宜。321层办公标准层，分为13个基础办公单元。单元面积由70180不等，多为轻体墙分隔，有利于平层空间的整体使用。项目周边配套设施完善，商业氛围浓厚，较适宜商业办公。项目目前销售价格已由2005年的4900元/平米增值为现
9、在的7750元/平米.项目商业部分由东城烧鹅仔和夏日丽景酒店整整租。3.三威大厦项目位于华龙路中段，是由山东大地房地产公司投资开发的一栋30层百米高层全精装商务楼，1层设有大堂、接待厅、阳光咖啡厅、商务中心等；2、3层设健身房、会议室、精品商务酒店等；4层到29层商务楼，标准层提供四个标准办公单位；28层为跃层式LOFT办公单位，最顶层为屋顶花园。项目自2007年开盘以来，价格从起初的6940元/平方米上升到如今的7140元/平方米。山东大地房地产公司在此之前已成功开发并良好运营两发展大厦，因此，公司在开发此项目时积累了丰富的开发经验并形成了自己的管理模式，公司在发展大厦的物业管理服务获得的大
10、众的普遍认可，赢得了信誉，赢得了市场较好的口碑，这些也将会为本项目的良好销售奠定良好的市场基础，有利于项目的销售。当前销售率为85%左右。当前销售价格为7000元左右/平米。4.润达商务中心项目位于历城区华能路中段（留学人员创业园西邻），是由山东鲁信置业公司投资开发的办公写字楼。写字间面积从601000平米不等，项目当前售价为4500元/平米。B.住宅项目1.御景山墅项目共7栋楼组成，共约210套，为城市中心的山水别墅项目。项目毗邻燕翅山，依山而建，内有水池及游泳池（仅适合小孩使用）。小区内有会所，健身器材。建筑形态为联排别墅、叠拼别墅，均为毛坯房。其中，联排别墅为195202平米/套，118
11、0013000元/平米，叠拼别墅为205平米/套，12000元左右/平米。另外，还有平层面积为110平米左右（两室两厅），1100012000元/平米。据其销售人员介绍，项目当前销售在一般以上，个人推测，时间销售率可能还不足50%.2.丁豪蓝调国际项目位于华能路与化纤厂路交叉口西南角，总占地面积约37亩，总开发建筑面积约12万平米，是由丁豪集团旗下济南信荣房地产开发有限公司投资开发，由北京益言堂地产服务机构全称代理。项目位于济南发展的热点东部区域，是丁豪进军济南的首个项目。项目开发集写字楼和住宅为一体。住宅设计户型面积从5080平米不等。项目目前周边围挡已经树立起来，但是尚未动工。通过其周边围
12、挡可以看出，项目要打造的即是小户型为主的年轻人住宅。项目文案鉴赏：丁/浩/集/团 实/力/钜/献年轻不在路上城市中心价值主流生活区域无限释放激情，梦想不再受限三大商圈交汇处，富有心灵居所3.舜兴旺苑项目位于将军路于华山西路交汇处东南角，总占地面积总开发建筑面积 共有栋多层（6层）住宅组成。项目是高家住村委会为改善本村村民居住环境而开发。项目设计户型面积从77120平米不等。具体户型信息如下：户型类型户型面积户型结构户型比例A177两室一厅一卫12%A286两室两厅一卫10%A394两室两厅一卫22%A4108三室两厅一卫19%A5110三室两厅一卫17%A6120三室两厅两卫20%由上表可以看
13、出，本项目户型比例中，110平米的小三室户型占有较大比列。项目位于济南东北部，就目前来看，虽有70.84.89.121路等多路公交车通联，但从区位上来讲依然是有点偏。而且项目随离华山公园距离较近，但是项目当前周边配套设施依然是不完善，日常生活不太便利。项目于2007年11月份开盘以来，销售价格已由原来的1900元/平米升至现在的3120元/平米。随着济南二环高架桥的开通及二环东路的整修，将会为项目带来新的销售契机。4.大地锐城项目位于济南东部历城区华能路38号，由三条动脉主干道：花园路、工业南路和二环东路共同围合形成的城东新央区里，项目紧邻留学人员创业园。项目总占地面积48859.93平米，总
14、开发建筑面积约为15万平米，共开发10栋，其中6栋住宅+1栋高层办公楼+1个五星级酒店+1个Shopping-Mall+1个酒店式公寓,住宅共2000套。由6栋花园式精装高层住宅（锐城国际社区）、10万平米“公园情景”体验式购物广场（锐城国际购物广场），6A摩天写字楼（锐城国际大厦），五星级酒店（锐城国际酒店）、酒店式公寓（锐城国际公寓），双语全托管幼儿园组成。项目建成后将居住、购物、办公、酒店、娱乐和休闲融为一体，打造济南首席城市综合体（国际上称作HOPSCA，即由酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会所(Club)、寓所(
15、Apartment)组成复合化城市中心）。项目于2009年3月份开工，2009年年底竣工，2010年上半年入住。项目是济南首席城市综合体，其核心价值观是“合聚、新锐、简约”；近期主推的锐城国际社区，其核心理念是“简单生活，风行大地”。锐城国际社区由多栋中国山水园林高层住宅组成，与北向商业版块动静分区，并且实现绝对人车分流，倾力打造彻底精装、环保节能科技型住宅，为业主创造国际化、高品质简单生活。项目开发开创了多项济南第一： 济南第一座引入天光、水景河、室内花园和屋顶花园，营造开放式、“公园情景”体验式10万平米购物广场 济南第一家室内“激流勇进”，将过山车、丛林探险和水流融合起来，是一种很新潮的水上主题乐园济南第一家真冰溜冰场 济南第一座打造6A标准的摩天写字楼 济南东部第一家大型豪华影城济南东部第一家五星级酒店济南第一个将节能中央空调引入住宅区（4号楼）济南率先引入人车完全分流、纯地下停车理念（3500地下停车位）济南率先打造彻底精装修，为同行树立精装标杆 项目工程进度：项目目前已有7栋封顶，销售价格为起价：4810元/平米，均价：5200元/平米。项目目前正在加推“3限销售”（限时、限量、限价）25层以上观景房
