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1、广州天河区住宅房地产市场调研报告1天河区住宅房地产市场宏观环境概述31.1、天河区宏观环境概述31.1、地理环境31.L2、人口43、居民收支41.L4、城区建设与规划51.L5、宏观经济进展情况7小结91.2、 2010上半年天河区房地产行业进展概述101.2.1、 房地产成为2009年天河区经济进展助推器101.2.2、 天河区住宅市场表现11小结132天河区住宅市场概述152.1、天河区住宅市场总体概况152.2、 天河区住宅市场各板块情况分析172.3、 1、天河北板块182.2.2、 珠江新城板块192.2.3、 天河公园板块232.2.4、 员村板块242.2.5、 东圃板块252
2、.2.6、 五山一粤垦路板块272.2.7、 华南植物园板块27小结293天河区各版块在售项目介绍293.1、 总体销售情况293.2、 项目简介343.2.L星汇云景343.2.2.阳光假日园363.2.3.翠屏领东天河383.2.4江源半岛花园413.2.5.宝翠园433.2.6.合生.东御苑453.2.7.易丰大厦47广州天河区住宅市场调研报告1、天河区住宅房地产市场宏观环境概述1.1、 天河区宏观环境概述1.1.1、 地理环境广州市是五大国家中心城市之一，中国最大城市之一，华南地区第一大城市，广东省省会，而天河区通过十几年的进展已经成为广州中心城区，其区位重要性不言而喻。天河区成立于1
3、985年，是从广州市郊区划分出来的新城区，所辖区域位于广州市东部，东接黄埔；南到珠江，与海珠区隔江相望；西从广州大道、杨箕、先烈东路、永福路，沿广深铁路方向达登峰，与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区与萝岗区相接，区境地理坐标是东经113o15,55113。26,30”,北纬23602314,45。区径东西极限长18.75公里，南北极限长15.75公里。向同I山丁 三SU4山太阳,展珠客.O旺两加强山Jrt-pjihQjUu4 *m?g片林 2g/三土芬A金胜村工1fK疔0Ui河:工车石短图表1天河区行政图III 1.2、人口2009年末全区常住人口117.96万人,增长2.6虬户籍人口74.5
4、2万人，增长4.0%；户籍人口户数20.65万户，增长4.3%。天河区有70万左右外来暂住人口聚居于城中村，如靠西边老城区的石牌村、冼村、猎德、棠下、车陂等村均有35万余人，其他村也有万人以上。外来暂住人口通常从事建筑、制衣造鞋、餐饮运输与服务行业，多为体力劳动者与刚就业的外地大学生。III 3、居民收支就业2009年全年单位职工年人均工资66799元，增长7.6%；居民人均可支配收入28266元，增长10.6%；居民人均消费性支出24279元,增长12.5%；交通与通信、教育文化娱乐服务与衣着支出分别增长37.7%、17.4%与16.0%。城市居民恩格尔系数为34.5%。全年城镇登记失业人数
5、17014人，城镇登记失业人员就业人数12448人，失业人员就业率达到73.2%,比上年提高2.5个百分点。1.1.4、城区建设与规划1：cn：-s三z二一I-巨h三I一二二=工图表2天河区规划图以创建文明城市与“迎亚运”为契机，大力推进宜居城区建设。配合广州市推进珠吉路延长线、科韵路北延长线、云溪路等工程建设,协助做好轨道交通工程与珠江新城集运系统的征地拆迁工作，加快打通断头路，内环路放射线由先烈东横路至濂泉路段、珠吉路与海军仓库联络线工程已经完成。城中村改造有序推进，猎德村改造复建安置房建设进展顺利。同时根据广州市建设全省“首善之区”的城市定位，结合“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市空
6、间进展战略，围绕天河区“建设成为现代化大都市中心区”的进展定位，引导资源优化配置，大力进展地铁商业，进一步完善、优化现有商业网点与市场体系，建设布局合理、结构优化、功能先进、层次分明、可持续进展的商业体系；以促进传统商贸业向现代商贸业升级为切入点，推动现代商贸业与生产服务业、房地产业等有关产业的联动进展，使现代商贸业成为天河区进展现代服务业的支柱力量；进一步增强天河区现代商贸业的集聚力、影响力与辐射力，将天河区建设成为集中展示广州现代商业地位与国际形象的标志性区域，珠三角乃至华南地区核心商业区之一，具有一定国内及国际影响力的高端商业汇合中心、时尚潮流体验中心、行业信息公布与价格形成中心。图表3
7、天河区城市功能能图1.1. 5、宏观经济进展情况 经济总量据初步核算，2009年全年地区生产总值（GDP）1608.00亿元，比上年（下同）增长12.5%,总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.6%0经济保持平稳较快进展，经济结构在调整中进一步优化。全年第一产业增加值2.52亿元，增长2.4%；第二产业增加值265.48亿元，增长6.8%；第三产业增加值1339.99亿元，增长13.7%,对全区经济增长的奉献率达到90.1虬第三产业增加值增速分别比第二产业与全区GDP增速高出6.9与L2个百分点。三次产业结构为0.2：16.5：83.3,第三产业比重较上年提高2.3个百分点。按常住人口计算
8、，全区人均GDP达138091元（折合为20218美元），增长9.5%。2010上半年全区完成地区生产总值841.25亿元，同比增长12.8%,增幅比去年同期加快2.0个百分点，经济总量继续领先全市各区。三次产业增加值在GDP中的比例为0.2：14.6：85.2o其中：第一产业增加值1.37亿元，增长10.7%；第二产业增加值123.19亿元，增长11.0%,增加值在全市各区县级市排名从去年上半年的第四降至第七；第三产业增加值716.68亿元，增长13.1%,总量排名全市第二，增速排名从去年上半年的第九提升至第四位。我区上半年第三产业增加值奉献率为86.7%,比一季度提高1.2个百分点。 投资
9、全年实现全社会固定资产投资总额556.54亿元，增长34.4%o其中，基本建设完成投资202.60亿元，增长61.5%；更新改造完成投资127.31亿元，增长35.8%；房地产开发完成投资226.63亿元，增长17.5%o重点项目建设推进加快，市级以上重点项目完成投资165.19亿元，增长76.1%。从产业投向看，第一产业完成投资0.10亿元，增长L9倍；第二产业完成投资107.03亿元，增长97.6%；第三产业完成投资449.42亿元，增长25.0%,占全社会固定资产投资的比重为80.8%。2010上半年天河区固定资产投资持续增长，全区累计完成全社会固定资产投资239.96亿元（按法人在地口
10、径，含房地产投资），同比增长30.0%,总量位列全市各区第二。其中，固定资产投资完成14L16亿元,同比增长39.6%;房地产开发投资完成98.80亿元，同比增长18.4%o小结天河区作为广州的新城市中央，在政策的大力扶持下，通过连续十几年的快速进展，形成了政治稳固、经济快速进展，城市规划合理的良好局面。2009年全年GDP为1600个亿成为广州第一个超过1500亿大关的市区，下一步目标直指2000亿的GDP总量。快速进展的经济为房地产的进展提供了良好的契机，从98年国家开放住宅市场开始，天河区抓住了黄金十年的进展机遇成长为一个较为成熟的房地产市场。今后的几年天河区围绕广州市建设“首善之区”的
11、城市定位，发挥天河区作为现代化大都市中心区的核心作用，将产业进展规划与城市建设规划、土地利用总体规划紧密结合，做到“三规”对接。深入贯彻“生态优先、宜居为重”的要求，加强城市综合环境整治，健全基础设施体系，把天河打造成为广州的宜居城区。天河区的房地产市场必将迎来又一个快速进展的良好机遇。1.2、2010上半年天河区房地产行业进展概述1.2.1、房地产成为2009年天河区经济进展助推器回顾2009年，金融业与房地产也在天河区经济增长过程中很好地扮演了助推器的角色，其增加值对GDP的奉献率合计为39.8%,天河区全年增速也高于全市GDP增速1.0个百分点。但今年一季度，由于政策导向的原因，这两个行
12、业的奉献率仅为13.9%。天河区2009年全年房地产开发完成投资226.63亿元，增长17.5%o房屋施工面积1413.65万平方米，同比下降0.2%,房屋竣工面积246.32万平方米，下降8.8乐商品房销售面积298.10万平方米，增长25.3%,商品房销售合同金额391.43亿元，增长37.6%,年末商品房空置面积60.99万平方米，下降18.2机2010上半年受政策调控的影响市场观望情绪浓厚，下跌预期逐步增大。一季度全区商品房销售面积增长仅为0.6队比去年同期减缓23.3个百分点。此外，尽管抑制房价过快上涨的政策措施正逐步发挥效应，但销售价格仍处高位。一季度全区商品房屋施工面积1220.
13、80万平方米，同比增长5.8%；其中新开工面积89.97万平方米,同比增长92.4%,这有利于增加商品房供给，缓与供需矛盾。一季度商品房平均销售价格（销售额/销售面积）达每平方米15108元，比1-2月下降14.0%,但仍比上年同期涨38.4%o尽管从近半年来说天河区不管从销售面积总数还是销售套数都只排在广州十区二市的第五名，但均价22110元/Itf却排在第一位。天河区黄金般的地段关于市场来说仍然具有极强的吸引力，因此单价一直在较高位运行。统计时段：2010年04月Ol日至201共09月27日名琳巳售统计套数8面积J均价，合计353513799829111711增城7923890249680
14、72花都699772S22261183番禺5389539630123824白云4003418850126775天河2976372888221106海珠23642517175747荔湾176818SS78188118从化156317268366389南沙1007115179632610越秀6295678321511萝岗41541315838412黄悌31730445109S6图表4上半年广州各区销售排名1.2.2. 天河区住宅市场表现2010年上半年天河区房地产开发投资额广州市十区二市的近四分之一，所占比比如此之大，要紧得益于珠江新城大量的写字楼与商业住宅的开发。超高的地价加上高层与超高层的建筑
15、高度使得投资巨大，这里也聚集了一大批实力雄厚的开发商在此拿地建楼，如富力地产、越秀城建、伟腾地产、高德置地等。2010年上半年天河区商品房销售面积2010上半年天河区与广州市商品房销售面积比例图口市区商品房销售面积合计（企业办公所在地口径）（万平方米）天河区商品房销售面积（万平方米）2010年上半年天河区商品房销售面积达到90.36万平方米，占到整个广州的19%的比例。多达几十个楼盘的推售量使得销售面积非常大，但目前来说天河区各个楼盘的去化速度都还能够，销售情况比较理想，第二季度累计销售1175套，环比略有下降。月份网签筋（套）三W(B,)（元）月末未售套数月末未售酶（武）4月份45458788206611,214,647,100
