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1、论四川物物业服务务民企新新环境下下赢利模模式再造造 20008-5-222 117:112:000 | Byy: 向向国荣 0推荐21世纪纪初中国国经济发发展的跨跨越式腾腾飞,作作为国家家GDPP增长重重要组成成部份的的房地产产业也得得到了迅迅猛的发发展,极极大地改改善和提提高了国国民的生生存品质质和生活活质量,与此同同时,中中国房地地产业的的发展也也使原仅仅仅只承承担房地地产开发发售后服服务及附附加值提提升的物物业管理理服务业业得到了了快速发发展。仅仅仅266年的中中国物业业管理服服务业发发展与国国民生活活朝夕相相关，日日益成为为现代人人的工作作和生活活的重要要标志,也是现现代不动动产业经经
2、营管理理的重要要内容，对对国民经经济的发发展和国国家的长长治久安安起到了了重要的的促进作作用。 时值220077年国家家金融政政策和房房地产宏宏观调控控之际,物权权法及及中国第第一部物物业管理理条例等等相关法法律法规规相继出出台,给给中国物物业管理理服务业业界的发发展问题题提出新新的课题题,尤其其是对中中国西南南地区(四川、云云南、贵贵州)物物业服务务业之民民营企业业的生存存和发展展提出了了更为严严峻的挑挑战，而而目前本本地区区区域市场场环境和和组织发发展的现现状差强强人意，如如何转危危为机？如何才才能在激激烈的角角逐中独独占鳌头头？随着物物权法、物物业管理理条例、劳劳动合同同法及及成都都市物
3、业业管理条条例等等国家相相关的政政策法规规和地方方性配套套文件的的相继出出台，对对传统的的物业管管理服务务经营模模式提出出新的挑挑战。一、四川川物业服服务民企企营运环环境下的的认识根据中中华人民民共和国国物权法法第六六章第七七十条至至第八十十条、第第十章第第八十条条至第九九十条1法法规精神神，物物权法从从物权的的角度，明明确表述述和界定定了业主主、业主主大会、物物业服务务企业这这三大物物业服务务活动主主体的地地位,权权利、义义务和责责任，因因而物业业服务企企业是业业主基于于平等协协商签订订合同形形式的服服务与被被服务关关系，因因此，四四川物业业服务民民营物管管服务企企业首先先要准确确把握管管理
4、服务务的定位位，按照照合同约约定接受受委托，管管理建筑筑区划内内的建筑筑物及其其附属设设施设备备，而不不能包打打天下；其次，要要对物业业管理责责任边界界作界定定，尤其其是以公公共秩序序维护费费代替了了保安费费的提法法，要尽尽快作出出适宜的的调整，以以降低营营运风险险；第三三、要正正确处理理管理与与服务的的关系，即即是对受受托的共共用设施施、设备备进行管管理，对对业主服服务；第第四，要要明确针针对共同同部位、共共用设施施设备（如如车库、停停车场等等）的经经营管理理处置权权，规范范企业自自身经营营行为，用用契约完完善其经经营管理理；第五五、要理理解业主主、业主主大会的的责权利利关系，充充分关注注业
5、主和和业主委委员会，使使其管理理和服务务能协调调发展；第六、要要关注物物权法的的三种管管理服务务模式在在新阶段段的发展展动态，适适时调整整公司营营运模式式和市场场拓展营营销策略略；第七七、业主主大会的的履约能能力和守守约能力力，是否否具备诉诉讼主体体资格，目目前法律律界尚有有争议，故故对其风风险的预预估判断断和履约约、违约约的债权权债务承承偿能力力应当详详加分析析；第八八、劳劳动合同同法的的实施，物物业服务务费的几几乎不上上调，劳劳动力成成本的不不断加大大，给本本是微利利行业的的物管服服务业提提出了严严峻的考考验，因因而企业业管理水水平的进进一步提提高，成成本控制制的进一一步加强强，附加加值客
6、户户服务满满足（特特约服务务）的开开展，日日益成为为物管服服务业尤尤其是四四川物管管服务民民营企业业的生存存发展的的有效途途径。二、公司司利润最最大化的的选择 根据经济济学相关关原理，个个人和企企业通过过考虑边边际量将将会作出出更好的的决策，只只有一种种行动的的边际效效益大于于边际成成本，一一个理性性决策者者才采取取这项行行动22。如何控制制组织发发展过程程中的规规模经济济与规模模不经济济。从以以上关于于规模经经济与不不经济的的成因分分析，规规模太小小的公司司如何才才能以小小博大，要要取得高高利润，只只有与大大公司寻寻求合并并，以求求得成长长时间、空空间和机机会；那那么，有有些大公公司由于于机
7、构过过于庞大大，很多多情况下下无法与与单位成成本较低低的小公公司进行行有效竞竞争，从从上述分分析可见见，这种种趋势是是世界性性的，规规模庞大大、产量量高的公公司正在在解体，而而小的工工厂还在在以高效效低成本本的生产产方式越越来越居居于主要要地位5。因因此，作作为四川川地区在在物业服服务企业业在生存存发展的的道路上上，应选选择“活下去去比什么么都强”以及“产值不不重要，利利润是目目的，现现金为王王”的温洲洲模式作作为借鉴鉴，小型型企业应应草船借借箭，不不必非当当“鸡头”；大型型组织应应统一战战略前提提下，细细化分解解，海纳纳百川，发发展成多多维航母母集约化化舰队，求求得共赢赢和共同同发展。三、新
8、环环境下物物业服务务企业赢赢利模式式的选择择在规模不不经济的的限制前前提下，销销售减成成本等于于利润的的最基本本赢利公公式，在在物业服服务业组组织的发发展中呈呈现：j销销售额多多年不增增加（物物管费涨涨价太难难！），k销售收入锐减（公用部位收益和多种经营按照物权法后的与业主大会再分配）；l劳动力成本不断上升（劳动合同法的实施）；m组织管理难度提高和边际成本加大。因此，如何转换常规的物业服务营经营模式，学者认为可通过以下途径获得：第一、不断优化管理，规范组织制度建设和作业规程，降低组织管理成本和长期边际成本；第二、以为客户创造价值和附加值服务提供为经营思想，细分客户需求寻找客户满足新途径，加强特
9、约附加值非常规服务的提供（如社区金融、直销、DM直投、24小时服务等）提高销售额；第三、用服务品质铸造团队服务品牌，超越组织规模发展之规模不经济的束缚，致力与同行业、各类客户共赢局面，共同创造价值，以此赢得自身组织的定期发展。四川地区区同业者者应当根根据公司司发展状状况，业业务情况况发展阶阶段和行行业趋势势，重新新细分市市场营销销和生产产产品定定位，找找准目标标市场客客户并予予以满足足，了解解新环境境下的行行业发展展态势，寻寻找客户户新的需需求满足足，为客客户创造造价值，不不仅要注注重客户户现在的的利益还还有更加加关注客客户长久久的利益益，在激激烈的市市场竞争争中，坚坚持和谐谐发展的的理念，不
10、不断提高高自身的的发展，为为公司带带来新的的盈利增增长点。四、促使使组织发发展变革革成功的的可行性性建议作为变革革的推动动者（CChannge ageent）应应当推行行有计划划的变革革（Pllannned Chaangee）以达达到组织织适应环环境变化化的能力力和改变变员工行行为之目目的，作作为组织织发展（OOrgaanizzatiionaal ddeveeloppmennt, OD ）中组组织越来来越多地地依靠团团队完成成工作任任务。（RRobiins 19997.PP.6220）团团队建设设（Teeam buuilddingg ）利利用高度度互动的的群体活活动提高高了团队队成员之之间的信
11、信任与真真诚66，由由于团队队工作比比个体工工作需要要更多的的时间和和更过的的资源（RRobiins 19997.PP2899）,因因而建设设高效工工作团队队及其绩绩效评估估对组织织发展的的变革显显得尤为为重要。建设高效效服务团团队1组织织定位和和法人治治理结构构健全只有建立立起能够够反映公公司战略略意图和和目的的的组织机机构设计计,公司司的整体体绩效才才有提高高的基础础。而战战略是随随着环境境不断变变化的因因而组织织机构的的设计应应当适应应其灵活活性，因因此灵活活性和扁扁平化原原则的采采纳使组组织设计计对战略略执行更更加有效效，而法法人治理理结构的的健全将将是公司司健康发发展及企企业快速速发
12、展的的刹车系系统和管管控手段段。2建立立学习型型组织对对于公司司发展成成为必要要“先找对对人，再再决定做做什么”7。是从从个体到到团队的的最初，建建立内部部客户服服务意识识、打破破层级官官僚壁垒垒是现代代企业高高效运转转、组织织沟通良良性的前前提，通通过培训训，培养养员工与与组织趋趋同的价价值观，培培训员工工的业务务技能和和职业道道德，在在促进员员工职业业生涯规规划发展展的过程程使是公公司得以以不断壮壮大，“只有学学习才能能改变命命运”，公司司的发展展又何尝尝不是如如此，因因而必须须建立一一个不断断与外界界进行物物质和能能量交换换的系统统即学习习成长型型组织，以以弘扬组组织文化化，使公公司的基
13、基业得以以长盛不不衰。3用制制度建设设和品质质控制铸铸造公司司品牌完善公司司制度，彻彻底改变变“人治”。通过过制度建建设、产产品流程程再造优优化产品品品质，用用全面财财务预算算管理合合理分权权、充分分授权，以以解决CCEO代代理文化化的冲突突；用股股份制改改造和期期权配送送，完善善公司激激励机制制，求得得公司长长线发展展；用服服务品质质、员工工素质构构建企业业文化铸铸就公司司品牌的的价值。4以“为客户户创造价价值”成为公公司新的的赢利模模式根据公司司发展状状况，业业务情况况发展阶阶段和行行业趋势势，重新新细分市市场营销销和生产产产品定定位，找找准目标标市场客客户并予予以满足足，了解解新环境境下
14、的行行业发展展态势，寻寻找客户户新的需需求满足足，为公公司带来来新的盈盈利增长长点。5用减减法的方方式做好好加法8做做强做大大公司通过对员员工的信信念、组组织边界界、产品品质量、营营销渠道道、财务务及核心心价值客客户的管管控99 ，以以不断增增强企业业核心竞竞争力为为要素，以以为客户户创造价价值为目目的，确确定自己己的品牌牌战略和和公司发发展方向向。6培育育卓越领领袖。领领导（LLeaddersshipp）界定定为一种种能够影影响一个个群体实实现目标标的能力力（Roobinns 119977.P.3433），根根据权变变模型（Contingency model）理论：有效的群体绩效取决于以下两
15、个因素的合理匹配，即领导者的风格及领导者对环境的控制程序（Robins 1997.P.349） ，故而培育卓越的组织领袖是公司变革成功和新经济时代环境适应的重要因素之一，无论是毛泽东、杰克.维尔奇，还是亮剑的李云龙对组织文化的建设和形成莫不是有重要意义，同样的，在组织权力体制改革和股份制改革的发展道路上，公司第二代、第三代领导人甄选或子分公司第一责任人的风格和胆略、魅力莫不对组织的变革产生重大影响。随着知识识经济时时代的来来临，无无论是跨跨国组织织还是区区域性民民营物业业管理服服务企业业都面临临共同的的主题变革革与创新新，所有有行业都都进入了了一个共共同的全全球化市市场。当当我面对对激烈的的市
16、场角角逐时，我我们都要要反思并并重新设设计业务务流程，调调整经营营战略，以以使公司司的成本本、质量量、服务务和速度度均能领领先一筹筹。一个优秀秀的企业业家已经经意识到到一场人人和制度度变革的的到来，因因此公司司要通过过重新定定位、市市场细分分、客户户中心思思想确定定、人力力资源的的研发、制制度的完完善，标标准的规规范，盈盈利模式式选择、品品牌和文文化的建建设与传传播等等等方面以以当时环环境、组组织、员员工共建建和谐，获获得未来来的发展展优势和和成长机机会，以以不断营营建其核核心竞争争力。优秀的公公司应当当能主动动适应环环境的变变化，乃乃至保持持原有的的成功与与成就并并获取新新的成长长优势，所所有的企企业均可可以通过过不断创创新和不不断优化化其管理理营运的的活动，通通过场变变实现从从一
