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1、细心整理谨呈：保障房承建单位保障性住房融资效劳方案二一一年三月融资效劳建议书 特殊感谢贵司给我们这次宝贵时机为保障性住房建立供应融资效劳。我司踊跃进展保障房信托的理论探究和实践探究，已经摸索出一系列灵敏运用信托产品支持保障房建立的做法。我司在充分关注贵司融资需求及关留意点的根底上，有针对地提出效劳建议。我司有着极大的热忱和意愿利用自身的优势为保障性住房建立奉献自身的力气。*有限公司2011年3月书目第一局部 对保障性住房融资需求的理解和设想一、 信托参和保障房建立的实质二、 信托作为保障房融资渠道的优势三、公司设想的保障房融资整体解决方案四、公司融资方案的特点其次局部 保障房信托融资方案一、过
2、桥融资二、信托贷款三、购置应收账款收益权四、专项融资方案：针对政府保障房建立平台公司五、合作融资方案：和银行等其他金融机构协作六、REITs第三局部 公司保障性住房投融资经验及案例第四局部 公司简介第一局部 对保障房融资需求的理解和设想 保障性住房建立对于加快解决群众住房困难，稳定居民住房消费预期，调整住房供应构造，促进房地产市场平稳安康开展具有重要的促进作用。加强保障性住房建立已经成为迫切的须要，是将来相当长一段时间内中心和地方政府的工作重点，而巨大的建立资金缺口，已经成为当前推动保障房建立的最大障碍。一、信托参和保障房建立的实质 信托参和保障房建立的实质是到达“取之于民，用之+于民”的目的
3、。信托发动、吸取和利用社会资金，推动保障房的建立，效劳于广袤人民群众的住房需求；同时，为大量可投资于信托的社会资金供应了具有稳定收益和巨大社会价值的投资途径。借助市场化手段，进展保障房的开发建立，一方面缓解了政府的资金压力，另一方面因为快速完成保障房建立所带来的社会效益和对宏观经济的拉动效应更是难以估量，有利于促进经济的开展和社会的稳定。二、信托作为保障房融资渠道的优势快速：得益于公司制度支配上的灵敏性、贯彻国家政策的责任感、多样化的金融工具手段、丰富的风险限制经验等，我司能够向保障房建立快速投放资金。灵敏：我们这种公司是目前惟一可以同时在资本市场、货币市场和实业领域投资的金融机构。资金的运用
4、不以工程取得“四证”为前提，可解决保障房建立启动期及建立前期的资金缺口。我们能够会聚和引导大量社会资金，针对具体的保障房建立工程灵敏设计方案，而不是简洁地要求担保实力和还款来源。在保障房持续运营的过程中，信托可凭借独特的优势，开发房地产投资信托产品，为保障房供应长期资金支持。创新：当前北京地区的保障房建立任务重、时间紧、可供借鉴的经验少，是一项须要创新精神支持的宏大事业。解决建立资金问题，急需把各方资源整合起来，连接好各种融资渠道。我们的资金只是保障房建立多元化资金来源的一种，但却能在整体盘子中发挥“支点”作用，在银行等其他资金不能投资的时候，由信托资金担负启动工程的责任；在银行等其他资金存在
5、审批时滞的时候，信托资金快速到位。总之，信托资金凭借投放速度快、运用方式灵敏、创新实力强的特点，能够盘活企业和政府的资金流，对接社会资金和保障房建立，连接各种融资渠道，使保障房建立得以顺当推动，安居工程得以实施，社会稳定得以促进。三、公司设想的保障房融资整体解决方案当前我国保障房建立资金需求量大。而中国金融市场还未出现一款适宜进展此类投资的金融产品。作为惟一横跨资本市场、货币市场和实业投资领域的金融机构，信托公司享有独特的优势。作为一家具有极强社会责任感的信托公司，我们将这种优势转化为使命感，致力于为保障房建立供应整体融资方案。依据保障房的开发及运营特点，我们将一个完整的保障房体系开展流程划分
6、为三个阶段，并分别设计辅以相应的融资支持：l 第一阶段：启动期及建立前期，以信托融资等可灵敏运用的方式为主l 其次阶段：建立后期及运营初期，以银行贷款为主，信托资金等为辅l 第三阶段：持续运营期指租赁类住房。以REITs等长期性金融产品为主第一阶段：在保障房工程启动初期，对于拆迁、整理土地、前期工程款的支付，可由信托准备筹集资金予以解决。这一时期的工程通常不能满足银行的贷款条件，而依靠政府拨款又缺乏以满足大量工程开工的需求。信托资金能够盘活政府和企业资金，快速启动工程，成为引入其他社会资金的“支点”。其次阶段：在工程取得“四证”并满足银行其他贷款条件以后，可由银行向其发放开发贷款，补充工程建立
7、资金需求。银行供应的贷款通常能够支持完成工程开发。银行贷款一般最长为10年左右,但保障房的保障性住房特点，确定了回收期较长,往往长于10年。因此银行贷款到期后，还须要其他金融产品来支持保障房工程的资金需求和持续运营。在其次阶段，信托可发挥独特的优势，将包括社保资金、保险资金等在内的投资周期长、要求回报率适中的资金引入保障房建立，成为银行贷款的一种替代品。第三阶段：在租赁类保障房持续运营阶段，形成稳定的租金收入和现金流，且可获得资产升值收益。此时，可通过信托平台成立房地产投资信托基金REITs，将成熟运营的保障房，及其附属商场和停车场等经营性物业作为根底资产，引入资本市场。由此可实现前期银行贷款
8、和信托贷款等其他资金的退出，并融得大量资金，进一步推动保障房建立事业。四、我司融资方案的特点我司针对保障性住房的需求设计信托产品，并特地设置一系列实惠政策，所供应的资金具有如下特点：l 资金本钱：同业最低我司开展保障房信托业务不以经济效益为启程点，重点关注社会效益以及担当企业应有的社会责任，为开展我国的保障性住房体系，解决住房民生问题作出应有的奉献。我司将遵照同行业此类工程最低标准收取信托费用。l 资金额度：不设上限我司大力支持保障房建立，2011年内准备通过保障房信托业务筹集人民币100亿元以上，用于支持重点城市的保障性住房工程。l 资金运用期限：灵敏设置针对保障房建立单位的不同资金需求，可
9、以设置不同的资金期限。例如，针对单个具体工程的信托资金，期限可以设置为1-3年。基金化信托资金期限可以设置为3-5年，同时满足不同期限、不同额度的用款需求。通过发行基金化的信托资金，可以实现对保障房建立单位的融资需求一次审批，分次运用。REITs可为符合条件的保障房工程供应更长期限的资金支持。l 资金运用方式：灵敏支配不以工程获得“四证”为前提，几乎在每个阶段都可以对保障房工程供应资金支持。l 审批程序：尽量简化我司将保障房工程纳入绿色通道，尽快完成工程审批和资金划拨。投资决策流程图工程源、商业准备书工程接收、登记、分类与筛选业务部门评估立项、确定工程责任人签署合作意向书，开展尽职调查撰写工程
10、可行性探究报告风险限制评审起草法律文件/信托资金募集法律文件审查签署各项法律文件/信托成立划拨资金投资后管理工程收集/筛选/初审立项工程可行性探究与审核工程实施后期管理NoNoNoNoNoNo其次局部 保障房信托融资方案现阶段，信托参和保障房建立的主要模式为供应过桥融资、发放信托贷款。除此之外，我司还提出为收购存量住房作为保障房供应资金支持、干脆效劳于政府保障房建立平台公司、和银行等金融机构协作、发行保障房REITs等方式，为北京地区保障房建立奉献力气。我们公司准备在2011年以组合式金融产品为保障性住房建立供应100亿元以上的资金。具体方案如下：一、过桥融资主要用于解决保障房企业对流淌资金的
11、需求。对于由保障房开展单位开发建立的已纳入公积金贷款准备或银行贷款准备，但尚未满足放款条件的工程，我司以购置工程收益权的方式向其供应资金支持。待工程满足公积金贷款放款条件后由保障房开展单位回购工程收益权。信托资金发挥过桥资金的作用，一次审批，资金循环运用。保障房工程收益是指经营、管理和处置保障房工程包括其土地运用权、在建工程和其他附属设施所产生的收益，以及和该保障房工程有关的其他任何收益。保障房工程收益权是指依据相关合同约定从相关权利主体处获得工程收益的权利。二、信托贷款主要用于解决保障房开展单位对开发资金的需求。针对保障房开展单位开发建立的保障房工程，假如已经具备发放贷款条件，但由于未纳入公
12、积金贷款准备或商业银行受限于贷款规模而无法发放开发贷款，我司将发挥渠道优势，募集低本钱社会资金，为此类工程发放信托贷款。三、BT方式我司单独或者和合作伙伴合作，设立工程公司，代政府建立保障性住房工程，政府到期回购。四、专项融资方案：针对政府保障房建立平台公司我国局部地方政府已经成立了政府平台公司，特地负责保障性住房开发建立和资金筹措任务。平台公司为独立企业法人，有利于以企业名义对外筹集资金，有利于资金的集中调配和归集适用，提高资金运用效率。针对保障房建立平台公司以下简称“平台公司”，我司将从平台公司资本金和后续开发贷款两个方面供应资金支持。l 为平台公司供应注册资本金。由平台公司的其他股东运用
13、财政拨款，逐年回购信托所持有的股权，有效缓解财政一次性投资压力。回购接受溢价回购方式，对应的资金本钱比拟低。平台公司资本金规模增加后，还可以按相应比例放大可获得的银行贷款规模。l 向平台公司发放信托贷款。由社保基金、保险资金等低本钱资金认购信托产品，向平台公司供应低本钱、中等期限2-5年的信托贷款。六、REITs主要用于解决保障房开展单位长期持有的租赁类保障房的资产变现问题。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs)，是一种新型金融投资产品，它把个人及机构投资者的资金募集起来，由特地机构进展投资经营管理，投资于能产生稳定现金流和收益的房
14、地产。从本质上讲，REITs是一种资产证券化产品，它将流淌性较差的房地产实物资产转化为流淌性强的受益凭证，提高了房地产资产的变现实力和资金的运用效率。 保障房只租不售、租金收益稳定、升值空间较大的性质和REITs对根底资产的要求较为匹配。通过发行REITs的方式来为保障房融资不仅能够快速筹集大量资金，还能够将根底资产的将来价值在当期变现，减轻政府的财政压力，实现由政府供应政策环境、市场供应建立资金的运作模式。我司视REITs为将来房地产信托的开展方向，并在产品创新、专业人才、风限制度等各个环节进展了深化探究，积累了丰富的业务经验。我司追踪国际REITs市场开展动态，结合中国金融市场的状况，探究
15、出中国式REITs的开展路径，处在国内REITs研发的最前沿。2003年12月，我司推出了内地首只房地产投资信托“法国欧尚天津第一店资金信托准备”，被业内视为中国式房地产信托基金C-REITs的开端。信托资金购置法国欧尚天津第一店物业产权，以物业租金收入实现长期稳定回报，还可享有本物业升值的潜在收益；此外，信托准备受益人可凭信托合同向签约银行申请质押贷款，提高了信托准备的流淌性。2007年，我司推出“大万商厦物业收购集合资金信托准备”，被誉为国内最接近REITs的信托产品。信托资金收购已经具备租约的东单大万商厦；信托期间内，按季度收取租金，物业的租金、其他经营收入以及处置物业所得为信托利益的来源。我国的REITs正处于试点阶段。中国人民银行和中国证监会两个部委同时在主导试点中国的REITs产品，将分别形成基于银行间市场的债权型REITs和基于证券交易所的权益型REITs。2010年初，我司作为我国首批债权型REITs试点公司，负责“北京金隅股份有限公司房地产信托受益券”工程的开发设计。我司在和金融主管单位的长期沟通中，深刻领悟政策导向，在RE
