养老院商业计划规划方案书

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1、养老院商业计划书a）纲要；我国已经进入老龄社会，老年人口基数大、增加快， 滔滔而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是最近几 年来家庭养老功能渐渐减弱，家庭构造出现了小型化、高龄化的趋 向，“四二一”家庭比率逐年上涨。日趋减弱的家庭养老、政府有 限的财力和不停增加的老龄人口都展现出社会化养老的需求增大， 养老机构家产化经营势在必行。b）行业剖析，包含市场规模、增加速度、发展机会、政策环境 等；一、养老机构家产化发展的方向从经济学的角度剖析，需求令人产生花费的动机和行为，从而刺 激供应的变化，促使家产构造的改革。老年人的养老需求有其特别性： 一是老年人因为身体机能老化和疾病的原由，饮食起

2、居需要人照顾， 不一样身体状况和疾病要求是多样性的，有些状况家人和保姆是不可 以照顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是因 为家庭经济状况和住宅条件的原由，有些家庭没有能力请保姆，即是 请了保姆也不必定能够知足特别护理老年人的要求。假如老年人出现 疾病相同会影响儿女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老 机构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不肯 意被儿女“软禁”在家里，孤单的生活会使其感觉难过。老年人不肯 意被人“遗弃”，假如儿女将其送到条件较差，或是交通不便远离城 市的养老机构，有些老年人简单产生自残、自杀的偏向。那么，养老机构将沿着如何的方向发展呢?

3、依据上述对老年 人养老的需求剖析，养老机构家产化发展的三个基本方向：1、鼎力发展规模经营。规模经营能够充足发挥人财物的集中优势，简单在公众中形成优 秀的信用度和公信力。当前我国还没有对养老机构的规模大小形成较 为一致的等级区分标准，但就一般公众心理认可而言，养老机构的床位数在200张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等 规模，床位数在500张以上的为大型养老机构。我认为规模经营就是 发展大型养老机构。那么，为何要把规模经营作为养老机构发展的方 向呢？原由主要表此刻以下方面：(1) 建筑设计规范。当前我国已有的大型养老机构一般都能依据 建设部、民政部联合公布的老年人建筑设计规范进

4、行设计和施 工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无阻碍交通等问题， 以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。(2) 医疗护理上的优势较为明显。因为大型养老机构拥有规模优 势，较为简单吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高 了医疗护理的服务水平。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，能 够使之有医疗保障的安全感。(3) 休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会联合 自有土地、空间的本质状况，建设一些合适老年人活动的场所，栽 种一些花草树木，以创造一个幽雅休闲的环境。而这全部又都是老 年人，特别城市中生活的老年人和儿女最为关注的。2、创办养老机构的品牌效应。品牌创办一般是以规模经

5、营为背景和前提条件的。只有拥有规模 优势和优秀信用，才能创办和提高品牌的形象。当前我国养老机构的 品牌意识还比较弱。据不完好统计，我国养老机构中仅有广州市良典 养老院在国家商标局注册了 “良典”及其表记。为何养老行业也要向 品牌经营过渡呢？一方面在大众消操心理中存在一种崇尚品牌，相信 有优秀形象的品牌偏向。另一方面，当品牌在花费者心理产生归属感 此后，有益于推动品牌的规模扩充和连锁经营，从而促使养老机构的 家产化进度，形成有必定规模和影响的养老公司。这样不单能够为老 年人供应优秀的养老条件和环境，同时能够指引养老花费市场更趋于 合理，克制乱收费和服务不到位的现象。有益于解决儿女的后顾之忧， 促

6、使社会的平定团结。3、完美养老机构的配套功能。跟着人们生活水平的逐渐提高和改良，原有的一些规模小、起居 生活条件差、医疗护理不到位，以奉养孤寡老人、生活困难老人为 主的敬老院等养老机构模式，已不可以知足老年人养老的花费需要。 取而代之的必定是有医疗护理专业、饮食构造科学合理、娱乐活动 丰富、休闲环境幽雅、儿女看望交通便利的养老机构。所以，完美 养老机构的配套服务显得尤其重要。养老机构配套功能完美的要点 在两个方面：(1) 医疗护理服务的配套。固然民政部门规定养老机构要配套建 立医疗室，但医疗室能真实知足老年人的疾病治疗和特别护理要求吗?明显是不够的。就大型养老机构而言，入住的多半是在70岁以上

7、的 高龄老年人。为何会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家庭护理 的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构 收费相当时，或因为老年人身体状况需要医疗护理时，儿女才会送老 人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求， 简单的医疗室是没法知足需要的。试想500多名70岁以上的老年人， 起码有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；起码有25%的老 年人需要进行留医察看治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有 一级甲等以上医院与配套。所以，大型养老机构一定经过合作，或 独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完 美。(2) 饮食的科学合理套配。养老机构的食堂

8、第一一定依据卫生防疫部门的规定进行设计和装 饰，知足基本的卫生要乞降操作流程。其次，要针对老年人常有病、 多发病，如高血压、糖尿病等的特别要求，科学拟订营养食谱，合理 控制饮食数目和种类。c) 商业模式剖析，包含盈余模式、竞争敌手剖析、核心竞争力 剖析等；二、养老机构家产化过程中存在的问题当前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等 多种形式。就其机构性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构家产化本质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路。这 条道路好走吗？不好走，很困难。主要存在问题有以下方面：1、投入大，回收期长。既然养老机构家产化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出

9、 状况如何？摆在我们眼前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个 旭日行业，是有发展前程的，市场特别巨大，竞争格局还没有形成， 总需求大于总供应。可为何没有人愿意跨入这行业，特别是一些 有实力的公司公司和个人不肯意投资呢?道理很简单，因为投入大， 回收期长，无利可图。我们拿一个相同规模的养老院项目与房地产 项目做一个比较，其结果就不言而喻。假定在某市有一块10000万 m2的土地，容积为3%，建筑面积30000m2。养老院项目扣除减免的 征地赔偿费，建筑成本约1770元/m2，总投资约5300万元，资本成 本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资本的主 要收入根源是一次性设备购买

10、费，人均收费约8000元，10年的周转 率为3次，合计约2400万元；床位费每人每个月500元，10年入住 率按100%计算合计约6000万元;其余收入抵扣经营成本。这样养老 院项目回收投资需要10年，并且没有盈余。而房地产项目的建筑成本 约2170元/m2，总投资约6500万元，房子销售价钱3500元/m2， 回收资本约1.05亿元，包含建设期和销售期在内大体需要2年半到3 年时间。结果房地产项目3年内不单能够回收投资，还可获得约4000 万元左右的利润。2、租借经营融资困难。因为经济利益的驱动，投资兴建养老机构不切合我国现阶段投入 产出的经济效益惯例做法。那么，租借房子经营养老机构则是一个

11、较 为理想的选择。这能够把近期的巨大投资，转变为分期的租金支出。 可是，假如是一个完好的房地产项目，他人又如何会转租给他人呢？ 答案只有一个，那必定是多年的“烂尾楼”。要达成一个“烂尾楼” 项目，仍旧需要较大的投资。因为是租借来的房子，只有经营权，没 有全部权，投入的资本必定被占压，不可以经过抵押贷款等方式，将 资本盘活，周转使用。所以，租借经营融资困难是必定结果。我们以 广州市良典养老院的经营状况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层旅馆“烂尾楼”，建筑面积20000m2 ,占 地面积8000m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张， 每个月租金近20万元，改

12、造、扩建总投资约1500万元，投资回 收期需要6年以上。虽然当前该院经营状况优秀，可是因为股东投 资能力有限，不得不放弃原有经营的其余家产。因为经营权不可以 抵押贷款，为了筹备养老院的流动资本，股东只得向朋友借钱，甚 至将个人的住所也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在家产化进 度的写照，是家产化进度中的融资难点问题。3、医护人材引进难大型养老机构的服务要点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中 高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完好的专业技术职称 荣膺体制，假如某位专业医护人员到养老院的医疗痊愈室工作，要想 从初级职称向中高级职称荣膺，这几乎是不行能。所以，大型养老机 构不单不可以吸引专

13、业医护人员加盟，也很难培育出自己的医护队伍。 比如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由 于医疗卫生系统管理的原由，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄 和相应的福利待遇。4、经营风险大。跟着人们的法律意识的逐渐加强，粗放式的医疗护理已经不合适 养老机构规模经营的发展需要。因为大型养老机构的公司规模较大， 人们认为其有必定的经济实力和赔偿能力，所以关于医疗护理过程中 的失误和不妥，老年人的儿女常常不简单海涵和体谅，甚至存心将矛 盾激化，向医疗事故纠葛的法律程序方面推动，最后致使养老机构的 赔偿。自然人们法律意识加强有其踊跃一面，但养老机构因为医疗条 件、人员素质的原由常常处于弱势状态。

14、从主观角度来看，大型养老 机构都愿意创办与之规模相当套的老年病医院，但卫生部门的规章制 度、审批程序等其实不可以予以支持，客观上加大了大型养老机构的 经营风险。d）营运计划，包含将来几年详细战略、市场计划、营销策略等；在全国范围内选择利用当前国家民政部政策在营运模式上既有公 建公营的，又有公建民营和民办公助的。有益要素采纳租借，自建 在有必定经济基础的地域创办。e）融资要求及投资回报剖析；投资微型社区养老院，床位约为30张，成本月人力成本：XXXXXXX元杂项：XXXXXXX元利润一收入：XXXXX元纯利：XXXXXX元f）实行计划和营运团队管理；小型家庭养老院模式。即创办者利用自有住宅，在照

15、顾自家老人 的同时，招收社区老人养老。小型家庭养老院床位设置一般为6 15张，由创办者家庭成员为老人服务。日托养老模式。即“朝至夕归”式养老，功能设备与托儿所邻近， 多半由街道或社区创办，内设活动室、歇息室、餐厅及老年讲堂等设 备，老人白日集中活动，正午供应饭食，夜晚各自回家。全市现有各 种托老所近30家。居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技术培训，经 过购买公益服务的形式提奉保养员补助，安排到特困老人家中提奉 养老服务。钱币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补助。选 择居家养老，政府每个月发放“代币券”，由特困老人凭券自主选择 居家养老服务项目。选择机构养老，老人可在全市范

16、围内选择养老机 构，用养老金（低保金、房子租金等）作养老费，差额部分由政府补 助和养老院减免。暖巢管家养老模式。即为空巢老人装备管家，负责老人平时生 活照顾、身体健康监护、生活用品代购配送、健康咨询、休闲娱乐 等，有2台特意的配送车和52名专业人员，登门为老人服务。当前 接受服务的老人有732户、8500人次。异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记， 由养老机构或中介机构联系到外处养老机构养老。养老助教模式。即发挥国内外老年高级知识分子的作用，为其 提奉养老服务的同时，发挥知识技术专长。信息化养老模式。即把信息化手段融入养老服务中，提高养老 服务效率。信息化养老模式由西岗区开创，经过“养老110 ”呼喊平 台、社区老人“呼救通”统、空巢老人家用“爱心门铃”等信息手段， 将社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社 区白天老年康乐苑、