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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页时达商业及城市公寓项目产品策划综合报告、目录导言.8第一部分 市场分析9内容提要：91. 商用物业发展的要点分析101.1 商用物业的类型111.2 商用物业的特征122. 鄂尔多斯市商业环境分析142.1 商业布局总体分布142.2 主要商业物业竞争格局分析152.3 现阶段商业市场的总结162.4 商用物业市场的发展趋势分析172.5 商用物业市场存在的现实问题183. 市民消费行为及商业经营分析203.1 市民消费心理分析203.2 主要商业地段经营者分析234. 区域商情调查254.1 调查目的254.2
2、本案所在商圈主要街区功能分析254.3 本案所在商圈经营分析264.4 近期本案所在区域规划的影响284.5 区域整体规划构想建议295. 客户群体分析325.1 目标客户群体325.2 目标客户群的需求分析34第二部分 项目分析35内容提要356. 项目现状366.1 地理位置366.2 项目规模376.3 项目现状387. 项目的资源整合407.1 与城市规划前景的整合417.2 与商业发展最高经营业态的整合427.3 与商业经营功能的整合427.4 与步行街文化的整合427.5 与旅游资源的整合437.6 与电子商务资源的整合437.7 与事件营销策略的整合448. 商业SWOT分析44
3、8.1 总表45优势分析（S）45 区位优势45 地段优势45 项目可塑性强45 人气优势45 配套优势45劣势分析（W）45 项目所在路段交通环境差45 项目地块当前四周都被建45筑物所阻隔45 项目开发周期长，市场有45压力。45机会分析（O）45 本案所在商圈的商场45功能面临调整45 政府城市功能规划45 步行街规划令本项目45成为“步行街商厦”45 道路规划将改善项目45所在区域的交通环境45 目前鄂尔多斯商业项45目营销手段落后45 市场空白点45威胁分析（T）45 市场总体供应量膨胀快45 项目其它的竞争对手较多45 消费观念限制45 金融政策调整，房产销45售市场门槛提高。45
4、8.2 项目优势分析（S）468.3 项目劣势分析（W）488.4 项目机会分析（O）508.5 项目威胁分析（T）529. 竞争因素分析539.1 区位因素（商圈因素）549.2 产品因素（规模因素）559.3 经营因素（经营定位）5610. 周边项目概况5710.1 已建商业物业5710.2 待建商业物业6311. 城市公寓项目分析6411.1 项目概况6411.2 SWOT分析64第三部分 项目定位66内容提要6612. 市场定位6712.1 定位理念6712.2 支撑点6813. 形象定位7013.1 定位理念7013.2 支撑点7113.3 项目名称建议7114. 经营定位7214.
5、1 经营定位原则7214.2 经营定位方向7215. 功能定位7415.1 本案现状7415.2 商场1-4层的区位划分7515.3 商品定位7815.4 功能定位7816. 商场目标客户定位8017. 城市公寓定位建议8217.1 项目定位及USP导向8217.2 项目定位概念解释8317.3 形象定位8417.4 功能定位8517.5 品牌定位8517.6 客户群定位8517.7 案名设计建议8617.8 案例描述86第四部分 整体规划建议87内容概要8718 商业规划原则8818.1 遵循商业量化原则8818.2 满足需求而非创造需求8818.3 体现实施的可行性8818.4 奠定高质量
6、招商的基础8918.5 确保持续稳定经营的实现8918.6 保证投资回报的安全性8918.7 加大融资的可能性8919. 项目总体规划思路8919.1 MALL的概念9019.2 建立具有中国特色的MALL9319.3 规划构想9320. 建筑风格建议9720.1 本案建筑设计建议9720.2 具体建议9721. 环境设计建议10021.1 花的海洋10121.2 动态园林休闲区10121.3 音乐无限10221.4 艺术之都10222.5 设施配套建议10322.6 商用项目的主要配套10322.2 规划配套设施的原则建议10322.3 具体配套建议10423. 商铺间隔建议10423.1
7、大、小商铺间隔的对比分析10523.2 相关建议10623.3 商铺间隔具体建议10723.4 商户组合建议10924. 商场其他规划建议11024.1 人流引导11024.2 交通组织11224.3 物流输送11324.4 辅助性服务设施11425. 物业管理/商业管理建议11525.1 物业管理提前介入的工作内容11525.2 商业管理提前介入的工作11526 城市公寓部分规划建议11626.1 指导原则11726.2 具体建议11826.3 酒店式商务公寓精装修标准12126.4 设备系统标准12226.5 物业管理建议122第五部分 总体营销推广方案124内容概要12427. 总体推广
8、战略思路12527.1 总体营销思路12527.2 总体策划思路分析12628. 主题宣传推广策略12828.1 成立商业管理公司，同时制定招商政策12828.2 “利润分成”计划12928.3 “购铺易”计划13029. 行销推广策略13129.1 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广13129.2 先关系营销，后市场营销。13129.3 以卖为主，以租为辅。13130. 事件营销策略13231. 销售现场的包装策略13231.1 销售环境的整体包装设计13231.2 销售中心的设计和布置13331.3 展示未来经营空间13432. 项目定价策略13532.1 定价考虑因素13532.2 销
9、售价格建议13633. 招商原则及策略13833.1 招商原则13833.2 招商策略14034. 营销推广实施建议14234.1 销售条件及销售时机14234.2 分阶段销售总体战略14334.3 销售实施计划14434.4 销售控制计划14734.5 销售促进计划的主要操作细则14834.6 宣传推广策略14934.7 媒体组合宣传重点15034.8 销售人员培训15135. 城市公寓营销建议15435.1 推广思路15435.2 策略的选择15435.3 具体执行的策略分析15535.4 广告推广策略15735.5 SP活动方案思路15835.6 销售计划15835.7 整合推广计划15
10、935.8 物业管理策略16236. 项目的经济评价16336.1经济评价步骤16336.2 财务评价方案的确定16336.3建筑参数的设定16436.4 基本财务参数的确定16536.5项目投资估算及资金筹措166建筑安装投资估算表166投资计划167资金筹措计划：167项目预售计划与资金筹措表：16736.6 项目现金流量分析167一、经营费用和税金167二、购房付款方式168二、现金流量分析16836.7 不确定性分析17036.8商铺购买者投资收益预估分析17136.9 可行性分析的结论与建议172结 语173本案策划的原则及思路： l 充分考虑区域规划与商业的有机整合，即保证开发商的
11、开发利益，又要确保按商业区模式进行商业运做。l 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。l “售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。l 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。l 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻克对象，强势树立本案品牌形象。l 优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。l 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。l 结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合未来规划中的步行街优势，打造项目品牌。l 站
12、于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为发展商争创利润最大化。第一部分 市场分析内容提要：从现阶段商用物业销售市场来看：市场供应量持续增加、传统商业街区仍是商家热点首选；从商用物业市场的发展趋势来看：市场竞争具有共赢性、商业物业市场发展呈规模化趋势、振兴鄂尔多斯商业构建“鄂市新商埠”计划浮出水面；从本案所在区域的商业形态和商业氛围来看：商业经营业态分布较为零散、虽然部分商业档次及品味较高，但周边商业整体环境相对较差、中低档商业物业具有较强的商业影响力，总体经营状况较佳、各个商业物业相互补充，逐步有形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心的趋势。从消费结构来看：传统惯性
13、思维仍占据主要地位、中高端消费比例也呈逐渐增长趋势；当前商用物业市场存在的现实问题：商用物业产品同质化较严重、部分商业项目缺乏可感性强的形象定位、营销策略单一、建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展。初步可以看出：当前的鄂尔多斯市仍以城市消费核心区为中心。城市功能定位的重新整合（政府拟建市中心商业步行街），令处于“大型商业购物区”范围的本案具备先天的地段优势和配套优势。完全具备核心商业区大型商业物业的特征。1. 商用物业发展的要点分析 下文通过分析大型商业物业、专业市场和小区商铺三者的市场特征，我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略，并对不同的目标客户群体进行大致的划分，对于本案的成功推广有着重要的指导意义。初步可以看出，本案具备核心商业区大型商业物业的基本特征。1.1 商用物业的类型人们习惯上将
