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1、05年海口口市商品品房市场场调查报报告一 调查查的目的的、原则则和基本本方法二 调查查对象基基本状况况三 调查查资料分分析1、关于楼楼盘地域域分布2、关于楼楼盘类型型3、关于停停缓建复复工工程程4、关于楼楼盘的品品质5、关于商商品房户户型6、关于销销售价格格7、关于楼楼盘销售售状况8、关于楼楼盘的建建设规划划状况9、关于购购房消费费群体一 调查查的目的的、原则则和基本本方法 11 调查查目的和和调查范范围为进进一步了了解和掌掌握海口口市商品品房市场场状况，我我公司估估价部组组织有关关人员对对海口市市市区范范围内新新建、停停缓建工工程复工工续建两两类处于于在建阶阶段和销销售阶段段的商品品房市场场
2、状况进进行了调调查。 22 调查查时间本次次调查时时间跨度度为20004年年12月月15日日至20005年11月5日日。包括括调查信信息资料料的采撷撷、信息息资料的的整理归归纳以及及成文阶阶段。 33 调查查分析的的基本原原则 （11）样点点原则 受受时间、人人力、物物力等条条件所限限，调查查人员不不能对海海口市全全部的商商品房进进行盘查查，因此此，有意意识地选选取了一一些对总总体状况况有说明明意义、具具有代表表性的样样点进行行调查分分析。 （22）对资资料甄别别使用的的原则在调调查过程程中，有有部分信信息资料料由商品品房销售售人员提提供，其其中部分分内容有有从促销销角度出出发产生生的隐瞒瞒甚
3、至误误导成份份。因此此，调查查人员对对该类资资料进行行了仔细细分析甄甄别，尽尽量少使使用或不不使用该该类伪信信息。 （33）分析析、归讷讷原则对信信息资料料进行客客观分析析。首先先对其中中一些有有普遍性性、代表表性的现现象进行行合理归归纳，在在此基础础上寻找找原因，建建立相互互间的因因果关系系，得出出相关结结论。 44 调查查样点的的选择首先先在报纸纸、电视视等媒体体上选择择有代表表性的336幢楼楼盘确定定为重点点调查对对象，与与此同时时在调查查过程中中，根据据实际情情况随机机增加了了相应的的楼盘个个案。本本次调查查选点涉涉及海口口市五大大区域，包包括国贸贸、滨海海、海甸甸岛、秀秀英及老老城区
4、等等其他区区域。具具体分布布见下表表：区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数9812345 调查方方法采取现场走走访、电电话咨询询、与购购买客户户沟通等等方法获获取各种种资讯。二 调查查对象基基本状况况本次调查查在事先先确定的的36个个重点调调查对象象基础上上，根据据实际情情况随机机增加了了6个个个案，调调查对象象共计442个。根根据楼盘盘的密集集程度，调调查人员员将之分分为5个个区域，各各区域的的调查数数量与该该区域的的新楼盘盘数量有有较大的的联系，基基本呈正正相关关关系。楼楼盘的基基本状况况见下表表：楼盘基本状状况表序号名称位置起价（元/ mm2）层差（元/ mm2）备注（044年122月）一 国
5、贸贸区域1*富丽花园园金贸西路11号1998，225000（均价价）由四幢211-233层商务务楼和住住宅楼组组成，占占地2334877.499m2，总建建筑面积积11万万m2，2华贸快乐公公寓金贸西路118号1688（22）30-600总建筑面积积474449 m2，A座座23层层，B座座17层层，共3374户户，绿化化率300%3*德意雅苑苑金贸西路55号1698502幢高层4东方文华府府文华路20803幢15-17层层5海韵裕都文华路3号号3000多多总占地1003666.5 m2，总建建筑面积积679933 m2，2幢幢27层层，密度度36.3%，绿绿化率228.22%6*金山广场场金
6、贸西路66号2288（55）40占地约155.322亩，总总建筑面面积近88万m22，喷泉泉广场7诚田国际商务大厦金贸西路2300多多8世贸雅苑（三期）世贸东路22号2500-35000总建筑面积积约166万m22，数幢幢28-32层层9中盐国际大大厦玉沙路西侧侧写字楼10国贸中心玉沙路西侧侧第6层租金金为：毛毛坯房337-338元/，装装修房比比毛坯房房多100元，写字楼。占占地33300.8，总总建筑面面积3776322， 4000个停车车位，44部4mm/s进进口电梯梯，1000兆光光纤，8800千千瓦发电电机、变变压器。电电子防火火报警自自动喷淋淋、智能能电子安安全监控控等二 滨海海区
7、域11悠生海华民声西路228号2600（44）604幢小高层层12怡景苑芙蓉路2号号大于250005幢高层13丽晶海景花花园滨海大道2580（22）50-800总建筑面积积12万万m2，14昌炜玉园民声西路88号2900（44）60-80015海岸1号世贸北路11号3000左左右占地622229.3m22，总建建筑面积积20772522.2mm2，六栋栋高层住住宅和一一栋高层层商务楼楼16海怡豪园滨海东路556号接近30000占地30多多亩，44幢200层17紫荆花园（二二期）紫荆路2880（22）50-10006幢26层层18*银通花园园大于250002幢22层层公寓楼楼（原规规划2幢幢28
8、层层）三 海甸甸岛区域域19阳光熙园人民大道西西侧2500（11）50总占地面积积88555m22，总建建筑面积积251103mm2，3幢幢16层层，100层以上上可观海海，建筑筑密度220%，绿绿化率448%，20北海岸888号（海韵公寓寓）人民大道888号2588（11）70占地177767平平方米，建建筑面积积348893平平方米， 4幢116层2268套套，均为为居住，33层以上上可观海海，密度度15%，绿绿化率665%，21港湾花园人民大道、五五西路2380（33）80总占地1999799 m22，共5500套套住宅，约约5.88万m22，容积积率2.9，绿绿化率551%，22滨海华
9、庭五西路、万万恒路11号2600-27000总建筑面积积约5万万m2，容积积率1.31，23华星大厦人民大道335号1788（33）50200多套套住宅24*周昌公寓寓人民大道、三三东路1980（22）60总占地29900 m2，200层，共共1600套住宅宅，建筑筑密度221.66%，25*秦吉大厦厦人民大道、四四西路18层26侨达花园人民大道3000-32000建筑面积3399443.110，容容积率22.944，密度度24.9% ，绿化化率近些些80%27*寰岛广场场人民大道、四四东路1600（33）50建筑面积550822828*福海新城城五东路1号号1888（55）502幢18层层，
10、总建建筑面积积3.55万m22，共1336套住住宅29*加州阳光光公寓和平大道、二二横路1880（55）4019层，33梯200户，总总占地558311 m22，总建建筑面积积218878mm2。30金椰都和平大道559号2500大部分可观观海，建建筑密度度20.2%，容容积率22.266%，绿绿化率662%，88幢小高高层31宝安江南城城和平大道666号2900起起，均价价31000元北临琼海峡峡，总占占地近6600亩亩，一期期占地1120亩亩， 444幢44-5层层共3334户（44层为复复式）32星光海岸五东路3号号2128（22）50总占地74470.44 m2，总建建筑面积积2977
11、13.3m22，4幢幢高层住住宅，密密度200%，绿绿化率556%33*光明阁海昌路9号号1500（44）2014层，建建筑密度度较高，绿绿地较少少四 秀英英区域34奥林匹克花花园（二二期）海秀路2780总占地约6635556 mm2，总建建筑面积积约14485221 mm2，密度度18.7%，绿绿化率556.44%，停停车位6641个个35*金侨国际际广场海秀大道1160号号1630（55）40总占地约220亩，总总建筑面面积约5550000 mm2，停车车位3000个，电电梯4部部，266层，密密度233.655%，绿绿化率超超过600%36金华苑（CC栋）海秀路、金金鼎路1308（44）
12、1021层住宅宅楼金华苑（AA、B栋栋）海秀路、金金鼎路1378（44）50-900绿地率较低低五 其他他区域37*玉龙公寓寓龙昆南路高高院南侧侧109820-800绿化率400% 38锦上花公寓寓振兴路高院院南侧1700（南南侧）、114488（临路路）502幢14层层39盛达嘉苑白龙南路333号40和平花苑和平北路西西侧2幢高层41绿色佳园（三期电梯梯房）凤翔东路2090（33）30-100042*节能大厦厦琼州大道1480（77）30基本无用地地配套注：表中中名称前前带*号号的为停停缓建复复工工程程三 调查查资料分分析 在在掌握第第一手调调查资料料的基础础上，调调查人员员经过分分类归纳纳
13、，并列列出下列列问题进进行了重重点分析析： 11、关于于楼盘地地域分布布问题 通通过对调调查对象象的地点点分布排排列，调调查对象象楼盘分分布基本本情况如如下：楼盘分布简简明表区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新楼盘分布状况图以上表、图图显示，楼楼盘开发发主要集集中于海海甸岛、滨滨海一线线以及国国贸三个个区域，秀秀英、老老城区、府府城等其其他区域域开发量量相对较较少。55个区域域中，前前三个区区域楼盘盘数量约约占调查查总量的的79%。在上上述三个个区域中中，楼盘盘分布的的特点又又不尽相相同：海海甸岛楼楼盘较为为分散，各各路段基基本都有有分布；滨海一一线主要要集中于于万绿园园至秀英英港之间间；国贸贸80%分布在在区域西西部即金金贸西路路周边一一带。从本次调查查整体来来看，楼楼盘分布布不均，集集中于少少数区域域。分析楼盘分分布的成成因，总总结归纳
