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1、湖南置业通投资咨询有限公司 湘仪总厂地块投资可行研究报告第2部分街区功能摸查一、调查街区概述湘仪集团地块周边街区大致包括：玉兰路、桐梓坡路、枫林路、秀峰路、振兴路、岳麓大道、金星中路、西二环。本次调查主要调查的街区有：玉兰路、桐梓坡路、枫林路。1、玉兰路总概述：交通四通八达，玉兰路北接长常高速，南临枫林路，振兴路、桐梓坡路、杜英路横贯其中，309、149、603、152路公交车路经此路。因靠汽车西站的有利地势使得每日客流量相当大。 临街商铺西边约67个，东边约109个，经营内容比较丰富，有建材、饰材、家具、器械服务，邮政服务，金融服务，通讯服务，门诊，药房，专卖店，水果店，餐饮，娱乐店，自选超
2、市便利店，文印店，影楼等，其中建材、饰材，家具市场集聚效应足，占36%，通讯服务类占约23%，器械服务占12%，餐饮占9%左右，其他类别占约19%。经营档次多为中低档，部分中高档，经营情况良莠不齐，建材、饰材，家具类和通讯服务类的经营状态比较比较良好，因靠近汽车西站，一些器械服务类的店面经营的也不错。 商铺店面因所处地段的不同租金水平也有所差异，40-50平米的店面每月约16002000元，平均每月纯收入水平约12002800元；60-100平米的店面每月约26004000元，平均每月纯收入约30006000元不等。商铺经营者多为原住民，部分是望城县居民，少数是其他县市人，经营时间长短不一，少
3、的有三个月，多的长达710年。消费者很少是周围居民，一些便利用品的消费者多数是途径此路的人群，而一些建材饰材、家具、器械服务，邮政服务，金融服务，通讯服务则吸引其他地方的人专程消费。街区详细情况如下：一、 居民住宅区欣胜园、时代天骄（正在建设中）二、 企事业单位湘邮科技有限公司、五强集团、中国人民财产股份有限公司（分）三、汽车养护中心及修理厂沙城汽车维修中心、新奔迪汽修厂、建锋汽车维修、旺发汽车服务中心等15家左右四、通讯、邮政服务大宇通讯，金龙通讯、大唐通讯等12家中国移动、中国联通营业厅及代理点6家中国邮政涧塘代营厅1家五、建材、饰材、家具望城坡涧塘建材装饰批发市场（水暖、水电区、木地板区
4、、五金油漆区、瓷砖洁具区）广大环球家具超市 广大环球家具超市面积超十万平方米，属下商场的经营模式都为独立自营。 园林批发超市 钢材铝材经营店8个六、药房及门诊世纪康大药房、康复药铺，门诊1家七、生活超市规模稍大的超市：人人佳超市，爱家连锁超市，天天乐批发超市、望禧批发自选小便利店：7个八、专卖店摩托专卖：9家鞋子专卖：步云鞋店、红蜻蜓专卖九、餐饮、娱乐饭店：11个，饼店、面包店：2家，金珠休闲城、恒源娱乐中心、漫步者休闲城、奇声家庭影院十、物流营业所2家，美容美发店5家，招待所一家，住宿2家十一、文印店2家、影楼1家商铺调查详细情况： 1、 摩托专卖店店面面积：90平米，租金每月3000-40
5、00元店址：靠汽车西站，处于振兴路与玉兰路交叉口南20米）经营者情况：姓赵，男，37岁，原住居民，经营本店7年，经营状况不错，每月纯收入40008000不等2、便利店店面面积：50平米 ，租金每月1600元店址：杜英路和桐梓坡路间截的玉兰路段经营者情况：女，42岁，原住居民，经营本店3年，经营状况一般，平均每月纯收入1000多元3、建材店店面面积：100平米，租金每月2600元，隔层店址：桐梓坡路北300米经营者情况：女，29岁，望城人，经营本店4个月，经营状况不是很稳定，平均每月纯收入2500元左右。4，饭店店面面积：40平米，租金每月1200元店址：欣胜园南150米左右经营者情况：中年夫妇
6、，原住居民，经营本店二年，经营状况一般，平均月收入900多元。（二）桐梓坡路1、商铺种类：（1）大型商场：望城涧塘建材装饰市场，华银旺和购物广场（2）酒店、酒楼：时代帝景大酒店、钰尊楼、湘西部落（3）银行：建行、工行、农行、中行、信用社。（4）学校：湖南商学院、师大医学院、湘雅医学院（5）医院：长沙星灿医院、省肿瘤医院、湘雅附三医院2、主要商铺分布：从桐梓坡和玉兰路的交汇处至西二环主要是以建材，装饰，五金为主，其旁边有一大型的建材市场。3、桐梓坡路商铺租金价格调查详细情况：（1）重庆酸辣粉店店面24平米，租金每月1600元店址：商学院楚枫桥下西180米左右处经营者情况：中年夫妇，四川人，新开店
7、，目前经营状况还可以（2）三峡火锅店店面40平米，租金每月2200元店址：商学院楚枫桥下西100米左右处经营者情况：中年夫妇（有小孩，老人带），重庆人，经营本店6年之多，经营状况比较好，顾客多是常客，老板和学生关系比较好，因而带来较好的效益，平均每个月纯收入三千多元（3）美容美发店店面30平米，租金每月2000元店址：商学院楚枫桥下西50米左右处（过马路）经营者情况：女，30岁，理发师三人，经营本店四年之多，经营状况以前比较好，后来因为三度美容美发、欧莱雅美容美发店（商学院店）的开张，使顾客数量有所下降，每月纯收入1500-2000元不等。（4）建材店店面100平米，租金每月2400元，店址：
8、桐梓坡西路近玉兰路经营者情况：男，42岁，经营本店3年，经营状况不怎么好，每月纯收入 2000元左右。小结：由上可以看出，临近学校的铺面租金相对比较高，但是利润回报也是比较高的，而且学校周围的商铺随着一些大商铺的加盟，竞争力也越来越强。而临近玉兰路 的一些店铺，因为有点偏离建材市场，缺少市场积聚效应，生意相对冷清一些。（三）枫林路1、基本情况（1）路线：枫林路枫林宾馆至长沙汽车西站。交通：902 312 .314 .315 （2）服饰场所：湘浙小商品批发城 通程商业广场. Inshop潮流堂等总共33家服装专卖点 和12家鞋子品牌专卖店。（3）超市：新一佳 通程商业广场 阿旺超市 总计7家。（
9、4）银行 中国农业银行3家，中国工商银行1家。（5）酒店 海天大厦 航天大酒店 枫林宾馆 盛和黄鸭叫土菜馆 重庆石锅鱼 嘉宾娱乐休闲城。 金枫大酒店及足浴城 等总计18家（6）汽车养护中心几修理厂 星麟汽车美容护理中心，枫林汽车美容中心，万达进口汽车修理厂等总计46家。（7）学校 湖南大学财院，湖南财经高等专科学院，岳麓区劳动局厨师培训学校，岳麓区劳动局电脑学校，繁星第三幼儿园等总计5个,另有驾校一个。（8）医院及药店 航天医院、湖湘中医肿瘤医院和武警医院3个医院。 三九药店等门诊药店共计5个。（9）中国石化加油站一家，手机专卖店及交费厅16家。（10）广告制作中心9家，五金店10家 摄影中心
10、1家 住宿3家（11）有121间商铺尚未出租或营业。2、商铺比例与分布此次调查门面和酒店、医院、学校等场所总计220个，其中：服饰场所占：20.8%，超市占：5%，银行占：2%，酒店及宾馆 娱乐场所占：10%，汽车养护与修理占：20.7%，学校占：4%，医院与药店：5%，五金店占：5%，手机专卖店10.7，其它占16.8。从以上提供的数据来看 占比例较大的是：服饰，酒店及娱乐，汽车养护与修理及手机专卖店。这条线路的大的居住社区有四个，有两片居民，每片约50栋7层居民楼左右。其它居住区分布不是很集中，此块居住人群有当地居民、老师、刚毕业留长工作学生，外来工作和做生意者，后三者以租房住为主。在这条
11、线路上因为枫林路改造，有相当部分门面被拆迁，正在建设之中，已建好和开业的门面当中转让的门面为零，只有少量门面以租的形式对外开放。这条线路人流比较大，据经营者介绍生意比较好，人员由本地人和外来人口为主。3、租金方面。在西站和西站为圆心的半公里之内，租金在10001600之间，大小是1030平方米。主要经营的是饭店、手机通讯、百货、美容美发等档次偏中低等。往玉兰路，位于湖南大学财院和湖南财经高等专科学院附近，租金在14001700之间，大小在1335平方米。主要经营范围是五金、汽车养护、电动车与摩托车、美容美发、手机通讯、酒店，档次大部分是中低档次，只有少数是高档的酒店和汽车养护。荣湾镇位置，主要经营的是酒店、服饰。档次是以中高档居多，门面大小在1250平方米。租金在1400-2000之间。5
