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1、第一部分：市场分析篇第一章 德州房地产产市场分分析第一节 德州概概况德州市位于于山东省省西北部部，是鲁鲁西北、冀冀东南地地区的区区域中心心城市。下下辖111个县市市区，11个经济济开发区区，1个商贸贸开发区区，人口口5500万，面面积1万余平平方公里里。德州州建成区区面积近近50平方方公里，人人口近550万人人。德州历史悠悠久，属属龙山文文化发祥祥地之一一，距今今已有440000多年的的历史，秦秦汉以来来一直为为历代州州府县衙衙驻地。德州区位优优越，北北倚京津津，南靠靠济南，西西接石家家庄，东东连青岛岛，有着着“南北借借力、东东西逢源源”的地缘缘优势，自自古就有有“九达天天衢”、“神京门门户”
2、之美誉誉。德州交通便便利，京京沪、德德石、济济邯三条条铁路在在这里交交汇，京京福、青青银、济济聊高速速公路和和即将修修建德山山东省环环渤海高高速公路路、京沪沪高速公公路贯穿穿全境，形形成了“1小时可可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。德州属暖温温带大陆陆性季风风气候，四四季分明明，干湿湿季节明明显，光光照充足足，年平平均气温温13.1，无无霜期2220天天，年平平均降水水6000毫升，适适宜多种种动植物物生长。 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水
3、库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。 德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地
4、毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农农业发展展情况，全全市农业业人口4425万万人。农农业已形形成粮棉棉、瓜菜菜、畜牧牧、林果果、水产产、花卉卉6大主主导产业业和牛、鸡鸡、菜、瓜瓜、枣、蛋蛋、鱼、蚕蚕、花99大主导导产品，是是国家重重要的农农副产品品基地。畜畜牧业已已成为全全市的一一大支柱柱产业，被被国家列列为全国国6大秸秸杆养牛牛示范区区之一。220022年，全全市大牲牲畜存栏栏2144万头，蔬蔬菜种植植面积2274万万亩，粮粮食总产产3177万吨，平平原、禹禹城、乐乐陵、齐齐河4县县市被确确定为全全国粮食食大县（市市）。棉棉花是全
5、全市传统统优势产产业，夏夏津、武武城、宁宁津、齐齐河4县县被定为为国家棉棉花大县县。近几几年来，全全市把农农业科技技园区建建设作为为科技兴兴农的突突破口，积积极引进进农业新新技术、新新品种和和高科技技人才，“农农业科技技创新园园”先后后被中国国农业科科学院列列为全国国农业科科技创新新唯一试试点单位位、被农农业部列列为科技技示范园园试点单单位、被被国家农农业开发发办列为为全国高高产高效效农作物物栽培示示范点。德州商商贸发展展情况，德德州历史史上就是是鲁西北北、冀东东南商品品物资集集散中心心，是晋晋煤东运运、东北北木材南南下的中中转站。市市区内有有27条条铁路专专用线，各各类仓储储设施2255万万
6、平方米米。已成成为煤炭炭、木材材、建材材、粮食食、蔬菜菜、布匹匹、服装装等重要要商品的的区域集集散中心心。近年年来，先先后建成成粮食、蔬蔬菜、黄黄牛、禽禽蛋、花花卉、调调料等110大专专业批发发市场。商商贸型城城市已见见雏型。德德百、黑黑马、扒扒鸡、龙龙马金建建、古贝贝春、环环宇6家家企业进进入了全全省流通通行业重重点企业业行列；“中国国武城辣辣椒城”投投入运营营，鲁北北木材市市场及神神马物贸贸集团木木材市场场被评为为“中国国木材明明星市场场”，庆庆云商品品城被列列为全省省重点培培育的批批发市场场。目前前，全市市各类市市场共7772处处，其中中年交易易额超过过亿元的的87处处。全市市十大商商品
7、流通通部门(集团)完成销销售收入入1711亿元，全全市城乡乡集市贸贸易成交交额达到到3511亿元。德州金金融业发发展情况况，德州州市初步步形成了了以国有有商业性性银行为为主体、政政策性和和商业性性金融相相分离，保保险、信信托、合合作金融融等种类类齐全、功功能互补补的金融融机构组组织体系系。20002年年末全市市金融机机构各项项存款余余额3449.44亿元，贷贷款余额额2899.044亿元，全全年现金金收入113022.999亿元，现现金支出出13330.228亿元元，货币币净投放放27.3亿元元。全市市证券经经营机构构2处，股股民4.12万万户，客客户保证证金余额额1.001亿元元，年交交易额
8、224.996亿元元。第二节 德州城区区房地产产行业发发展现状状德城区目前前人口556.882万人人，区划划面积为为5399平方公公里，人人口密度度为10054人人/平方方公里，是是各县市市人口密密度最高高的。成成立地级级市100年来，德德州经济济蓬勃发发展，GGDP连连年增长长，呈不不断上升升趋势，220033年德城城区实现现国内生生产总值值（GDDP）39.73亿亿元，按按可比价价格计算算，增长长22.6，是是六年来来增幅最最高的一一年，人人均首次次突破770000元大关关，达到到70669元。其其中，第第一产业业增加值值3.882亿元元，负增增长-229.11；第第二产业业增加值值18.
9、56亿亿元，增增长9.6；第三产产业增加加值177.355亿元，增增长7.3。固固定资产产投资220033年完成成5.229万元元，比上上年增长长98.39，其中中房地产产投资开开发额为为1.442万元元，比上上年增长长27.8。德州市房地地产业起起步较晚晚，20000年年完全取取消福利利分房和和集资建建房后商商品房市市场才得得到大力力发展，一一时间开开发量大大幅增加加，房价价上扬速速度较快快，市场场秩序不不规范。从房地产的的普遍发发展规律律来看，一一个城市市人均GGDP的的增长、城城镇居民民人均可可支配收收入的提提高、伴伴随着城城镇化进进程加快快而产生生的城市市人口的的激增、新新区的开开发等
10、等等因素都都会对当当地房地地产市场场发生较较大的影影响。结结合德州州实际情情况，目目前我司司认为，德德州的房房地产呈呈现以下下特征： 房地产投资资量连年年增长，建建设规模模连年突突破自19977年来，德德城区房房地产投投资总额额连年增增加，其其中20001年年完成投投资1.73亿亿元，比比20001年增增长733；220022年投资资扩大到到2。555亿元元；20003年年已达到到3.226亿元元，预计计20004年将将高达55亿元。2001年年、20002年年、20003年年施工面面积分别别为200.177万平方方米、223.118万平平方米、229.661万平平方米；20002年比比200
11、01年增增长144.9，20003年年比20002年年增长了了27.8。 开发区、新新区的开开发带动动房地产产投资目前市中心心德城区区可供开开发土地地越来越越少，且且相应的的土地价价格也日日益趋高高，加之之政府在在新区开开发建设设初期给给予特别别优惠的的土地出出让政策策，势必必会导致致开发商商的投资资倾向东东移，新新区房地地产市场场的繁荣荣指日可可待。据据市场资资料显示示，德州州市中心心房价自自去年至至今，上上涨了近近3000元/。房价价的上涨涨促进了了消费者者对房地地产业投投资的兴兴趣，尤尤其将目目光锁定定在具有有较大增增值潜力力的区域域。一般般而言，开开发区都都具有较较大的投投资价值值，二
12、则则相对于于市中心心，它无无污染的的自然环环境和超超前的市市政规化化优势无无可比拟拟。开发发商和消消费者之之间的双双热效应应会给新新区和开开发区带带来无限限的活力力。 人口增长使使住宅需需求更加加旺盛随着德城区区经济的的发展，市市政府大大力启动动招商引引资，加加强各类类园区规规划建设设，国内内外诸多多企业的的入住，使使城区人人口也得得以迅速速膨胀，住住房需求求相应产产生。据据德城区区控制性性详细规规划，开开发区远远期发展展规模为为15平平方公里里，城市市人口为为12万万人，新新区发展展规模为为25平平方公里里，城市市人口将将达到332万人人以上。按按平均22.3人人/户的的标准量量计算，仅仅住
13、宅需需求就在在19.11万万套以上上，而开开发区、新新区在建建项目较较少的供供应量使使得这种种需求更更加明显显，这种种需求又又从另一一层面带带动了老老城区的的购房需需求，购购房需求求更加明明显。 房价会随着着开发程程度的成成熟而趋趋高一般来说，德城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。 房地产开发发机会与与风险并并存德城区经济济开发给给各行各各业，尤尤其是房房地产业业带来更更多机会会。但同同时，风风险也相相应存在在。众所所周知，德德州市是是经济欠欠发达地地区，工工业基础础薄弱，高
14、高素质人人才缺乏乏，阻碍碍了本地地经济的的快速发发展。据据20004年统计计资料，德德州市人人均年收收入仅为为85668元。经经济收入入过低使使住房需需求转变变为有效效需求的的份额也也相对较较小。同同时，近近年来随随着德州州市房地地产迅猛猛发展的的影响，在在此形势势下，市市中心、开开发区的的高档楼楼盘的开开发、投投资客对对新区、开开发区远远景规划划的概念念炒作，使使德城区区房价与与收入比比渐趋偏偏离正常常轨道，房房地产泡泡沫成份份增加，购购房者比比以前更更加理性性，所有有这些因因素对开开发商提提出了更更高的要要求，要要求产品品的自身身品质应应符合市市场需求求，实行行准确的的价格策策略和独独特而
15、具具有冲击击力的推推广策略略和销售售策略。第三节 德州房地地产市场场的供需需情况n 市场供给情情况 20000年以以来，受受全国房房地产大大好趋势势的影响响，德州州房地产产市场由由于市场场空间的的扩大和和政府招招商引资资政策的的引导，省省内外大大型一流流房地产产开发企企业纷纷纷进驻德德州，而而且通过过一年的的运作后后，在市市场上取取得了骄骄人的业业绩。这这些企业业凭借雄雄厚的资资金实力力、优越越的管理理团队、先先进的全全程策划划理念和和滚动式式发展的的企业战战略，不不断在强强占德州州房地产产市场份份额，而而德州本本地房地地产开发发企业，由由于观念念落后、人人才匮乏乏、管理理松散，又又发展多多元
16、化经经营造成成资金不不足，企企业竞争争力不断断下降，市市场份额额不断减减小。 在此此机遇与与风险并并存的形形势下，本本土开发发企业开开始觉醒醒，慢慢慢开始剥剥离其它它产业，把把主业集集中到房房地产上上来，并并通过与与强手联联合和出出让股权权等形式式与一流流的房地地产企业业联合，企企业竞争争力不断断提升，市市场份额额逐步扩扩大 截至220044年100月，德德城区住住宅房屋屋施工面面积为445.661万平平方米，竣竣工房屋屋面积339.335万平平方米，竣竣工房屋屋价值为为747765万万元。 n 市场需求方方面伴随德州经经济的快快速发展展和德州州国民经经济的高高速发展展，市场场需求不不断扩大大，并且且向多样样化、个个性化需需求转变变
