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1、 1企业背景和概况21.1创业背景21.2公司概况22市场调查和分析22.1市场调查22.2原因分析33租赁公司战略措施34.公司的整体进度进行安排45.房屋租赁关键风险及防范55.1房屋租赁关键风险55.2房租租赁风险防范56企业创业团队76.1团队背景介绍76.2团队精神86.3团队管理87企业经营状况97.1企业生产经营的基本情况97.2利润实现、分配及企业亏损情况97.3资金增减和周转情况107.4所有者权益（或股东权益）增减变动情况108公司财务预测分析11 1企业背景和概况1.1创业背景 中层收入的人群，既买不起商品房，也超过了经济适用房的购买标准，处于上不上，下不下的位置。而这一
2、类人群占社会上无房户的绝大多数。为了解决该群体的住房困难问题，产生了公租房这一过渡性住房产品另一公租房是历史遗留问题，由于在计划经济时期，国家实行房屋配给制度，由国家或企业盖房，按照居民或企业职工的生活需要经过申请，配给家庭使用。这类房屋产权属于国家或企业，由住户租赁使用。随着市场经济的实施，房屋制度也进行了改革，由国家配给住房变为个人购买住房。老的公租房基本逐渐折价卖给租户。现在已经很少有老制度下的公租房了。仅仅在国家机关和大型国家企业下还有部分残存的公租房。1.2公司概况我们主要从事二手房买卖、房屋租赁、豪宅租售及楼盘营销策划代理等业务。我们是一家新开启的公司，公司规模暂时比较小。在公司内
3、部各部门间的关系是面对客户的服务关系 。诚信，做人要诚信，做事要诚信。责任，责任是负责到底的精神敬业，敬业须戒浮躁，是精心做好本职工作。工作, 工作是比要求做到的更好。创新，创新是动力、是发展、是理想。创业，创业是艰苦奋斗、是拼搏、是实现理想的途径。爱心，爱心是奉献，是包容。合作，合作是互补、是互助、是双赢.90年代以后，随着我国房地产业的迅猛发展，房屋租赁中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末特别是21世纪，随着大学生的数量不断增大，在房屋租赁中介服务中又分化出新的需求热点，并不断发展壮大，为大学生服务的房屋租赁市场需求也扩大，成为
4、潜在的市场。我们小组成员经认真讨论和大致调查得出 ，开展大学生房屋租赁平台，既能 很好的服务大学生，又能很好的开发市场。2市场调查和分析2.1市场调查2.1.1租金上涨较普遍 据7月上旬国家统计局公布的6月全国居民消费价格指数显示，住房租金价格同比上涨4.1%，值得一提的是，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续42个月上涨。 同时，来自我爱我家的数据显示，南京市6月份租金与去年同期相比上涨了17.7%。我爱我家首席市场分析师刘海表示，“去年在鼓楼、秦淮等主城区，1800元/月还能租到一套装修不错的小两房，但现在同样的房子每个月要2200元以上才能租到。” 2.1.2地铁沿
5、线租房受欢迎 记者了解，今年6月份全市房租均价为2387元/月，环比5月份的2287元/月上涨了4.36%，在主城租金居高不下之际，让不少租客感觉到压力，于是将视线转移到主城周边地区租房。 南京地铁1号线、南延线以及2号线沿线住房一直以来是上班族的首选，1号线、2号线均路径城中，上班族往返时间与租住在主城相差无几，其次，新兴板块环境舒适，配套设施较为齐全也成为租房一族的考量因素，不过，地铁沿线房源受欢迎的同时，租房价格总体还是呈现稳中有升的态势2.2原因分析2.2.1供求关系 为节省租金，60平方米以下的小户型房源成为求职者们的首选，单室套更是炙手可热。需求大增，房租也跟风涨。根据租赁网站满堂
6、红分析的数据显示，当前南京租房市场供需压力较为突出，从前段时间的1：1.42变为1：1.89，供明显小于求是直接导致房租上涨的主要因素。2.2.2房价连带效应 租金的上涨与房价的走高不无关系，据国家统计局7月份发布的70个大中城市房价变化情况显示，房价下降的城市仅占一个，上涨的城市有69个。南京6月房价同比上涨12.3%，房产持有者为获取一定回报率，涨价作为一种工具便成了手中利器。 2.2.3就业难愈发凸显 根据相关数据显示，2013年中国高校毕业生人数达699万，比2012年多19万，创历史新高。据某网站最新调查结果，截至今年3月，本科毕业生签约率为38%，硕士毕业生不足三成，分别低于上届同
7、期8个和7个百分点，而放弃就业转而考研的人数也历年最高。3租赁公司战略措施 3.1牺牲距离选择远郊 租客可以通过牺牲生活舒适度和时间的代价来降低房租成本。据统计，城郊租赁价格一般要比城市中心低两到三成左右，作为年轻人，只能牺牲一点生活的舒适度，每天多花点时间去坐公交或者地铁，选择租赁远郊的房源居住。3.2回老家工作 一、二线城市竞争压力大，生活节奏紧张，与其苦苦长期蜗居在城市的一隅，不如回家创造属于自己事业的一份天地，从而达到迂回前进的目的。“就算勉强混着，生活质量也太低了。所以还不如回到家乡，哪怕是二三线中小城市，你会发现生活质量立刻提高，压力也不会那么大了，而且还能和家人在一起，人活着不就
8、图个幸福安逸吗。”ID为“金蛇郎君01”的网友说。3.3努力赚钱尽快买房 除了租房，另一条路便是买房。根据对“毕房族”的有关调查显示，在这个群体中，有31.6%的人是父母付全款；61%的人是父母出首付，自己赚钱还房贷；另有7.3%的人是靠自己奋斗付了首付。另外，超过60%的人选择70-90方左右的刚需户型。4.公司的整体进度进行安排4.1市场分析4.1.1市场规模、市场结构与划分-了解周围大学的分布和数量，估计市场需求量。4.1.2目标市场的设定-具体细分市场服务对象。4.1.3消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析-解剖大学生对租赁房屋的看法和态度，以及对他们影响的因素。4目前
9、大学生房屋租赁市场状况，所处市场发展阶段状况。5市场趋势预测和市场机会-根据市场调查分析，预估大学生房屋租赁的需求。6行业政策-了解学校和当地政府的态度。4.2竞争分析4.2.1有无行业垄断4.2.2从市场细分看竞争者市场份额4.2.3主要竞争对手情况：规模，实力4.2.4潜在竞争对手情况和市场变化分析4.2.5分析本大学生房屋租赁平台的竞争优势4.3接着进行 市场营销4.3.1制定合适的宣传策略4.3.2开展宣传活动4.3.3进行优惠活动4.3.4制定价格方案 4.4进行方案制定和执行 4.4.1进行具体的分工和责任划分 4.4.2制定实施的步骤和实施细节 4.4.3制定管理规范的条例制度全
10、组人员都同心协力，全力以赴去认真执行。才能使大学生房屋租赁平台稳健的运行，取得良好的效益。5.房屋租赁关键风险及防范5.1房屋租赁关键风险5.1.1随着租金价格的下浮，租赁代理经纪机构的利润逐渐降低。随着租金价格和成交量的持续低迷，经纪机构采取租赁代理模式的获益会不断降低，而运维成本在金融危机的影响下还可能增加，其获益更少。因此，这是2009年采取租赁代理业务的经纪机构面临的最大压力。5.1.2租赁代理运作模式繁琐，纠纷多多租赁代理运作这种经营模式涉及经纪机构、房东和承租者三方利益，尤其是还包括了耗费大量人力、物力的后勤人员管理、房屋维护等繁琐的运营管理，在实际运作过程中极易产生利益摩擦而演变
11、成纠纷，将经纪公司牵涉到业主与租客的纠纷中。而对于充当居间人身份的经纪公司而言，耗费大量精力在该种模式方面不符合公司运营的利益最大化原则，再加上目前的经济形势下，经纪机构通过租赁代理的收益日渐减少，导致该种模式的可操作性也在逐步降低。5.1.3一次性交纳租金数额巨大，租客承受能力有限在目前金融危机持续影响消费者生活水平的时期，消费者也更愿意将多一点的钱留在自己手里备用。因此，租赁代理模式下的租金交纳方式也会限制一部分租客选择在该种模式下租房，而这也将在一定程度上减少经纪机构利用押金来增加流动资金周转的数额。5.1.4业主慎签代租合同，确保租金收益实现楼市的长期低迷和金融危机的持续影响，对于20
12、11年的各大房屋中介公司而言，都面临着着巨大的压力，而租金价格的下浮对于采用租赁代理模式的经纪公司而言，则更要面对巨大的经营风险。5.2房租租赁风险防范5.2.1增强法律意识，避免房屋租赁纠纷有以下情形之一的房屋，一律不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。加强信息化租赁管理体系的建立科学技术的应用，是房屋租赁管理体系走向不断完善的重要途径。目前我国
13、已经出现了一些较为完善的房屋租赁管理系统.系统中包含房屋租赁合同管理、租金管理、押金管理、统计报表、系统管理、房屋管理、业主信息、客户管理、租金提醒、合同提示等功能，实现了出租、收款、统计、提醒等功能的完美结合，大大地提高了房屋租赁管理工作的效率，有效地降低了工作量、工作时间。5.2.2订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。订立合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及近期的经营业绩、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。5.2.3对代理人签订合同应对其代理权进行了解。对于对方业务员或
14、经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。5.2.4注意提高具体业务人员及领导人的素质在合同订立过程中许多漏洞的出现是由于经办人员对业务不熟悉，对相关法律法规不了解所致，因此应注意提高业务人员及领导人员的业务能力及素质，熟悉本行业的业务情况切实反映和保护自己的利益。掌握本行业相关法律法规，了解法律是否对该交易行为有禁止或限制性规定。对专业性较强的合同可以让律师等法律专业人员提供帮助。5.2.5合同订立应采取书面形式并使用比较标准的合同范本。我国合同法虽然
15、允许采用书面形式、口头形式和其他形式，但因为非书面形式在发生纠纷时不好确定责任，也为避免被人利用进行欺诈，订立合同应尽量采用书面形式。同时订立合同时应尽量参照合同范本，并结合具体情况订立。内容应尽量详尽、明确。我国工商行政管理机关颁布有标准的合同范本可以进行参照。若有条件可以由工商行政管理机关对合同进行鉴证。一方面可以对内容进行把关，另一方面也可以增强合同的严肃性和可信度。6企业创业团队6.1团队背景介绍本公司在创立初期由七个人组成一个创业团队团队名称：奇迹创造者团队团队成员：总经理:黄盼盼 市场部经理：黄静 市场部助理：刘娟 黄淑莹 客户代表：李伟康 郑欢 财务经理、人力资源经理：陈艳红6.2团队精神 6.2.1团队精神：所谓团队精神，是指团队成员为了团队利益与目标而相互
