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1、商业地产综述与开发经营特点分析一、概述2002年，我国商业房地产初步进入高回报的快速增长期，市场需求膨胀，国内商业地产的资金投入比重陡增11.8%，地产界称2002年为中国商业房地产发展元年。2003年以来，新的商业业态比如百货商场、Shopping Mall、大型购物中心等在全国各地开花，上海、北京、广州、深圳、杭州等大中型城市都在兴建或正在规划这些新的商业中心。尽管单个项目至少需要数十亿的资金投入，但仍然受到中外投资者与开发商的热烈追捧。商业房地产如火如荼的发展潮流是改革开放以来我国经济高速增长到一定阶段的产物，它代表了人们消费能力、消费观念及消费方式进步的取向。零售业空前活跃繁荣的局面，
2、为商业房地产的发展提供了广阔的市场空间。随着我国改革开放的不断深入，经济的快速发展、区域城市的繁荣、人民生活水平的提高、交通条件的改善，我国商业房地产出现了快速发展，商业地产在投资回报及公司融资方面的优势越来越明显，使原来很多专注住宅的开发商纷纷开辟商业地产这个新的业务增长点，但是由于房产开发商大多对商业地产的不专业，目前北京、上海、广州、杭州等几乎都出现了开发商开发的商业出现了经营不善、人气不足的局面，下面我将就商业地产开发经营的特点、商业地产的优势、我国目前商业地产的主要特征，商业地产运营及开发风险做一些简单介绍。二、商业地产开发经营的特点 相对于住宅房地产市场而言，商业地产主要具有以下特
3、点：（1） 收益性强，但有不确定性。住宅市场的收益主要在售价与建造成本的差价上，而商业地产则主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售价与建造成本的差价，而是受到多种因素的影响，比如地段的繁华程度、建造后的经营管理、商业企业的品牌等因素都会对租金收入产生影响。所以说商业地产收益是定期的现金流，具有收益性强与不确定性的特点。（2）风险大。商业地产的回收期一般都比较长，甚至延续到整个商业地产的存续期，另外商业地产在投资回收期内，周边经济环境、交通条件、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益的变化产生极大的影响，此外，建成后商业地产的经营状况也会大大影响收益。而且，商业地产的经营一般要经过23
4、年的过渡期才能趋于成熟，在这一时间内随时可能面临调整与亏损，因此，商业地产风险较大。（3）投资规模大。百货商场、购物中心、特色商业中心、Shopping Mall等大型商业地产的建设一般都需要大量的资金，而且，如前所述，商业地产经营一般要经过23年的过渡期，需要有雄厚的资金储备。（4）经营管理要求高。商业地产的经营，其成败直接关系到商业地产的盈利状况，同时，商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业地产的经营管理要求就特别高。目前，房产开发商一般采用将商场出租给商业集团，或引进具有丰富商业经验的高级商业管理人才进行管理，将商业作为房地产之后的后续投资项目。（5）开发
5、商必须具备雄厚的资金实力。商业地产的投资规模比较大，投资周期比较长，另外商业地产还需要经营过渡期，这些都要求开发商具备雄厚的资金实力。三、商业地产的优势（1）迅速提高开发商社会知名度，提升企业品牌形象。不同于住宅建设“建完就撤”的开发模式，开发商开发并经营购物中心、商场百货等商业地产不仅容易出名，而且商业地产号称“百年基业”，社会影响长久，能迅速提高开发商社会知名度，提升企业品牌形象。（2）提高银行授信额度、企业融资能力。商业地产“商”是灵魂，如果商业经营成功，物业价值会大大提高，企业的银行授信额度、企业融资能力将大大提高。（3）现金流回报高。通过商业经营，开发商除了可获得稳定、高额、长期的租
6、金现金回报外，还可通过收取零售商进场费，发放现金券等方式取得现金收入，可以解决企业短期资金紧张的局面。（4）积累潜在客户。大型购物中心、百货商场都实行会员制，据统计，一般情况下经营规模在1万平方米以上的商场，会员可以达到10万以上，大量的会员能为开发商带来大量的潜在客户。（5）建设商业配套设施会得到政府支持，取得土地使用权环节将获得方便。商业物业的建设能够活跃一方经济，容易得到政府首肯，因此在用地审批等环节将体现高效率，这也是开发商对外扩张的一条便捷之路。四、商业地产目前存在的问题目前，高速发展中的商业地产业已经开始显现出相当多的问题。主要表现在：（1）商业地产开发量过大，供求失衡。（2）商业
7、地产竞争日趋白热化。（3）商业地产同质化严重，用建“住宅思维”建商业。许多项目没有按商业业态的用途与要求，进行市场定位与设计建筑，用建“住宅思维”建商业，建成后让商家削足适履。（4）开发商重开发轻经营。由于开发商有的只管卖房，不管经营，用炒作住宅项目的方式炒作商业项目，造成投资收益不佳，投资者丧失信心。在目前的商业地产中，“甩手掌柜”仍然较多。（5）经营方式落后。按国际管理，大型购物中心、百货商场、Shopping Mall一般是只租不售的，而在国内许多商业地产的开发商虽然意识到如大型购物中心、百货商场、Shopping Mal等这些物业应该是所有者、管理者、经营者三者分离，但是资金的矛盾使得
8、许多开发商把商业一卖了之，使得商业物业没有一个统一的所有者。经营方式的落后，使得大型购物中心、百货商场、Shopping Mall等物业很容易成为小商品市场。五、开发商业地产面临的风险 商业地产投资价值大，周期长，实物形态不可移动、市场竞争激烈，面临着各种各样的风险，主要的类型有以下几种：（1）经营风险。经营风险主要与投资企业的内在因素有关，包括经营决策失误、经营管理不善，使经营成本增加，营业净收益低于期望值；外在因素的影响也可能导致经营的失败，主要因素是周围的经济环境可能没有原先预料的那么好，如出售率或出租率出乎意料的低，或者价格、租金下降等等。对于商业地产而言，可以说，经营风险是商业房地产
9、面临的最重要的风险。（2）财务风险。财务风险是指商业地产投资者或其他房地产主题财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能。财务风险包含拖欠风险，当房屋的购买者或者租赁商不能按合约支付房款或者租金，拖欠严重，会使投资者入不敷出，无法全部收回投资及其报酬。（3）市场风险。市场风险是指商业地产市场价格变动，并给投资者带来损失的可能性。对于商业地产而言，不仅要面对房地产市场，更重要的是面临商业市场的激烈竞争。而且，商业地产投资和规模的巨大要求有一定的垄断性的市场才能够生存。（4）通货膨胀风险。通货膨胀风险又叫购买力风险，是指因物价上涨过快而造成投资收益下降的可能性。我国目前处于高通货膨胀期，
10、如果商业地产的租金收入签约期越长，则商业地产面临的通货膨胀风险就越大。(5)流动性和变现风险。由于商业地产建成后，实体不能移动，因此变现性较差，另外，由于商业物业大多是采取收取租金的方式，未来只能以一系列现金流的方式逐步回收，因而流动性较差。（6）利率风险。商业地产投资会由于利率的变化给收益带来不确定性：一方面，商业地产的开发投资巨大，一般需要贷款支持，贷款利率的提高，会直接增加开发成本；另一方面，利率的浮动会影响到房地产市场与建筑市场。我国由于多次提高利率，目前贷款利率已比较高，同时银根紧缩，目前房地产的市场的利率风险正在加大。附件：商业地产业态分类 商业地产可按不同的标准细分，其中按用途分
11、类比较符合实际，也比较容易理解。一般分为如下4类： （1）商业经营类物业。包括百货商场、购物中心、超市、便利店等。 （2）办公用物业。包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）对外出租的政府办公楼等。 （3）餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。（4）仓储、厂房类物业。包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流港等。 在此，主要我们主要探讨商业经营类物业的概念、主要特征、运营特点及投资回收方式，具体如下：1、 百货商场概念：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 主要特征：（1）、柜台销售与自选（开架）销售相结合方式
12、，（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全，（4）选址在城市繁华区、交通要道，（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象，（6）商店规模大，在5000平方米以上，（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快，（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。运营特点：百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。投资回收形式：百货商场铺位商铺有的
13、是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。2、 购物中心概念： 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。主要特征： （1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过
14、购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。运营特点： 绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。投资回收形式： 购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPINGMALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5 万-2 万平方米
15、之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。3、 大型综合超市概念： 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。主要特征： （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。运营特点：绝大多数大型综合超市采取运营商统一出租经营的管理方式。投资回收形式:大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。4、 超级市场概念：超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。主要特征：（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米以下。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。运营特点：绝大多数超级市场采取运营
