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1、2004年楼市整体市场及趋势一、商品房供求继续两旺，需求潜力巨大情况：从表中我们可以看到，无论投放还是销售都是呈不断上升，近些年随着单位福利房的取消和住房货币化改革以及在城市发展过程中，不断吸引的外来人群，使我市房地产投资的快速增长，商品房市场一直保持着旺盛态势。2001年与2002年投放量分别以45%和47%以上的速度高迅速增长，2004年继前些年发展之势，比2003年的投放量增加44%。 2001年到2004年的销售额分别以23%、14%、42%和26%的高速增长，从2000年到2004年的五年的发展中，投放量增加了3倍多，销售量增加2倍多， 各年的供需比为0.82：1、0.98：1、1.
2、27：1、0.94：1、1.08：1，除2002年和2004年其它各年都达到供不应求。从2000年到2004年累计投放量为1689.59万平方米，销售量为1631.34万平方米，供需之比为1.04：1。趋势：据统计，我市市区人口将由2003年的233.5万增加为2005后255.5万，到2005年我市城镇人口人均住房建筑面积由2003年的22.4平方米新增到24平方米，这样我市需要新建住宅528万平方米，加之近些年来外来人口购买商品房的比例不断增加，目前已超过购房人群比例的一半和现在有住宅的自然折旧以及商业建设、工业建筑、文化建筑、体育设施等原因，一系列数据显示我市房地产市场需求的旺盛和潜力巨
3、大。二、南区初见倪端，将成为又一热门区域（单位：万平方米）北区东区南区西区中区投放销售投放销售投放销售投放销售投放销售2002年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%2003年30%29%22%23%7%6%14%15%27%27%2004年35%30%23%22%9%9%13%13%20%26%从表中可以看到，从2002年到2004年，北区、东区和中区在投放量和销售量中，都占我市房地产市场的重要比例。在2002年时，这三个区基本上是平分市场，各种占比都在30%以下，在2003年，虽然仍然是这三个区是主导，但却出现细微的变化，北区投放量和销售量比上年增加两百分点，而东区和中区
4、与上年相比，各种占比基本没有变化。2004年北区继续攀升，投放量比去年增加五个百分点，销售量增加1个百分点，而中区不涨反落，投放量比去年下降7个百分点，销售量下降1个百分点。在北区、东区和中区风云变化的时候，西区和南区则显的较为冷淡，但平静之中也带着不平静，从表中发现南区无论投放量和销售量是在不断上升的，而西区的投放和销售量是在逐渐减少的。在政府北扩东移指挥棒的指引下，城市框架越来越大，北区和东区成为人们购房、投资的热门区域，北边楼盘位置由原来的农业路、东风路附近扩大到连霍高速公路以北，均价由2002年的2054元/平方米，增加到2004年2300元/平方米，增幅达到12%，东边楼盘位置由经三
5、路、东明路附近扩大到107国道以东，均价由2002年的2368元/平方米，增加到2004年2887元/平方米，增幅达到22%。中区以二区广场和紫荆山为中心形成了繁华的商业地段，因此寸土寸金在该地段就显的恰如其分，所以，该区主要以商业用房和高档的小规模高层住宅为主，虽然投放量和销售量有所减少，但价格为我市之首，由2002年的2897元/平方米，增加到2004年3297元/平方米，增幅达到14%，尤其是“郑州恒泰服饰广场”和“郑州小商品城”的登台亮相，持续的旺销和不菲的均价，让人瞠目结舌，一下了拉高了非住宅的均价，也带动了该区的整体均价。在北区、东区、中区发展形势不断看好的同时，不断攀升的房价，也
6、让普通老百姓望而却步。而与其它三区相比，南区和西区的价位相对便宜，从2002年到2004年南的价位由1742元/平方米升为1807元/平方米，增幅为4%，西区价位由1826元/平方米升为2045元/平方米，增幅为12%，由于南区楼盘价位相对便宜的原因和像“天泰艺墅世家”、“亚星盛世家园”、“开元丽城”、“亚新美好人家”等规模化、品牌化楼盘的大量出现，不仅吸引了原居住者的购买热情，同时也受到了其它区域人群在此购房、投资和外地人在此安落户。从2004年的数据就可以看出，从本年销量占比中发现，南区的占比比去年增加了3个百分点，增幅为五区之首，北区只增了1个百分点，而其它三个区都有不同程度的下降。作为
7、南大门的南区，交通便利，配套设施齐全，又有“鞋城”、“华中食品城”、“钢材市场”、“摩托车城及配件市场”等大型批发城，商业氛围凝重，同时人群密集，土地价格相对便宜，房地产市场潜力巨大，相信未来将成为又一个热点区域。 三、高层将成为市场的宠儿从图表中看到，从2000年到2003年，高层的投放均大于销售面积，供需比分别为1.4：1、1.09：1、1.79：1、1.18：1，而今年高层却一反常态，销售大于供给19.89万平方米，供需比为0.88：1，高层在经历了多年的“高处不胜寒”的困境之后，终于迎来了崭新的“又一春”。 主要原因是1、随着城市现代化的发展，人口的增加，土地的稀缺不言而喻，土地施实“
8、招、拍、挂”后，地价飙升，建造积率高的高层，是提高土使用率，是节约成本的重要方式。2、高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次的方面起到积极的作用。3、众多开发商在前几年建造多层项目，增加人气，提高知名度后，而后期纷纷选择高层获得最大利润，如“鑫苑名家”、“中房文博花园”、“英协花园”等等。4、高层结构不断推阵出新，从一梯8-10户到一梯2-3户，从不适用的大户型到合理的小户，从20层以上的纯粹高层到13层左右的小高层，从盲目的开发到理性的研发，高层也和其他物业一样一步步走向成熟、理性，被越来越多的消费者接受。在以上原因延续下，和未来郑东新区更多高层建筑拔地而起，高层物业的地位将会越来越重要，
9、作为省会城市的郑州，会像沿海、发达城市一样，到处高楼林立，多层将会成为凤毛麟角四、本年价格增幅明显，未来稳中有升观看图表，这几年我市房地产的价格变化一目了然，从2001年的价格比2000年增长25%，有了跳跃式的发展，2002年出现了小幅下挫后，2003年至2004年房地产价格出现不断上涨，2003年比2002年增加1%，2004年比去年增加达到13%。我们发现2001年房价有较大变化后经历了两年的平稳运行，2004年又出现了大幅增长。从各月价格图中看出，各种价格出现明显变化发生在下半年，主要原因是上半年钢材大幅大涨后，房地产市场以此出现“涨”声一片，经过国家调控钢材价格下来了，可房地产价格并
10、没有因钢材的下降有所回落，反而愈涨愈烈，加之在外地知开发公司入驻郑州后，所售楼盘纷纷开盘，它们在带来先进营销理念的同时也抬高了我市楼盘价格。除以上因素外，还有其它各种原因，一是房屋造价成本不断上升，随着居民生活水平的提高，对居住品质要求也更加严格，绿化率、智能化、人性化等都在无形中增加了住宅成本，。二是“831”大限之后，协议出让将退出历史舞台，土地“招、拍、挂”的进一步施实后，土地成本的增加促进了房价的上涨，而房价的增加也推动了地价的非理性上涨。三是楼市的红火吸引了更多其它行业参与到房地产行业，像“燃气公司”、“思念食品公司”、“宇通公司”等我市的龙头企业，也纷纷投资房地产，一进入该行业就显
11、示出雄厚的资金实力，投资于品质较高的物业，加剧了房地产产行业的竞争，大量的广告、宣传费、聘请知名的规划设计公司，增加了建造成本，四是对企业文化的重视，各公司加大了员工服务水平、企业管理水平的培训和为了避免外来企业对本企业员工在薪资上的诱惑，调高了公司员工待遇。五、今年四月中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。这一系列宏观调控、金融政策颁布实施后，银行对房地产开发企业勒紧了钱袋子，房地产企业的资金链继续拉紧，融资难度的加大，导致开发企业另寻新的融资渠道，使融资费用无形中增加，同时意
12、味着房地产开发商的开发成本的提高。进入2005年后，房价在以上因素的作用的同时随着农民工法律意识的提高，拖欠农民工工资的现象逐步减少和国家免除农业税，增加农民收后，廉价的劳动力将越来越少，也将成为促进房价继续上扬的潜在因素，但在政府加大廉租房建设、活跃二手房市和规范经济适用房市场的情况下，继续快速升高的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳。银行加息后，使投资房地产的一部分人士出现了待币观望或不再进行投资，使房地产业投资增速过快的势头将明显降温。 五、二手房风光依旧由以上统计数据显示，我们不难看出：二手房的成交套数和成交单价呈快速上升趋势。2004年成交套数13420套，超额完成全年10000套的年初计
13、划，比2001年、2002年、2003年分别增长496，150，53%,交易面积达到114.95万平方米，比2001年、2002年、2003年分别增长549%、165%、58%，交易价格从2001年均价988元/平方米升到2004年的1216元/平方米，分别增加23%、19%、12%。从表中看出，2001年以来的郑州房地产二手房市场可谓发展迅速，交易情况日益火暴，短短四年的发展尤其是2004年的成交业绩显示出强劲的增长势头，成为活跃在房地产行业的生力军，对郑州房地产市场起到了强大的拉动作用。二手房的红火在近两年是显而易见的。纵观整个郑州房地产市场，很多人因无力购买价格飞速上涨的商品房，而把目光
14、转向二手房市场，加上经济经适用房供不应求，旧城改造产生的大量动拆迁户需要安置新居，和许多外来人口在郑州安家落户，以及投资二手房的人群增多，二手房的价格也水涨船高，2004年比2003年的均价多出100多元，涨幅和商品房基本持平。进入2005年，随着已购公房的逐步放量、转按揭所带动的二手商品房的大量入市，我市的二手房市场的房源将不断增加、在商品房价格的带动下，和巨大需求的推动下，二手房的价格仍然保持稳中有升，而二手房的火爆必然在一定程度上制约一手房价格，从而使我市的整体房价保持平稳的态势，形式发展将会更加乐观，更加活跃。二手房市场对于我市房地产市场的成长、百姓生活居住条件的改善、经济的持续增长和
15、城市发展有着十分重大的现实意义和战略意义，因此，我们必须重新认识二手房市场的价值并采取措施，努力促进二手房市场尽快走向更加全面的繁荣。 六、外地人将成为购房主力如果说去年外地人是我市购房的重要群体的话，那么今年外地人将是我市购房的主力军。从表中看出，今年外地人购房已占总购房比例的55%，超出本地人购房的38%。自从户籍制度开放后，大大提高了外地人来郑州购房的积极性，从2002年至今，我市本地与外地人的购房比例分别为1.33：1、1.13、1、0.72：1，外地人与本地人购房的比例由不断缩小到今年超过本地人购置商品房数。在外地人群中，省内市外的人群占重大比例，以2004年为例，省内市外的人群占购
16、房比例为35%，省外占购房比例为14%，郊县为7%。不光是我市出现外地人购房超过本地人，在杭州同样如此，本地人不到50%，而外地人以温州、台州人居多，周边先富起来的人蜂拥而进他们向往已久的城市，京、泸、深同样出现类似的情况。未来随着我市对外开放的不断深化，城市化进程的不断加剧，外地人来郑置业的人将越来越多，而家庭规模的不断缩小，本市居民的住房趋于饱和，加之本市居民对当地地理环境较熟悉，大部分又居住在老城区，在郊区购买新房，会在生活习惯，交通、子女教育上出现诸多不便，因此，很多本地人选择购买二手房，而一些外地人认为来到一个新城市购买旧房在心理上觉得不痛快，选择宁愿多花点钱，买套新房，心里舒服。今年9月到11月本地人与外地
