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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 多选题：类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在()方面与估价对象相同或类似。A.用途B.规模C.档次D.外观正确答案：ABC2. 多选题：报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数正确答案：ABC3. 单选题：消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B4. 单选题：吉芬现象是由()发现的。A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人正确答案：D5. 多
2、选题：成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄正确答案：BCD6. 判断题：一个地价区段可视为一个地价均质区域。()正确答案：对7. 多选题：【2012年真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率正确答案：BD8. 多选题：目前，我国房屋权属证书有（）。A.房地产权证B.房屋所有权证
3、C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证正确答案：ABD9. 判断题：报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。（）正确答案：对10. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料正确答案：C11. 判断题：各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。()积累的丰富经验作出量的判断。正确答案：错12. 多选题：物质折旧可进一步从（）
4、几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存正确答案：BCDE13. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数正确答案：AC14. 单选题：估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则正确答案：B15. 判断题：房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（）正确答案：对
5、16. 单选题：某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.300B.280C.275D.270正确答案：C17. 单选题：【2011年真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入
6、，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发正确答案：B18. 多选题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费正确答案：BCD19. 判断题：由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）正确答案：错20. 判断题：房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂
7、且难以把握。()正确答案：对21. 判断题：在收益法估价中，广泛使用的是名义报酬率()正确答案：对22. 单选题：成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A23. 多选题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法正确答案：ABD24. 多选题：下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均
8、水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案：ABCD25. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地。()正确答案：错26. 多选题：价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，其前提条件是()。A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变正确答案：AB27. 判断题：社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）正确答案：错28. 单选题：三级资质房地产估价
9、机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算正确答案：A29. 判断题：一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。()正确答案：对30. 单选题：建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清正确答案：D31. 多选题：房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变正确答案：BDE32. 判断题：交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内
10、容和房地产的使用性质。（）正确答案：对33. 多选题：房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高正确答案：ABD34. 单选题：在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费正确答案：A35. 判断题：在用价值一般于高于市场价
11、值。()正确答案：错36. 判断题：由于买期房存在着风险，而买现房相对来说不存在风险，所以期房与现房相同品质下，期房价格要高于现房价格。()正确答案：错37. 多选题：现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书正确答案：BCD38. 单选题：物权法规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权正确答案：C39. 判断题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对40. 单选
12、题：标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C41. 单选题：某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%正确答案：C42. 多选题：路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价正确答案：ACD43. 单选题：单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法
13、正确答案：D44. 多选题：归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位正确答案：ABC45. 多选题：下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系正确答案：CDE46. 多选题：交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法正确答案：BD47. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()正确答案：错48. 判断题：当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格也就会下落。()正确答案：对49. 判断题：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。()正确答案：错50. 单选题：对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法正确答案：B51. 单选题：（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.200
